L’association Consommation Logement et Cadre de Vie a publié les résultats de son enquête sur la conformité du contenu des annonces immobilières. Dans quelles mesures les annonces immobilières locatives comprennent-elles l’ensemble des mentions requises ? Plusieurs irrégularités sont révélées dans cette étude. Dans ce contexte, la CLCV souhaite améliorer le dispositif actuel afin de mieux informer les candidats locataires.
Les mentions obligatoires dans les annonces immobilières en France
Depuis 2017, les petites annonces de biens immobiliers mis en location doivent comporter certaines mentions obligatoires. Toutefois, ce formalisme concerne uniquement les professionnels. De leur côté, les propriétaires bailleurs qui louent en direct rédigent leurs annonces immobilières comme bon leur semble.
Cette carence a causé des difficultés aux candidats locataires. Citons l’exemple du loyer mentionné charges comprises. Le candidat n’a pas l’information quant au montant des provisions pour charge. C’est pourquoi plusieurs réformes ont été lancées qui concernaient d’abord les professionnels. Puis, dans un second temps, elles se sont étendues aux particuliers.
Des mentions obligatoires qui s’imposent aux professionnels
C’est donc l’arrêté du 10 janvier 2017, en vigueur depuis le 1er avril 2017 qui impose l’affichage d’informations précises dans chaque annonce immobilière rédigée par un professionnel.
On va retrouver les éléments suivants :
- le montant du loyer?;
- les charges mensuelles ;
- le dépôt de garantie ;
- le caractère meublé de la location ;
- la superficie du bien ;
- la classe énergétique du logement (DPE) ;
- le montant TTC des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire.
À savoir, ce texte a été modifié par un arrêté du 26 janvier 2022. Ainsi, de nouvelles informations complètent les annonces immobilières pour les logements situés dans une zone soumise à l’encadrement des loyers. Doivent apparaitre désormais, les mentions suivantes :
- le montant du loyer de référence majoré ;
- le montant du loyer de base ;
- l’indication de “zone soumise à encadrement des loyers”.
Une réforme en vigueur depuis le 1er juillet 2022 pour les propriétaires-bailleurs
Finalement, il aura fallu attendre la loi 3DS du 21 février 2022 pour que les particuliers soient à leur tour concernés par cette réforme. À la suite de ce texte, un arrêté du 21 avril 2022 a défini les mentions applicables aux annonces de particuliers.
Ainsi, depuis le 1er juillet 2022, toutes les petites annonces de locations immobilières doivent contenir les mêmes informations. Excepté le montant des honoraires de location lorsque le bailleur loue en direct. Notons que ces nouvelles règles s’appliquent également aux sites internet tenant le rôle d’intermédiaire entre les bailleurs et les locataires.
Peu d’annonces immobilières sont conformes
L’enquête de la CLCV porte sur 1100 annonces consultées sur 5 sites : citya.com, fnaim.fr, foncia.fr, leboncoin.fr et pap.fr. Ce choix permet d’analyser aussi bien des annonces de professionnels et/ou de particuliers.
Notons que 34 % des annonces de ce panel sont émises par des agents immobiliers. Enfin, précisons que toutes les annonces analysées portent sur des logements mis en location à titre de résidence principale à Paris, Lyon et Lille. Or, dans ces 3 villes s’applique l’encadrement des loyers.
Un taux de conformité des annonces très faible
On observe alors que les résultats diffèrent selon l’auteur de l’annonce. Toutefois, sur la totalité des annonces examinées, le taux de conformité est extrêmement faible. Puisque seulement 6 % des annonces immobilières publiées par les sites respectent les règles mises en place.
Ce taux descend à 0 % chez les particuliers et remonte à 17 % chez les professionnels. Ainsi, aucune des annonces des sites PAP et Le boncoin ne sont conformes ! La réforme n’a pas eu d’incidences sur la conception des sites existants. D’autant plus que les sites d’annonces de particuliers n’ont eu que quelques mois pour se mettre en conformité.
Analyse du taux de complétude des annonces immobilières
Les annonces émises par les agences sont plus complètes que celles des particuliers. Les premières comportent 80 % des mentions exigées, contre 70 % pour les deuxièmes.
Cependant, cette irrégularité ne doit pas être généralisée. Par exemple, les annonces de PAP (Particulier à Particulier) contiennent plus d’informations (83 %) que celles diffusées sur le site de la FNAIM (62 %). Par ailleurs, la CLCV a constaté une baisse progressive de la qualité rédactionnelle des annonces émises par les professionnels.
Petites annonces immobilières et mentions obligatoires
La présence de certaines mentions requises telles que le montant du loyer n’est plus remise en question. Toutefois, d’autres informations sont absentes dans presque toutes les annonces immobilières. Les omissions les plus courantes concernent le dépôt de garantie (58 %) et l’encadrement des loyers (43 %). Le montant des dépenses énergétiques du bien (14 %) est aussi souvent absent.
Des irrégularités flagrantes commises par les particuliers et les professionnels
Certaines informations sont dissimulées dans le corps des annonces immobilières. Parfois, on note des erreurs sur les montants mentionnés. Certains bailleurs ne précisent pas le montant du dépôt de garantie et le renvoient au loyer hors charges. D’ailleurs, d’autres réclament illégalement des honoraires de location.
Si certaines mentions sont systématiquement présentes, tel le loyer, d’autres brillent par leur absence. Ainsi, les mentions le plus souvent omises sont :
- le montant des dépenses énergétiques du logement (14 %);
- les mentions relatives à l’encadrement des loyers (43 %);
- le montant du dépôt de garantie (58 %).
Certains sites immobiliers en ligne ont réellement essayé de se conformer avec les nouvelles obligations relatives à la rédaction des annonces. En revanche, d’autres sites comme Le boncoin ont gardé leurs mauvaises pratiques. Notons notamment que ce site publie les annonces immobilières les moins précises parmi le panel étudié par la CLCV. Elles contiennent seulement 58 % des mentions requises.
Quelle est la conformité des annonces selon les sites consultés ?
Le site de Foncia se démarque nettement avec 31 % des annonces consultées conformes. Vient ensuite Citya avec 8 % de taux de conformité. En fin de classement, nous trouvons la FNAIM (1 %), Le boncoin (0 %) et PAP (0 %).
Pour résumer, les professionnels et les sites de particuliers doivent vraiment modifier leurs pratiques. Il convient d’apporter plus de rigueur et de précision dans les annonces de logements à louer. Certes, les réformes successives ont permis de compléter et d’uniformiser les informations à transmettre au candidat locataire. C’est le cas notamment avec les nouvelles mentions dédiées à l’encadrement des loyers.
Pour autant, si ce dispositif n’est pas respecté, son efficacité est inexistante. L’objectif étant de donner aux candidats locataires l’accès à toutes les informations obligatoires susceptibles d’influencer leurs décisions.
En cela, on peut regretter une dégradation de la qualité rédactionnelle des annonces immobilières. Néanmoins, il ne faudrait pas tomber dans l’excès inverse. Il ne s’agit pas d’alourdir inutilement la liste des mentions à afficher, mais seulement d’apporter de légères retouches. Ainsi, la CLCV propose d’opérer quatre modifications dans les textes des annonces.
Les préconisations de la CLCV face à la non-conformité des annonces immobilières
Pour commencer, la CLCV souhaite que le secteur géographique soit précisé pour les biens situés dans une zone concernée par l’encadrement des loyers. Le cas échéant, elle demande l’indication des éléments prouvant l’application du complément de loyer dans les annonces immobilières. Cela permettra aux candidats locataires de vérifier si le loyer proposé est conforme ou non.
Dans un second temps, l’association propose de ne pas indiquer le montant des honoraires liés à la réalisation de l’état des lieux d’entrée. Cela concerne seulement les bailleurs louant en direct. Cette mention peut engendrer des confusions. Elle laisse croire qu’un bailleur a le droit d’imposer des honoraires de location même s’il ne recourt pas à une agence immobilière. Cette pratique est toutefois bannie.
Enfin, la CLCV suggère d’indiquer le caractère nu ou meublé de la location pour éviter tout malentendu. L’absence de cette mention laisse penser que le logement est proposé nu.
Réaction de la FNAIM face aux constats de l’étude CLCV
La FNAIM ne conteste pas les chiffres annoncés par cette étude. Cependant, elle tient à mettre l’accent sur la complexité des nouvelles normes en matière de location. Elle ne manque pas à son rôle de formation auprès de ses adhérents. En revanche, cette surabondance de 5 nouvelles mentions dans les annonces immobilières depuis le 1er juillet 2021 a causé de la confusion.
À cela s’ajoutent toutes les autres modifications relatives au cadre général de la location :
- modifications des règles relatives aux compléments de loyers,
- interdiction d’augmenter les loyers dans les biens les plus énergivores, etc.
“ C’est l’instabilité des normes, et le besoin de maîtriser de nouvelles règles, qui complexifient sans cesse notre travail. Nos 10 000 adhérents sont dans leur immense majorité des TPE. Or, ils sont confrontés à des difficultés majeures de recrutement. C’est particulièrement vrai en location et en syndics, des métiers sous tension permanente.” – Jean-Marc TORROLLION, président de la FNAIM.
L’accompagnement par un professionnel demeure une assurance de sécurité et de respect de la loi dans la location. En effet, la plus-value d’un administrateur de biens reste absolument indéniable dans l’accompagnement du propriétaire. Sa mission de gestion de patrimoine permet de garantir un meilleur respect des règlementations relatives aux loyers et à l’encadrement des loyers.
“ Notre plateforme fnaim.fr héberge les annonces de plus de 10 000 professionnels, utilisant une quarantaine d’éditeurs de logiciel différents. Nous n’avons pas un système unique et nous recevons directement les données des éditeurs. Nous formons, accompagnons nos adhérents, mais très clairement, nous ne leur imposons pas un comportement. Une fois ceci rappelé, nous ne pouvons pas nous satisfaire de ces résultats. Nous allons travailler sur des solutions.” – Jean-Marc TORROLLION.
