La question “Acheter ou louer ?” prend un nouveau tournant en 2024. Selon la 11ème édition de l’étude annuelle de Meilleurtaux, l’achat d’une résidence principale se rentabilise plus rapidement dans la moitié des villes françaises par rapport à 2023. Cette amélioration, la première depuis plusieurs années, marque un changement significatif dans le paysage immobilier. Avec une durée moyenne nationale de rentabilisation passant de 15 ans et 6 mois à 14 ans et 8 mois, le marché montre des signes encourageants. Quels sont les facteurs derrière cette évolution ? Comment les grandes villes se positionnent-elles dans cette nouvelle donne ? L’étude “Acheter ou louer” de Meilleurtaux apporte des réponses concrètes, offrant un éclairage précieux pour les futurs acquéreurs et les investisseurs.
Sommaire :
- Le dilemme “Acheter ou louer” en 2024 : un tournant dans le marché immobilier
- Des disparités géographiques marquées
- Les raisons de ces évolutions
- Perspectives pour les futurs acquéreurs
- Conclusion : Un marché immobilier en mutation
Le dilemme “Acheter ou louer” en 2024 : un tournant dans le marché immobilier
Une amélioration significative après des années de tension
Le marché immobilier français connaît enfin une embellie. L’étude annuelle “Acheter ou louer” de Meilleurtaux révèle une diminution du temps nécessaire pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale.
En 2024, il faut en moyenne 14 ans et 8 mois pour que l’achat devienne plus avantageux que la location, contre 15 ans et 6 mois en 2023.
Or, cette évolution positive marque un tournant après plusieurs années de détérioration.
Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, explique : “Depuis 2021, la durée de détention nécessaire pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale n’a cessé d’augmenter. Cette année, nous avons enfin pu observer une baisse des taux de crédits immobiliers, ce qui a permis de relancer le marché.”
Notons que cette amélioration est loin d’égaler la situation d’avant la crise sanitaire. En 2019, par exemple, il ne fallait que 2 ans en moyenne pour rentabiliser son achat. Ce qui illustre l’ampleur des changements survenus sur le marché immobilier ces dernières années.
Les facteurs clés de la décision d’acheter ou louer
L’étude “Acheter ou louer” analyse plusieurs critères essentiels :
- Pour l’achat : le prix au m², la taxe foncière, les charges moyennes par m² et par mois
- Pour la location : le montant des loyers et le rendement de l’épargne consacrée à l’apport personnel en cas d’achat
Ces éléments permettent une analyse fine de la rentabilité de l’achat par rapport à la location dans 32 grandes villes françaises, sur la base d’un logement de 70m². En effet, la méthodologie de l’étude inclut des hypothèses précises :
- un apport de 10%,
- un emprunt sur 20 ans à 3,70% hors assurance,
- une assurance de 0,25% du capital emprunté,
- et des projections sur l’évolution des prix de l’immobilier, des loyers, des charges de copropriété et de la taxe foncière.
Des disparités géographiques marquées
Les villes où acheter devient plus intéressant
Dans 17 des 32 villes étudiées, la période requise pour que l’achat devienne rentable a diminué. Voici un tableau récapitulatif des évolutions les plus marquantes :
Maël Bernier commente ces évolutions : “Si on prend l’exemple du Mans, le prix du m2 à l’achat a baissé et les loyers ont, eux, augmenté. Cela permet donc de gagner en rentabilité lors d’un achat dans cette ville.”
Les villes où le choix d’acheter ou louer reste complexe
À l’inverse, 13 villes voient leur durée de rentabilité stagner ou augmenter. Voici un tableau récapitulatif de ces évolutions :
Le cas particulier des grandes métropoles
Dans les grandes villes, la question “Acheter ou louer” reste complexe en raison des prix élevés de l’immobilier. Cependant, on observe quelques améliorations :
- Paris : la durée de rentabilité passe de 30 à 29 ans
- Lyon : de 22 à 18 ans
Maël Bernier précise : “Dans les grandes villes, la durée de rentabilité est forcément plus longue car les montants d’achats immobiliers le sont également. On note une amélioration dans certaines villes, comme Paris qui gagne 1 an ou Lyon qui en gagne 4. Mais il n’est pas étonnant que ces baisses soient faibles.”
Les raisons de ces évolutions
Baisse des taux de crédit immobilier
La baisse des taux de crédit immobilier amorcée début 2024 joue un rôle crucial dans l’amélioration de la rentabilité de l’achat. Cette diminution permet aux acheteurs d’emprunter à des conditions plus favorables, réduisant ainsi le coût global de l’acquisition.
Selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers (hors assurance et coût des sûretés) s’est établi à 3,79% en avril 2024, en baisse par rapport au pic de 4,33% atteint en décembre 2023. Cette baisse, bien que modeste, a un impact significatif sur la capacité d’emprunt des ménages et donc sur la rentabilité de l’achat.
Évolution des prix de l’immobilier
Les prix de l’immobilier connaissent des variations importantes selon les villes. Voici un tableau récapitulatif de ces évolutions dans certaines villes clés :
Ces variations influencent directement la rentabilité de l’achat par rapport à la location.
Maël Bernier explique : “Pour les villes où la situation est contraire, c’est l’augmentation du m2 à l’achat qui impacte fortement l’acquisition d’un bien. C’est notamment le cas de Toulon qui est passé de 2764 euros au m2 en 2023 à 3486 euros ou de Marseille qui est passé de 3604 euros à 4016 euros par m2.”
Dynamique des loyers
L’évolution des loyers joue également un rôle important dans l’équation “Acheter ou louer”. Puisque dans certaines villes, l’augmentation des loyers rend l’achat plus attractif à long terme. Selon l’Observatoire Clameur, en 2023, les loyers ont augmenté en moyenne de 3,5% au niveau national, une tendance qui semble se poursuivre en 2024.
Perspectives pour les futurs acquéreurs
L’achat comme protection financière
Malgré les disparités géographiques, l’achat demeure une option intéressante à long terme.
Maël Bernier souligne : “L’acquisition d’un bien, même si cela demande des efforts, demeure la meilleure protection financière à terme, notamment quand le bien est payé. Car contrairement au loyer, il y a bel et bien une date de fin !”
Cette affirmation est soutenue par les données de l’INSEE qui montrent que les propriétaires ont en moyenne un niveau de vie plus élevé que les locataires une fois le crédit remboursé. Et, cela, grâce à la constitution d’un patrimoine et à la réduction des dépenses de logement.
L’importance d’une analyse personnalisée
La décision d’acheter ou louer doit être prise en fonction de sa situation personnelle. À cet effet, l’étude de Meilleurtaux fournit des moyennes. Mais, elle ne peut pas étudier chaque cas particulier. Il est donc essentiel pour chaque ménage d’effectuer une analyse détaillée de sa situation avant de se lancer dans un achat immobilier.
Les facteurs à considérer incluent :
- les aspects financiers,
- la stabilité professionnelle,
- les projets de vie à long terme,
- la capacité à faire face aux imprévus.
Le Code de la consommation (article L313-16) impose d’ailleurs aux établissements de crédit d’évaluer la solvabilité de l’emprunteur avant l’octroi d’un prêt immobilier.
Conclusion : un marché immobilier en mutation
L’étude “Acheter ou louer” de Meilleurtaux en 2024 révèle un marché immobilier en pleine mutation. Si la situation s’améliore dans de nombreuses villes, rendant l’achat plus attractif, les disparités géographiques restent importantes. La baisse des taux de crédit et l’évolution des prix de l’immobilier redessinent la carte de la rentabilité de l’achat par rapport à la location.
Pour les futurs acquéreurs, ces évolutions offrent de nouvelles opportunités, mais nécessitent une analyse approfondie. La question “Acheter ou louer” reste plus que jamais d’actualité, avec des réponses qui varient selon les villes et les situations personnelles. Dans un contexte où l’offre locative tend à se raréfier et où les loyers continuent d’augmenter dans certaines zones, l’achat immobilier, malgré les efforts financiers qu’il implique, peut représenter une solution de stabilité et de sécurité financière à long terme.
Enfin, il est important de noter que cette étude se base sur des moyennes et des projections. Les futurs acquéreurs doivent donc rester vigilants et se faire accompagner par des professionnels pour prendre la meilleure décision possible dans leur situation personnelle.
