Le marché immobilier est en constante évolution et il est important de suivre les tendances pour prendre les bonnes décisions. C’est dans cette optique que le baromètre Guy Hoquet l’Immobilier est publié chaque trimestre. Ainsi, il analyse plus de 650 000 biens mis en vente sur les segments classiques et hauts-de-gamme. Ce qui en fait le baromètre le plus complet du marché. Pour le premier trimestre 2023, il révèle des éléments intéressants sur l’état actuel du marché, en particulier sur les prix, les types de biens les plus représentatifs et la situation des passoires énergétiques.
Le baromètre Guy Hoquet l’Immobilier révèle des signes annonciateurs d’une contraction du marché
Le marché immobilier entame l’année 2023 avec des prix au mètre carré qui connaissent une légère augmentation (+1,5% par rapport au 4ème trimestre 2022). Cela confirme la tendance haussière observée depuis un an (+4,3% en un an).
Baromètre Guy Hoquet l’Immobilier
Selon le baromètre Guy Hoquet l’Immobilier, cette dynamique positive se maintient pour le moment. Cependant, avec une augmentation de seulement +1,5% depuis le dernier trimestre, les prémices d’une contraction du marché se font ressentir. En effet, les difficultés liées au crédit immobilier, la baisse du pouvoir d’achat et les exigences de rénovation énergétique du parc ancien de logements commencent à affecter les projets immobiliers des Français.
Des réalités contrastées selon les régions
Pour autant, le marché immobilier ancien présente des réalités contrastées selon les régions. Ainsi, le baromètre immobilier observe une forte croissance des prix dans le sud et l’ouest de la France. Tandis qu’au nord et en Île-de-France, la tendance est au ralentissement.
Evolution 1er TRIM. 2023 vs 1ER TRIM. 2022
En effet, derrière l’évolution nationale des prix au mètre carré de +4,3% en un an, on constate une stagnation en Île-de-France et une surperformance de 4 régions. En cela, la région Sud-Ouest affiche une croissance des prix de +9,8% alors que son offre a progressé de +10,5%. Pour résumer, les hausses des prix s’élèvent à :
- +9,8 % en région Sud-Ouest,
- +7,8 % en région Sud,
- + 6,3 % en région Ouest,
- +6,2 % en région Est.
Autrement dit, la réalité du marché immobilier ancien est nuancée et dépend des particularités régionales.
Les villes du pourtour méditerranéen représentent 80% des plus fortes hausses de prix au mètre carré !
La région Sud affiche une forte augmentation de la moyenne des prix au mètre carré des biens anciens. Avec une hausse de +7,8% sur un an, elle contribue ainsi à tirer la valeur affichée vers le haut. Certaines villes affichent même des augmentations à 2 chiffres, comme :
- Antibes (+17,7%),
- Béziers (+16,4%),
- Perpignan (+14,4%),
- Marseille (+10,6%),
- Narbonne (+10,6%).
Par ailleurs, le quart Sud-Ouest n’est pas en reste. Puisque le baromètre immobilier affiche une hausse globale de +9,8% en 1 an. Grâce notamment à des villes moyennes comme Niort (+14,5%), La Rochelle (+8,5%) ou Pau (+8%). En général, ce sont les villes moyennes qui, à l’exception de Marseille, continuent principalement de s’en sortir mieux que les autres.
Aucune baisse généralisée des prix à Paris selon le baromètre immobilier
Paris maintient sa croissance de prix au mètre carré, malgré un ralentissement. En effet, l’augmentation est de +1,7% en 1 an (et +0,7% en 3 mois), pour une moyenne affichée de 12 610 €/m2. Notons que le 7ème arrondissement se positionne en tête avec plus de 19 000 €/m2.
Par ailleurs, le premier trimestre 2023 montre également une forte valorisation des villes touristiques. Ainsi, 4 villes du littoral détiennent les prix au mètre carré les plus élevés :
- Cannes (+9,2%),
- Biarritz (+2,4%),
- Antibes (+17,7%),
- Nice (+9,4%).
Selon le baromètre immobilier, Lyon se démarque des autres grandes villes avec une baisse de -1% de sa valeur moyenne en 1 an (et +0,2% en 3 mois). Quant au prix du m2, il s’affiche à 5 413 €. D’ailleurs, cette tendance se reflète aussi à Grenoble, une ville voisine. Là, la baisse se situe à -0,9% en 1 an et -2,5% en 3 mois (2 905 €/m2).
Enfin, d’autres villes de la façade Est ont également connu un léger décrochage en un an. C’est notamment le cas de Nancy, dont les prix ont chuté de -2,1% par rapport au 1er trimestre 2022, pour atterrir à 2 598 €/m2.
Seulement 12% des logements anciens mis en vente sont des passoires énergétiques
Arrêtons les préjugés sur les passoires énergétiques ! Selon le baromètre Guy Hoquet l’Immobilier, ces biens ne représentent en moyenne que 12,1% de l’offre commerciale dans l’ancien. Soit une hausse modérée de 0,7 points par rapport à l’année dernière.
Concernant les prix, une hiérarchie semble se dessiner. Puisque les biens éco-responsables obtiennent une valorisation plus élevée. Alors que l’on observe une décote moyenne de -14,7% sur les biens classés en étiquettes F et G par rapport au prix moyen de tous les DPE.
À Paris, le phénomène des passoires thermiques est plus prononcé
Toutefois, à Paris, le phénomène des passoires thermiques est plus prononcé. En effet, les biens classés en DPE F et G représentent 23,5% de l’offre mise en vente dans la capitale. Soit une augmentation de 3,1 points en un an. Cependant, la décote moyenne est moins importante. Puisqu’on l’estime à seulement -5,4% par rapport à la valeur moyenne tous DPE. Ce qui s’explique par le charme des immeubles haussmanniens qui constituent la majorité du parc immobilier de la ville.
Plusieurs villes en France suivent également la tendance de Paris en matière de passoires thermiques, avec une sur-représentation de biens classés F et G, allant de 13,1% à 18,6%. Ces villes sont généralement situées dans la moitié nord du pays, comme Troyes, Le Havre, Dijon, Orléans, Rouen, Reims ou Caen. À l’opposé, l’extrême sud de la France se démarque par un marché relativement peu touché par la nécessité d’une politique de rénovation énergétique. Cela est vrai sauf pour Avignon qui affiche 12,9% de biens classés F et G. Par exemple, Montpellier ne représente que 3,4% de l’offre, Marseille 3,7% et Nice 5,7%.
“Nous l’avions déjà relevé dans les précédentes éditions du baromètre Guy Hoquet : l’arrivée massive de passoires thermiques sur le marché concerne certaines villes uniquement, dont particulièrement Paris. Pour autant, nous ne constatons pas d’ajustement significatif de leurs prix, étant donné le caractère architectural très recherché des biens concernés.” » – Séverine Amate, porte-parole de Guy Hoquet l’Immobilier.
