La copropriété entre dans une nouvelle ère. Depuis la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024, la notification électronique est devenue le principe légal — et le courrier postal, l’exception. Pourtant, cette réforme n’est pas sans zones d’ombre. Que s’est-il passé pour les notifications envoyées avant le décret d’application ? Comment le syndic doit-il recueillir les adresses email ? Quelles sanctions en cas d’erreur ? Pour répondre à ces questions, le GRECCO — Groupe de Recherche sur la Copropriété, réunissant praticiens et universitaires sous la présidence de Christelle Coutant-Lapalus — publie sa préconisation n°19 le 1er juillet 2026. Un texte de référence pour tous les acteurs de la copropriété.
Sommaire :
- La notification électronique en copropriété est-elle vraiment obligatoire ?
- Quelle est la date d’application de la notification électronique en copropriété ?
- Comment le syndic doit-il recueillir l’adresse e-mail du copropriétaire ?
- Quelles sont les obligations du syndic envers les copropriétaires ?
- Quelles sanctions en cas de non-respect des règles de notification ?
À retenir — Notification électronique en copropriété
- Depuis le 9 avril 2024, la notification électronique est le principe légal en copropriété.
- Le copropriétaire peut demander la voie postale à tout moment.
- Le syndic doit rappeler ce droit sur chaque appel de charges et chaque convocation d’AG.
- Le GRECCO recommande de n’utiliser que les adresses email recueillies par notification formelle.
- Ignorer une demande postale peut entraîner l’annulation de l’AG ou un recours sur cinq ans.
La notification électronique en copropriété est-elle vraiment obligatoire ?
Du principe optionnel au principe général
Avant la réforme, l’article 42-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 subordonnait la notification électronique à l’accord exprès du copropriétaire. La dématérialisation était donc facultative. Le courrier recommandé papier restait la norme pour les convocations et les mises en demeure.
La loi Habitat dégradé n°2024-322 du 9 avril 2024 a tout changé. Désormais, les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique — sans accord préalable du copropriétaire. Le décret n°2025-1292 du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 23 décembre 2025, est venu préciser les modalités concrètes. Il modifie les articles 64 à 64-5 et l’article 65 du décret du 17 mars 1967, et reconnaît deux formes valables de notification électronique :
- La lettre recommandée électronique (LRE), dans les conditions des articles R.53 à R.53-4 du Code des postes et communications électroniques ;
- Un procédé via un prestataire de services de confiance qualifié, garantissant l’intégrité des données, la sécurité et la traçabilité des communications (articles 64-5 à 64-9 du décret de 1967).
La voie postale reste-t-elle valable sans demande du copropriétaire ?
C’est l’une des questions les plus délicates soulevées par la réforme. L’article 64 du décret utilise l’adverbe “valablement” — et non “exclusivement”. Cette nuance est fondamentale.
Le GRECCO s’appuie sur l’article 1366 du Code civil, qui pose l’équivalence de l’écrit électronique et de l’écrit papier, pour conclure que les notifications postales restent valables même sans demande expresse du copropriétaire. Concrètement, un syndic qui continue d’envoyer des courriers recommandés papier ne commet pas nécessairement une irrégularité. Si le législateur voulait rendre la voie électronique exclusive, il lui faudrait supprimer le terme “valablement” — c’est d’ailleurs ce que préconise le GRECCO.
Quelle est la date d’application de la notification électronique en copropriété ?
Une période intermédiaire source d’incertitude juridique
Entre le 11 avril 2024 et le 23 décembre 2025, la loi était modifiée, mais le décret d’application ne suivait pas encore. Cette période intermédiaire a ouvert une incertitude juridique réelle, avec deux lectures possibles :
- Première lecture — les notifications électroniques sans accord étaient irrégulières. La contradiction entre la loi modifiée et le décret non modifié aurait exigé des mesures d’application préalables. En l’absence de celles-ci, les notifications envoyées sans accord exprès auraient pu être contestées.
- Seconde lecture — les notifications électroniques sans accord étaient valables. L’article 42-1 modifié se suffisait à lui-même. Les dispositions du décret de 1967 maintenant la voie postale comme principe auraient été abrogées de plein droit dès l’entrée en vigueur de la loi.
La position du GRECCO sur la période transitoire
Le GRECCO tranche clairement en faveur de la sécurité juridique et retient la seconde lecture — avec une condition essentielle. Les notifications électroniques envoyées entre le 11 avril 2024 et le 23 décembre 2025 sont valables, à condition que le syndic puisse prouver qu’il avait informé les copropriétaires de leur droit à conserver la voie postale. En revanche, si un copropriétaire démontre qu’il avait expressément demandé le courrier postal, les envois électroniques qui lui ont été adressés malgré cela sont irréguliers.
Comment le syndic doit-il recueillir l’adresse e-mail du copropriétaire ?
Une obligation formelle stricte selon la jurisprudence
C’est le point le plus opérationnel — et le plus risqué — de la réforme. L’article 65 modifié du décret de 1967 dispose que le copropriétaire notifie son adresse électronique au syndic s’il n’a pas demandé la voie postale. Or, la Cour de cassation est sévère sur ce point. Elle a jugé, à plusieurs reprises, que le syndic ne peut pas utiliser une adresse qui ne lui a pas été régulièrement notifiée.
En pratique, de nombreux syndics ont recueilli les adresses e-mail via l’extranet, par échanges informels ou via des formulaires. Ces adresses “simplement communiquées” ne satisfont pas à l’exigence de “notification” au sens juridique strict. Le risque d’irrégularité est donc réel pour une grande partie des syndicats.
La recommandation du GRECCO aux syndics
Face à cette insécurité, le GRECCO est sans ambiguïté : ne recourir aux notifications et mises en demeure électroniques qu’avec des adresses recueillies par voie de notification formelle — c’est-à-dire par lettre recommandée, électronique ou papier. Toute adresse collectée autrement expose le syndic à un risque de convocation irrégulière.
Pour aller plus loin, le GRECCO appelle à deux modifications réglementaires :
- Modifier l’article 6 al.2 du décret du 17 mars 1967 — Rendre obligatoire la communication de l’adresse email lors de tout transfert de propriété, sauf si le nouveau copropriétaire demande expressément la voie postale.
- Modifier l’article 65 du décret de 1967 — Autoriser la communication de l’adresse électronique “par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de réception”. Cette évolution alignerait le formalisme sur celui applicable à la demande de retour à la voie postale, et sécuriserait les pratiques existantes.
Quelles sont les obligations du syndic envers les copropriétaires ?
L’information obligatoire sur le droit à la voie postale
La loi ne se contente pas de fixer un nouveau régime : elle impose au syndic une obligation d’information permanente. L’article 42-1 alinéa 3 de la loi de 1965 est clair — le syndic doit informer les copropriétaires des moyens à leur disposition pour conserver la voie postale. Cette obligation vaut pour tous les titulaires d’un lot de copropriété : propriétaires occupants, bailleurs ou membres du conseil syndical.
Concrètement, l’article 64-2 du décret de 1967 exige que cette mention figure sur tous les avis d’appels de charges et toutes les convocations aux assemblées générales, ordinaires comme spéciales. Et ce, sans limitation de durée.
Pour aider les syndics à respecter cette obligation, le GRECCO propose une formule type à intégrer dans ces documents :
“Les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Cependant, tout copropriétaire peut demander que les notifications et mises en demeure lui soient adressées par lettre recommandée postale avec demande d’avis de réception. La demande peut être formulée à tout moment et par tout moyen permettant d’établir avec certitude sa date de réception. Elle prend effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic, ou le jour de l’assemblée générale si cette demande est formulée lors de l’assemblée générale.”
Comment le copropriétaire fait-il sa demande de voie postale ?
Le législateur a voulu rendre la démarche simple. Le copropriétaire peut formuler sa demande à tout moment et par tout moyen, dès lors que ce moyen permet d’établir avec certitude la date de réception (article 64-4 du décret de 1967). Sont notamment acceptés :
- lettre recommandée avec AR (papier ou électronique) ;
- lettre suivie ;
- connexion à l’extranet de la copropriété ;
- envoi par e-mail avec accusé de réception ;
- remise en mains propres contre émargement ;
- déclaration lors d’une assemblée générale, mentionnée au procès-verbal.
La demande prend effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic. Si elle est formulée directement en assemblée générale, elle prend effet le jour même.
Quelles sanctions en cas de non-respect des règles de notification ?
Le risque d’annulation des assemblées générales
Les conséquences d’une irrégularité de notification peuvent être sévères. Ces règles s’imposent quel que soit le contenu du règlement de copropriété : aucune clause ne peut y déroger.
Imaginons qu’un copropriétaire ait demandé la voie postale, et que le syndic lui envoie pourtant sa convocation par e-mail. La notification n’est pas “valablement faite”. Ce copropriétaire peut alors demander l’annulation de l’assemblée générale ou de certaines de ses résolutions, dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 — soit dans les deux mois suivant la notification régulière du procès-verbal.
La situation se complique encore davantage si le procès-verbal est lui aussi notifié électroniquement malgré la demande postale. Dans ce cas, le délai de deux mois ne commence pas à courir — et la contestation reste ouverte pendant cinq ans. Pour éviter ce risque contentieux majeur, les syndics doivent tenir à jour le registre des demandes de voie postale prévu par l’article 32 du décret de 1967.
Tableau comparatif des textes et propositions du GRECCO
Conclusion
La réforme de la notification électronique simplifie la gestion des syndicats de copropriétaires — à terme. Mais dans l’immédiat, elle exige une rigueur accrue. Recueil formalisé des adresses e-mail, mention systématique du droit à la voie postale sur chaque appel de charges et chaque convocation, traçabilité des demandes : autant de points de vigilance que les syndics, professionnels comme bénévoles, ne peuvent pas négliger. En attendant les modifications réglementaires qu’il appelle de ses vœux, le GRECCO offre avec sa préconisation n°19 une feuille de route claire pour sécuriser la pratique et prévenir tout contentieux en assemblée.
