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Affaire MATERA : Interview de Charles Bohbot, BJA Avocats

La société Matera est condamnée à la demande de l’ANGC.  Charles Bohbot, avocat et fondateur du cabinet BJA , a représenté l’association des gestionnaires de copropriété devant le tribunal de commerce de Paris au côté de la FNAIM du Grand Paris, du SNPI – Syndicat National des Professionnels Immobiliers et de FONCIA. Cette décision est une victoire devant un tribunal au fond et une information précieuse pour les copropriétaires sur la réalité des services proposés par cette société. Nous l’avons interrogé sur cette affaire MATERA.

Pouvez-vous nous présenter le cabinet d’avocats BJA ?

Je suis Charles BOHBOT, avocat associé du cabinet BJA. Nous intervenons sur le marché de la copropriété pour accompagner les syndics de copropriété dans leurs missions. En ce qui concerne le métier de gestionnaire de copropriété, nous avons l’habitude de les côtoyer tant à travers les procédures que les formations que l’on prodigue.

À cet égard, on connaît parfaitement les préoccupations et les difficultés de ce métier que nous partageons. D’ailleurs, nous sommes amenés à représenter assez souvent la profession. D’une certaine manière, nous sommes “avocats militants”. Par ailleurs, précisons que nous intervenons également en droit de la construction et de l’immobilier commercial.

L’affaire MATERA : que reproche-t-on exactement à cette société ?

Avant de s’appeler MATERA, cette société fondée par Raphaël Di Meglio en 2017 était connue sous le nom de “illiCopro”. Puis, en 2021, on assiste à un changement d’échelle et une transformation de la société qui se nomme désormais MATERA. Un cap est franchi avec une collecte de fonds de 35 millions d’euros. En quatre ans, Matera est devenue un acteur marché de la copropriété en France. En effet, elle compte 3000 copropriétés clientes et 130 salariés.

Il faut savoir que cette société a pour ambition d’optimiser la gestion de copropriétés de ses clients via une plateforme numérique. Pour mettre en avant son modèle innovant, la société Matera a choisi de communiquer à travers de nombreux articles tapageur, où cette dernière se définit d’ailleurs comme “la bête noire des syndics de copropriété”.

De plus, pour parfaire cette image disruptive, Matera a lancé de grandes campagnes médiatiques et publicitaires. En cela, les réseaux sociaux ont diffusé un message ironique associé au hashtag “#Mercisyndic”.

Ces faits sont d’ailleurs très justement repris par le tribunal de commerce dans son jugement du 24 janvier 2022. Puisque dans cette campagne publicitaire dont le thème était “Merci syndic”, neuf des sujets traités faisaient référence à des situations de désagréments pour les copropriétaires.




Affaire MATERA #mercisyndic

 

Autant dire, les clichés négatifs qui sont habituellement repris à l’encontre de la profession : ascenseurs en panne, fuites d’eau, boîtes aux lettres cassées, dégradations des parties communes, augmentation des charges, etc. De sorte que le syndic serait le seul et l’unique responsable de cette situation du fait de sa négligence ou de son incompétence. Le ton est décalé et humoristique. Et, en bas de l’affiche, il est noté : “ votez MATERA à la prochaine assemblée générale.”

Une campagne de communication qui dénigre le métier des syndics de copropriété

Le premier sujet est celui du dénigrement des syndics. Ils sont présentés sans distinction comme étant : laxistes, injoignables, ne suivant pas les travaux. La question est donc de savoir si la liberté d’expression permet de rire d’un concurrent si tenté que MATERA soit véritablement un concurrent. Nous y reviendrons.

Peut-on se moquer sans limites, en attaquant l’image même des professionnels de l’immobilier ? En déclamant : “le syndic est mort, vive le syndic !” ou en comparant le syndic à un arnaqueur, le discrédit est réel. Un tel dénigrement ne constitue-t-il pas un acte de concurrence déloyale ?

Le deuxième sujet porte toujours sur la concurrence déloyale. Mais, cette fois, il est question de pratique commerciale trompeuse. De quelle façon, la société MATERA, s’est-elle présentée au consommateur ? La mention “votez MATERA à la prochaine A.G.” crée la confusion dans l’esprit du grand public. Puisque la qualité des services de la société MATERA n’est pas clairement exposée. Car sur le plan légal, la société MATERA est un prestataire de services qui s’adresse aux syndics coopératifs.

Pour rappel, le syndic coopératif est un copropriétaire élu président du conseil syndical et, qui de fait, devient le syndic coopératif. Donc, c’est un copropriétaire non professionnel, un bénévole, un amateur en matière de copropriété. Or, selon la proposition dite disruptive de la société MATERA, ce dernier pourrait, via la plateforme et les experts mis à sa disposition, gérer seul la copropriété.

Ce qui n’est pas indiqué, c’est de savoir qui serait responsable. Précisons que la loi du 10 juillet 1965 indique que seul le syndic est responsable de sa gestion et ne saurait se faire substituer. Il faudrait que ces informations soient clairement mentionnées. C’est d’ailleurs, là-dessus que le tribunal a été invité à se prononcer.

Une société comme MATERA se livre-t-elle à l’exercice des fonctions de syndic ?

Le troisième sujet est celui de l’infraction à la loi Hoguet. En effet, les syndics de copropriété sont tenus d’avoir une carte professionnelle. C’est une obligation ! Que le professionnel se livre à l’exercice de ses fonctions pour le compte de tiers ou à titre accessoire.

Pour obtenir cette carte professionnelle, il faut répondre à plusieurs exigences en matière de formation initiale ou de formation continue. Or cela nécessite de suivre un certain nombre d’heures de formation tous les ans. De plus, il faut posséder une garantie financière et avoir une assurance responsabilité civile, etc. La durée de validité de la carte professionnelle est de trois ans.

Enfin, la profession est soumise à des contrôles réguliers pour s’assurer de l’application rigoureuse du contrat type. D’ailleurs, à ce propos, la DGCCRF a mené plusieurs fois des enquêtes à l’encontre de la profession. Il y a également des abus qui sont fréquemment dénoncés par les associations de consommateurs, qui soit dit, en passant, dénigrent parfois également la profession.

La question est alors de savoir, si une société comme MATERA se livre ou non à l’exercice des fonctions de syndic ? En effet, la société MATERA indique dans son contrat, dans son devis, sur son site internet : “Passez en syndic coopératif avec MATERA !”. C’est donc la société MATERA avec le syndic coopératif qui propose l’immatriculation, la gestion de la reprise comptable, la gestion des impayés, etc.

Est-ce qu’elle se livre directement ou a minima à la gestion de la copropriété ? Est-ce qu’elle y concourt, ne serait ce qu’à titre accessoire ? C’est une troisième question qui se pose pour la clarté de la profession. Comment peut-on exercer aujourd’hui cette profession ou y concourir ?

Quelles sont les parties prenantes dans cette affaire MATERA ?

Les parties concernées par cette procédure sont nombreuses tant la profession s’est senti menacé dans son ensemble. C’est tout d’abord l’Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC), avec son emblématique Gilles Frémont, qui s’en est emparé. L’ANGC a détecté les éléments de langage, le dénigrement et qui s’en est plaint à la DGCCRF et en référé au tribunal de commerce de Paris.

Immédiatement se sont joints à la procédure devant le tribunal de commerce, la Fnaim du Grand Paris, le groupe Foncia et également le SNPI, un syndicat représentant les professionnels de l’immobilier. Ainsi, on note plusieurs procédures. Celles au commerce et d’autres devant le tribunal judiciaire au fond. Pour ces dernières, se sont constituées la FNAIM (national) et L’UNIS (national).

Quelles sont les conclusions du jugement ?

J’ai représenté dans cette procédure l’ANGC. On a saisi la 15e Chambre du tribunal de commerce de Paris, qui a rendu un jugement ce 24 janvier 2022. Ainsi, des gestionnaires ont voulu voir leur honneur préservé. De même, ils souhaitent éviter que l’on usurpe leur fonction via des malentendus et préciser le cadre légal applicable. Je vous ai indiqué trois fondements, voici la position du tribunal.

Le tribunal a considéré qu’il y avait un véritable dénigrement

Tout d’abord, sur la question de la concurrence déloyale, le tribunal a rappelé que le dénigrement, pour être constitué, doit viser les produits et services d’une personne ou d’un collectif de personnes identifiées. Ainsi, il consiste à jeter le discrédit sur les produits et services, et doit évidemment être public.

Dans le cas d’espèce, le discours de MATERA vise les syndics professionnels en général au travers d’un jeu proposé sur un site “mercisyndic”, dans lequel les noms de certains syndics bien que détournés étaient reconnaissables. Les propos à travers le hashtag #mercisyndic visent donc toute cette profession. Le dénigrement s’apprécie indépendamment du caractère avéré ou non des critiques formulées.

Il a été jugé que l’argument de MATERA selon lequel l’humour et l’ironie serait des circonstances atténuantes n’étaient pas retenues, bien au contraire. En conséquence, le tribunal a considéré qu’il y avait un véritable dénigrement à travers ces campagnes. Il a observé et jugé coupable la société MATERA de dénigrement. Au titre de la concurrence déloyale, MATERA a été condamné à payer 20 000 euros par parties, plus 10 000 € à l’encontre de Foncia, ce qui fait plus de 70 000 euros de dommages et intérêts. C’est le premier aspect du jugement.

La société MATERA accusée de pratiques commerciales déloyales et trompeuses envers les syndics professionnels

Le deuxième aspect du jugement, c’est que la société MATERA était également accusée de pratiques commerciales trompeuses. Là-dessus, il a été retenu par le tribunal que la société MATERA était également coupable de ses pratiques commerciales trompeuses.

Les juges ont considéré que les termes utilisés, tels « Votez Matera à la prochaine assemblée générale » ou « remerciez votre syndic et passez chez Matera » étaient suffisamment ambigus. En effet, le jugement indique que cela “tente d’installer l’idée qu’il y avait une identité de nature et de fonctions entre la société MATERA et un syndic professionnel, ce qui n’est pas le cas.” C’est donc une atteinte au consommateur !

Le Tribunal a ainsi retenu qu’il y avait une pratique commerciale déloyale et trompeuse susceptible d’induire en erreur un consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé.

On peut relever à ce titre qu’une association de consommateurs aurait été tout aussi bienvenue dans une telle procédure. Puisque la pratique commerciale trompeuse est une faute civile, mais également une infraction pénale. Elle aurait pu être poursuivie par une association de consommateurs et pas uniquement une association représentant les gestionnaires de copropriété.

Dans la communication de MATERA, on pouvait légitimement penser que la société exerçait les fonctions de syndic

Le tribunal retient bien l’idée que les services proposés ne sont pas clairement affichés. En cela “ votez MATERA à la prochaine AG”, n’indique nullement pour qui nous votons ! D’ailleurs, il n’est pas non plus précisé que c’est un syndic coopératif qui serait en réalité responsable.

Dans les faits, il s’agit d’une start-up qui propose des services aux copropriétaires qui ont constitué un syndicat coopératif. Or, dans cette forme de gestion, c’est le président du conseil syndical qui assure les fonctions de syndic. Pourtant, au regard de la terminologie employée dans la communication de MATERA, on pouvait légitimement penser que la société exerçait les fonctions de syndic. La seule différence était alors la dématérialisation de la gestion 100% en ligne.

En réalité MATERA, est une entreprise de prestations de services qui offre des services d’assistance aux copropriétaires qui gèrent bénévolement leur immeuble. Sans pour autant assumer la responsabilité du syndic coopératif avec lequel il travaille.

Sur ce deuxième point, je tiens à indiquer que le tribunal a condamné, la société MATERA (et c’est très rare), à afficher sur la page d’accueil de son site internet, le communiqué du jugement. Cet affichage est obligatoire pendant une période de trois mois à compter de sa signification. C’est avant tout une portée symbolique. Les consommateurs trompés doivent avoir connaissance d’une information corrigée. En effet, il importe que les copropriétaires soient correctement informés de la nature de leur prestataire.

MATERA ne s’est pas rendue coupable d’exercice illégale de la profession de syndic

Le troisième élément concerne les infractions et notamment les violations de la loi Hoguet. On a vu tout à l’heure que ceux qui se livrent à l’exercice des fonctions de gestion immobilière pour compte de tiers doivent avoir une carte professionnelle. À ce titre, le jugement a retenu qu’il n’y avait pas d’exercice illégal pour la société MATERA.

Selon l’ANGC et les gestionnaires de copropriété, ce jugement ne se prononce pas sur la notion de concourir aux fonctions de syndic. Lorsque la société MATERA dit : “avec le syndic coopératif, nous proposons l’immatriculation, la gestion comptable, la gestion du recouvrement.” Est-ce qu’à cet égard, une carte professionnelle ne serait pas obligatoire pour la société MATERA ?

Le tribunal de commerce a considéré qu’il n’y aurait pas d’exercice illégal. Dans un premier temps, la société MATERA indiquait être triomphante dans cette procédure, justement sur ce point-là. Toutefois, cette dernière a quand même fait appel de cette décision.

Est-ce que l’affaire MATERA s’arrête ici ?

Les différentes parties vont se constituer l’ANGC va se constituer, ainsi que la FNAIM grand Paris. Ils demanderont à ce que le tribunal se prononce à nouveau sur ce point-ci, qui est important.

Cette affaire étant poursuivie en raison d’un appel, d’une procédure devant le tribunal judiciaire au fond. D’autres parties ont fait des plaintes avec constitution de partie civile sur le point de l’exercice illégal de la profession. L’affaire continue.

Dans l’ensemble, est-ce que les parties sont satisfaites de cette décision ?

Étonnamment, les deux parties semblent satisfaites puisque la société MATERA a indiqué être satisfaite. Mais, les gestionnaires de copropriété ont vu leur honneur lavé parce qu’il y a eu une condamnation. C’est plutôt rare en matière immobilière, pour le souligner. Le dénigrement est rarement condamné. C’est donc une satisfaction pour la profession. D’autant plus qu’il y a cette obligation d’affichage. C’est clairement une première victoire.

Le jugement a-t-il un impact sur la publicité actuelle ?

Le jugement en question concerne une précédente campagne. Depuis, il y a de nouvelles pratiques commerciales trompeuses qui ont été repérées, un dossier se constitue.

Je peux d’ores et déjà vous dire que quand vous allez sur le site internet de la société MATERA, il est noté que l’on peut faire 30 % d’économie sur les charges et 50 % d’économie sur le syndic. Mais, si MATERA n’est pas un syndic comment cela est-il possible ? Ce sont des nouvelles mentions qui sont à encore trompeuses.

Toutefois, cela n’empêche pas la société MATERA de poursuivre de nouvelles opérations de communication et des campagnes qui sont peut-être trompeuses. La Cour d’appel aura également à se prononcer sur ces nouvelles pratiques.

Avez-vous été surpris qu’ils fassent appel ?

Ce n’est pas étonnant qu’ils fassent appel. Notons que l’obligation d’afficher sur le site internet de MATERA, la condamnation, n’était pas revêtue de l’exécution provisoire. Donc, ils ont profité de la possibilité de faire appel pour éviter toute mauvaise presse. Parce que pour eux, ce qui est essentiel, c’est la communication !

Aussi, ils ne pouvaient pas se permettre d’avoir sur leur site Internet, un dispositif les affichant comme “trompeur”, comme jugés “coupables de dénigrement”. Cependant, ils sont obligés de verser des dommages et intérêts liés aux différentes condamnations. Précisons que le seul aspect sur lequel il n’y a pas eu d’exécution provisoire, c’est l’affichage. De fait, la société MATERA pourra attendre jusqu’à l’arrêt d’appel, sous réserve que cet arrêt confirme ce premier jugement du tribunal de grand commerce.

Naturellement, si les gestionnaires de copropriété considèrent qu’il y a des éléments de dénigrement ou des pratiques commerciales trompeuses. Qu’ils n’hésitent pas à envoyer les éléments auprès de l’ANGC afin que ces éléments puissent être utiles dans le cadre de la procédure en cours.

Pour en savoir plus

Jugement du 24 mars 2022

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

1 commentaire pour “Affaire MATERA : Interview de Charles Bohbot, BJA Avocats”

  1. Bonjour

    Nous sommes passés chez Matéra, car nous en avions assez de la gestion par un syndic professionnel. En tant que président du CS, j’avais donné une dernière chance de redresser la barre. Le Covid est passé par là, certes, mais ce syndic n’a pas saisi sa chance (2 nouveaux gestionnaires en deux mois et jamais de retour aux appels téléphoniques, mais une facturation en intégralité.
    Matéra n’est Pas un syndic certes, mais en deux ans, nous avons gagné en réactivité et en autonomie.
    Le seul point noir est l’accompagnement pour les impayés où nous nous sentons un peu seuls.

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