La rentrée 2026 s’annonce particulièrement dense pour l’actualité de la copropriété. Dans Podcast Copro, l’émission de MonImmeuble.com, Charles Bohbot, avocat au cabinet BJA Avocats et Associés, revient avec Isabelle Dahan sur plusieurs évolutions qui vont directement impacter syndics, copropriétaires et bailleurs. Au programme : trois arrêts majeurs de la Cour de cassation rendus le même jour, une nouvelle réglementation sur les engins motorisés applicable depuis le 19 août, des contrats de location modifiés au 1er octobre et un nouveau coefficient DPE qui pourrait changer la donne pour des millions de logements dès 2027. Derrière ces réformes et décisions de justice se cachent des questions très concrètes : qui est responsable ? Qui peut décider ? Et surtout, qui doit agir ? Tour d’horizon des principaux changements à connaître.
Sommaire :
- L’affaire MATERA : la Cour de cassation tranche, le débat continue
- La climatisation en copropriété : quelles règles s’appliquent ?
- Le marché locatif et la fiscalité sous tension
- Les nouvelles échéances réglementaires au 1er octobre 2026
- Le DPE bouleversé dès 2027
- Les arrêts du 17 septembre 2026 décryptés
- Obligations du syndic : rémunération, concierge et vente de parties communes
- Travaux, engins motorisés et notifications électroniques
À retenir — Actualité de la copropriété : rentrée 2026
- Le 17 septembre 2026, la Cour de cassation valide le modèle MATERA : une plateforme d’assistance à un syndic coopératif n’exerce pas illicitement la profession de syndic, à condition que celui-ci conserve son autonomie.
- Depuis le 19 août 2026, la loi n° 2026-798 interdit le remisage de trottinettes, VAE et engins motorisés dans les parties communes des copropriétés non aménagées à cet effet.
- Au 1er janvier 2027, l’abaissement à 1,7 du coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE améliorera mécaniquement l’étiquette énergétique des logements chauffés à l’électricité.
- Depuis le 1er octobre 2026, les contrats types de location intègrent une clause résolutoire renforcée en cas d’impayés de loyers, de charges ou de non-versement du dépôt de garantie.
- Selon les données CLAMEUR présentées au Congrès de l’UNIS à Lyon, les loyers progressent de 3,22 % en France sur un an et la vacance locative moyenne n’est plus que de 18,5 jours.
L’affaire MATERA : la Cour de cassation tranche, le débat continue
Un arrêt attendu depuis plus de cinq ans
Le 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu son arrêt dans l’affaire MATERA (n° 24-15.665), après plus de cinq ans de procédure. Elle rejette le pourvoi et confirme qu’une société d’assistance à un syndic coopératif n’exerce pas illicitement la profession de syndic, dès lors qu’elle se limite à l’accompagner sans se substituer à lui.
La question centrale était la suivante : une plateforme qui propose ses services à un syndic bénévole ou coopératif doit-elle détenir une carte professionnelle et respecter les obligations de la loi Hoguet — responsabilité civile professionnelle, garantie financière ? La Cour répond non, sous conditions précises. Elle a examiné en détail les prestations fournies par Matera : mise à disposition d’une plateforme permettant de générer des documents en autonomie, accompagnement technique, suivi de travaux et démarches auprès des entreprises. Dans tous les cas, la Cour retient que le syndic coopératif conserve son autonomie décisionnelle et signe lui-même les actes. La ligne de partage est nette : assistance oui, substitution non.
« La plateforme n’était pas soumise à ces obligations dans la mesure où le syndic coopératif pouvait exercer son autonomie — il signait les différents actes qui étaient délivrés. » — Charles Bohbot, avocat, cabinet BJA Avocats.
Des réactions contrastées au sein de la profession
L’arrêt a fait l’effet d’une onde de choc dans le secteur. Les syndicats professionnels, qui avaient uni leurs forces pour porter ce pourvoi, réagissent différemment face au rejet de la Cour.
La FNAIM Grand Paris, par la voix d’Olivier Princivalle, appelle à poursuivre la réflexion sur le niveau de protection du consommateur face au développement de ces nouveaux modèles. Le syndicat estime que la décision ouvre une zone grise qui mérite d’être encadrée par le législateur, plutôt que de laisser le marché s’organiser seul.
L’UNIS, solidaire des requérants, adopte une position plus offensive. Elle insiste sur les obligations et garanties auxquelles restent soumis les syndics professionnels — formation continue, garantie financière, assurance RC, carte professionnelle — et annonce vouloir circonscrire la portée de la décision. Elle entend notamment obtenir une actualisation du contrat type de syndic pour renforcer la transparence vis-à-vis des copropriétaires.
Charles Bohbot soulève par ailleurs une lacune importante dans la motivation de l’arrêt, qui laisse une question sans réponse :
« Les requérants soulevaient la question de la notion de “prêter son concours”. Selon eux, la plateforme entrait dans le champ de cette expression au sens de la loi Hoguet. Or, l’arrêt ne donne pas de définition précise de cette notion, ce qui constitue l’une de ses principales limites. » — Charles Bohbot.
La question de la loi Hoguet reste entière
Au-delà des réactions immédiates, c’est une interrogation de fond qui s’impose : le droit existant est-il adapté à ces nouveaux modèles ? Charles Bohbot l’exprime sans détour :
« On envisage de discuter avec le législateur pour faire évoluer l’article 1 de la loi Hoguet, pour qu’il n’y ait pas deux types de gestion professionnelle : un avec plateforme et l’autre sans. Il y a la crainte d’une prolifération de conciergeries et autres plateformes — vu qu’il y a une sorte de blanc-seing donné par la Cour de cassation, sous réserve des conditions visées par cet arrêt qu’il est important de lire pour comprendre les limites. » — Charles Bohbot.
Se pose en effet le risque d’un marché à deux vitesses : d’un côté des syndics professionnels soumis à l’ensemble des obligations réglementaires, de l’autre des prestataires d’assistance opérant sans carte professionnelle ni garantie financière. Une clarification législative semble inévitable. Il est à noter qu’un jugement du tribunal judiciaire de Montpellier, rendu le même jour, rappelle que le syndic bénévole peut lui aussi voir sa responsabilité engagée en cas de mauvaise gestion.
Syndic professionnel vs syndic coopératif assisté — tableau comparatif
| Critère | Syndic professionnel | Syndic coopératif + prestataire d’assistance |
|---|---|---|
| Carte professionnelle | Obligatoire (loi Hoguet du 2 janv. 1970) | Non requise pour le prestataire d’assistance |
| Responsabilité | Le syndic professionnel | Le syndic coopératif (copropriétaire élu) |
| Garantie financière | Obligatoire | Non applicable au prestataire |
| Assurance RC professionnelle | Obligatoire | À vérifier auprès du prestataire |
| Signature des actes | Par le syndic professionnel | Par le syndic coopératif uniquement |
| Autonomie de gestion | Totale | Conservée — condition sine qua non (Cass. 17/09/2026, n° 24-15.665) |
| Modèle économique | Honoraires réglementés (contrat type de syndic) | Abonnement plateforme + frais de prestations variables |
| Encadrement légal | Loi Hoguet + loi du 10 juillet 1965 | Débat en cours — évolution législative envisagée |
Comparatif établi d’après l’arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2026 (n° 24-15.665) et le cadre de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Source : Podcast Copro MonImmeuble.com / BJA Avocats.
La climatisation en copropriété : quelles règles s’appliquent ?
Les épisodes caniculaires de l’été 2026 ont multiplié les installations individuelles — et les risques de contentieux. Dans un article co-signé avec Maël Chenede (cabinet BJA Avocats), Charles Bohbot rappelle le cadre applicable.
« Avec les épisodes caniculaires, des copropriétaires ont installé sans autorisation, devant l’urgence, des boxes de climatisation. C’est un sujet qui va prendre à mon avis de l’ampleur. » — Charles Bohbot.
l’installation d’un système de climatisation en copropriété nécessite une autorisation préalable de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25B dès lors qu’elle affecte les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Un copropriétaire contrevenant s’expose à la remise en état à ses frais et à des actions du syndicat. Sur l’argument de la rupture d’égalité invoqué par ceux qui veulent s’aligner sur leurs voisins.
« La répétition d’un vice n’en fait pas une vertu. Ce n’est pas parce que tout le monde traverse au feu rouge que ça devient autorisé pour le suivant. » — Charles Bohbot.
Il souligne également des risques moins connus : les raccordements à l’eau de la copropriété et les nuisances sonores des unités extérieures, susceptibles de constituer un trouble de voisinage, sans oublier les règles d’urbanisme et les déclarations préalables.
Le marché locatif et la fiscalité sous tension
Les chiffres CLAMEUR : une raréfaction qui s’accélère
Au Congrès de l’UNIS à Lyon, les données de l’observatoire CLAMEUR ont dressé un tableau préoccupant : les loyers progressent de 3,22 % sur un an, la vacance moyenne entre deux locations n’est plus que de 18,5 jours, et à Lyon centre, elle tombe à 7,8 jours.
Charles Bohbot contextualise : « La crise du logement prend de l’ampleur en raison du défaut de construction d’une part, et de biens retirés du marché car devenus indécents — des propriétaires qui n’osent plus les mettre en location. »
À Paris, Olivier Princivalle (FNAIM Grand Paris) appelle dans L’Opinion à recréer les conditions favorables à l’investissement plutôt qu’à renforcer les contraintes sur les propriétaires.
Le dispositif Jeanbrun : entre incitation et incohérence
Le dispositif Jeanbrun fait toujours débat, notamment sur son assouplissement pour l’investissement dans l’ancien, tandis que le projet de loi de finances 2027 prévoit de raboter les avantages de la location meublée.
Charles Bohbot pointe une contradiction de fond : « On a l’impression qu’il n’y a pas de suivi entre la politique du logement et les finances. Un petit décalage entre la volonté des uns et les moyens qu’on peut mettre à disposition des investisseurs. »
Il a participé en septembre 2026 à un colloque à l’Assemblée nationale qui montrait que les outils créés pour redresser les copropriétés fragiles — syndic d’intérêt collectif, emprunt collectif, diagnostic structure — restent très peu utilisés.
« Le corps social, c’est du temps long. Il faut laisser du temps pour expérimenter ces nouveaux outils. Et naturellement, il ne faut pas qu’en même temps des lois de finances viennent neutraliser les dispositifs qui fonctionnent. » — Charles Bohbot.
Les nouvelles échéances réglementaires au 1er octobre 2026
Échéances réglementaires — rentrée 2026 / début 2027
| Date d’entrée en vigueur | Texte / Mesure | Personnes concernées |
|---|---|---|
| 19 août 2026 | Loi n° 2026-798 du 18 août 2026, art. 7 — Interdiction du remisage d’engins motorisés (trottinettes, VAE…) dans les parties communes, caves et sous-sols (nouvel art. L. 733-1 CCH) | Tous immeubles en copropriété |
| 1er oct. 2026 | Nouveaux contrats types de location nue, meublée et colocation à bail unique — clause résolutoire renforcée en cas d’impayés ou de non-versement du dépôt de garantie (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026) | Propriétaires bailleurs, locataires (contrats conclus ou renouvelés) |
| 1er oct. 2026 | Décret n° 2026-531 du 23 juin 2026 — Accessibilité des bâtiments professionnels existants : travaux d’extension, de modification et création de locaux par changement de destination | Maîtres d’ouvrage, promoteurs, architectes, maîtres d’œuvre, entreprises du bâtiment |
| 1er janv. 2027 | Nouvel arrêté — Abaissement à 1,7 du coefficient de conversion de l’électricité pour le DPE et les audits énergétiques (actuellement à 1,9 depuis janvier 2026) | Propriétaires, copropriétés, investisseurs, diagnostiqueurs |
Contrats de location : la clause résolutoire renforcée
Dès le 1er octobre 2026, les contrats types de location nue, meublée et de colocation à bail unique intègrent les nouvelles dispositions sur la clause résolutoire dans les nouveaux baux de résidence principale en cas d’impayés.
Charles Bohbot rappelle les exigences procédurales : « Quand il y a un impayé, il y a un commandement de payer, une notification à la CAF et une notification à la préfecture avant toute assignation. Ces mentions sont des motifs de nullité — il faut en tenir compte. »
Les contrats en cours non renouvelés à cette date ne sont pas automatiquement modifiés.
Accessibilité des bâtiments professionnels : le décret du 23 juin 2026
Le décret n° 2026-531 du 23 juin 2026 entre en vigueur le 1er octobre. Il concerne les travaux d’extension, de modification et la création de locaux professionnels par changement de destination. En copropriété, Charles Bohbot note :
« Vu que ça concerne les travaux d’extension et de modification, ça peut naturellement concerner les copropriétés — notamment celles qui ont des lots commerciaux. »
Le DPE bouleversé dès 2027 : un coefficient qui change tout
Un arrêté prévoit l’abaissement à 1,7 du coefficient de conversion de l’électricité pour le DPE et les audits énergétiques, à compter du 1er janvier 2027 (contre 1,9 depuis janvier 2026). Selon l’étude d’impact transmise au Conseil supérieur de l’énergie, environ 300 000 logements pourraient quitter la catégorie des passoires thermiques sans travaux. Ce sujet a été évoqué par Olivier Safar lors du Congrès de l’UNIS.
« La difficulté tient au fait qu’un DPE réalisé récemment peut produire aujourd’hui un résultat différent s’il est recalculé selon les nouvelles règles. Dans certains cas, cela peut même conduire à devoir renouveler un diagnostic pourtant encore très récent. » — Charles Bohbot.
Bonne nouvelle : les DPE existants pourront bénéficier d’une mise à jour gratuite via l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite de diagnostiqueur, en renseignant simplement le numéro du diagnostic.
Les arrêts du 17 septembre 2026 décryptés
Parties communes à jouissance privative : la responsabilité du syndicat est incontournable
La Cour de cassation (n° 24-20.973) pose un principe d’ordre public fondé sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : un règlement de copropriété ne peut exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit pour les dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes, même à jouissance privative.
« Si la gestion des revêtements superficiels appartient au copropriétaire, tout ce qui est entretien structurel appartient bien au syndicat. Le fait d’avoir confié une jouissance privative à un copropriétaire ne lui donne pas l’obligation d’entretenir l’étanchéité — ça reste à la charge du syndicat. » — Charles Bohbot.
Le syndicat peut toutefois exercer des actions récursoires contre le copropriétaire bénéficiaire si l’entretien lui incombait contractuellement.
PV d’assemblée générale : seule l’AG peut désigner un rédacteur tiers
Dans sa décision du 17 septembre 2026 (n° 25-13.544), la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que que seule une décision de l’assemblée générale peut désigner un secrétaire de séance autre que le syndic. Un règlement de copropriété ne peut l’imposer.
Charles Bohbot en explique l’enjeu :
« Celui qui rédige le procès-verbal joue nécessairement un rôle important. Il arrive d’ailleurs que l’on souhaite écarter le syndic de cette fonction pour confier le secrétariat de séance à un notaire ou à un commissaire de justice. Mais le syndic étant secrétaire de séance de plein droit, son remplacement suppose une décision de l’assemblée générale. Cette règle étant d’ordre public, une clause du règlement de copropriété qui désignerait automatiquement un notaire comme secrétaire serait réputée non écrite. »
Les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété rédigés en violation de cette règle sont susceptibles d’entraîner la nullité des délibérations.
Obligations du syndic : rémunération, concierge et vente de parties communes
Rémunération : un devoir d’information exprès
La cour d’appel de Paris (10 juin 2026, RG n° 23/07507) rappelle que le syndic doit attirer expressément l’attention du syndicat sur toute modification importante de sa rémunération avant le renouvellement de son contrat.
« C’est souvent sur la question de la rémunération que les difficultés apparaissent. Dans cette affaire, le montant en jeu était particulièrement important puisqu’il était lié à la cession d’une partie commune. À mon sens, cette rémunération n’aurait d’ailleurs pas dû figurer dans le contrat de syndic : elle relevait plutôt d’un mandat de vente distinct. » — Charles Bohbot.
Suppression du concierge : l’unanimité peut s’imposer
La cour d’appel d’Aix-en-Provence (10 juin 2026, RG n° 24/03974) confirme que lorsque le service de conciergerie est prévu au règlement et que les solutions de substitution n’offrent pas d’avantages strictement équivalents, la suppression doit être votée à l’unanimité — et non à la majorité de l’article 26.
« Il faut pouvoir démontrer que les copropriétaires concernés bénéficient d’avantages strictement équivalents. Dans certaines situations, nous faisons appel à des experts judiciaires afin d’évaluer précisément les services rendus au regard de la destination de l’immeuble, qui peut avoir évolué depuis sa création. » — Charles Bohbot.
Vente d’une partie commune : les documents avant tout
Le tribunal judiciaire de Nice (20 août 2026, RG n° 22/01574) a prononcé la nullité d’une résolution autorisant la vente d’une ancienne loge de concierge — faute de documents joints à la convocation.
« Autrefois, certaines cessions portaient sur des portions de couloir ou des caves sans que le projet soit suffisamment détaillé. Désormais, l’assemblée générale doit se prononcer sur un projet permettant de déterminer précisément les futurs tantièmes et les caractéristiques du lot créé. À défaut, la décision peut être annulée par le tribunal. » — Charles Bohbot.
Le principe du droit à une décision éclairée s’impose : projet modificatif du règlement, état descriptif de division et éléments du futur lot doivent figurer en convocation. Pour rappel, les règles de tenue d’une assemblée générale de copropriété sont encadrées par la loi du 10 juillet 1965.
Travaux, engins motorisés et notifications électroniques
Jacuzzi sur toiture : une autorisation ne s’interprète pas librement
La cour d’appel d’Aix-en-Provence (3 septembre 2026, RG n° 25/11373) qualifie de trouble manifestement illicite l’installation d’un jacuzzi sur une toiture-terrasse dont l’exécution ne correspondait pas à l’autorisation accordée — la structure de renforcement était incorporée au bâtiment et non amovible.
Engins motorisés dans les parties communes : interdit depuis le 19 août 2026
La loi RIPOST (loi n° 2026-798 du 18 août 2026, art. L. 733-1 CCH) interdit le remisage de trottinettes, VAE et autres engins motorisés dans les parties communes, caves et sous-sols, sauf espaces spécialement aménagés.
« On comprend bien l’objectif de cette nouvelle règle avec la multiplication des trottinettes électriques, parfois entreposées dans les parties communes, les dégagements ou les caves. Sans aménagement adapté, elles peuvent gêner la circulation et l’accès aux voies d’évacuation, tout en soulevant des enjeux de sécurité incendie. Les syndics doivent donc être particulièrement vigilants : la loi du 18 août 2026 s’applique désormais aux copropriétés. » — Charles Bohbot, avocat, cabinet BJA Avocats.
Notifications électroniques : la préconisation du GRECCO
Le GRECCO a publié une préconisation pour préciser les nouvelles règles sur les notifications et mises en demeure par voie électronique en copropriété.
« Le GRECCO, c’est une émanation de la CNEC, la Chambre nationale des experts en copropriété — c’est l’ancienne commission relative à la copropriété, composée de professeurs d’université, syndics, avocats, notaires, tous spécialisés en copropriété, qui permettent de mieux comprendre les réglementations applicables. »
Cette préconisation fait suite à l’application du nouveau principe issu de la loi Habitat dégradé, qui inverse la logique antérieure : désormais, le syndic doit privilégier la voie électronique pour toutes ses notifications et mises en demeure, sauf demande expresse et écrite du copropriétaire de conserver la voie postale.
« Le décret qui généralise la notification par voie électronique est accompagné d’une note particulièrement détaillée sur ses modalités d’application. Elle propose notamment des modèles de résolution, ainsi que des adaptations pour les appels de fonds. Certaines mentions doivent désormais y figurer, et le GRECCO met à disposition des formulations types pour faciliter leur mise en œuvre. » — Charles Bohbot, avocat, cabinet BJA Avocats.
MonImmeuble.com a publié une analyse complète de cette préconisation : Notification électronique en copropriété : les préconisations du GRECCO après le décret 2025.
Conclusion
La rentrée 2026 confirme l’accélération de l’actualité de la copropriété. Jurisprudence, nouvelles obligations et évolutions réglementaires redéfinissent progressivement les responsabilités du syndic, des copropriétaires et des différents intervenants. Dans ce contexte mouvant, anticiper les changements, actualiser ses pratiques et rester informé devient indispensable. Car les décisions prises aujourd’hui dessinent déjà le fonctionnement de la copropriété de demain.
