Bien meublé : combien de temps pour amortir le coût des équipements ?

Bien meublé : combien de temps pour amortir le coût des équipements ?

Certaines règles diffèrent entre un bail vide ou meublé. Notamment en ce qui concerne la durée, le dépôt de garantie, mais surtout l’ameublement du logement. Ces aménagements ont un coût, mais sont compensés par d’autres avantages. Vous pouvez pratiquer des loyers plus chers sous certaines conditions…

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Bien meublé en France, à quel prix ?

Vous devez savoir qu’un bien meublé se loue plus cher qu’un bien vide. En effet le prix moyen d’un appartement meublé en France avoisine les 756 € alors qu’il est de 707 € pour un appartement vide. Autre avantage, le bail meublé a une durée de validité d’un an. Cela permet de récupérer son bien plus rapidement en cas de besoin.

En ce qui concerne la fiscalité, l’imposition du loyer est du ressort des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il ne compte donc pas comme un revenu foncier, permettant ainsi de jouir des avantages fiscaux.

Cette solution est attractive, mais elle demande un investissement au départ pour équiper entièrement l’appartement. Ce surcoût sera donc reporté sur le montant du loyer.

L’équipement obligatoire pour une location meublée

En premier lieu notons que la liste des éléments d’ameublement diffère selon la date de signature du bail. La loi Alur de mars 2014 ainsi que la loi Macron de 2015 ont renforcé les équipements nécessaires à la mise en location d’un bail meublé !

Le meublé est en quelque sorte un logement “clé en main”, tout équipé qui correspond au standard du confort pour un logement. Aussi, le futur locataire n’a plus qu’à emménager ses effets personnels. Aussi, dans la chambre, on trouve la literie et
le linge de maison. Pour le salon, l’aménagement consiste en un canapé, une télévision et une table de salle à manger. On est presque comme à l’hôtel ! Tout l’électroménager est également à la disposition du locataire.

Ce sont les articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 qui régissent les logements meublés. La liste des éléments d’équipements que doit comporter le mobilier du bien meublé est fixée par le décret du 31 juillet 2015.

Tout l’équipement d’une cuisine, doit être inclus en quantité suffisante, en fonction de la superficie du logement. Une étude SeLoger a pu évaluer approximativement le montant de ce budget, pour un studio et un deux-pièces. Pour un studio, le budget se monte à 4300 €, il comprend : 1700 € de meubles, 1700 € d’électroménager, et environ 900 € de linge de maison et accessoires de cuisine. Pour un deux pièces, le budget est légèrement plus élevé, vous devez compter 5 600 € en moyenne.

L’écart de loyer entre un bien vide et un bien meublé

La différence de loyer s’explique en partie par le surcoût des fournitures d’équipement du logement en meublé. Toutefois, cette compensation s’effectue sur le long terme. Pour avoir une idée de l’écart de loyer, Seloger compare les mêmes surfaces pour un prix au mètre carré. À savoir que pour un studio, la surface est 24 m², contre 42 m² pour un deux pièces.

En tête de liste, on retrouve Paris avec 228 € d’écart de loyer. Suivi par Lyon avec 189 € d’écart, et Bordeaux qui propose 171 € de plus pour un bien meublé. Dans le top 5 des deux-pièces, se trouvent aussi Strasbourg et Toulouse qui avoisinent les 150?€ supplémentaires.

Sans surprise, l’écart est plus ou moins important en fonction de la localisation géographique. Là où le surcoût de l’aménagement sera le plus vite compensé, c’est à Argenteuil où l’écart de loyer se monte à 195 €. En seconde position, on a la ville d’Angers avec un écart de 173 € puis Villeurbanne, Rennes et enfin Lyon.

Plus la différence entre le loyer d’un bien nu et d’un bien meublé est grande, plus le dédommagement sera rapide. Si maintenant, on se positionne dans le temps, quel serait le délai nécessaire pour compenser l’achat des équipements ?

Pour un deux pièces à Paris, il faut compter environ 25 mois. Approximativement deux ans et 6 mois pour la ville de Lyon, contre deux ans et 8 mois pour Bordeaux. L’équilibre économique est moins avantageux en périphérie parisienne. Il faut en moyenne, trois ans et 2 mois pour compenser l’achat des équipements à Boulogne Billancourt et à Montreuil.

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Source : Baromètre des loyers SeLoger

Bail meublé : il faut s’armer de patience pour certaines villes

Dans certaines métropoles, vous devez être patient pour obtenir la rentabilité de vos achats. Pour exemple, dans la ville de Clermont-Ferrand, l’écart de loyer est seulement de 36 € entre un studio vide et meublé. Il faut donc attendre minimum dix ans pour amortir ses frais… Pourtant, ce n’est pas le plus mauvais score ! Prenez la ville de Saint-Denis qui bat tous les records avec 17 ans et 8 mois !

L’écart dépend aussi de la loi de l’offre et de la demande. Aussi, les locataires ont plus de choix et de possibilités lorsque le parc locatif est plus fourni. On observe alors que dans ce cas de figure, le loyer d’un bien meublé n’est pas beaucoup plus cher qu’un bien vide.
Évidemment, dans une ville où les écarts sont particulièrement minces, la période d’amortissement s’allonge d’autant… Pouvant parfois même atteindre 54 ans, c’est le cas notamment à Mulhouse, où l’écart de loyer est de seulement 9 €.

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