Achat immobilier : un indicateur pour mesurer le budget global

Achat immobilier : un indicateur pour mesurer le budget global

SeLoger et Empruntis lancent l’immobilier tout compris. C’est un indicateur semestriel qui mesure le vrai budget nécessaire à l’achat immobilier d’un mètre carré dans 40 villes de France. Il comprend le prix de la pierre, le taux de crédit moyen octroyé, l’assurance emprunteur et les frais annexes liés à l’achat.

Le prix d’un logement représente 81% du coût budgétaire global de l’achat immobilier

Pour éviter les mauvaises surprises, vous devez évaluer le pouvoir d’acheter réel. Car si le prix du logement représente 81% du coût global de l’achat immobilier, il existe des frais complémentaires. Or, la plupart du temps, ils ne sont pas pris en compte par le futur acquéreur, bien qu’ils représentent pourtant 19% du budget global ! La question est donc de mieux appréhender son projet immobilier.

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En effet, il ne suffit pas de connaître le prix au mètre carré dans le cadre d’un achat immobilier. En effet, pour évaluer sa capacité réelle d’achat, il faut prendre en considération les quatre critères clés suivants :

  • prix au m²,
  • taux de crédit moyen octroyé sur un territoire,
  • assurance emprunteur,
  • frais annexes liés à l’achat : droit de mutation à titre onéreux, frais de garantie du prêt, frais de dossier et apport moyen demandé par les banques.

C’est pourquoi, SeLoger et Empruntis se sont penchés sur la question du pouvoir d’achat immobilier avec le concept de “l’immobilier tout compris”. À cet effet, ils lancent le premier indicateur qui prend en considération le coût global d’une acquisition. Il sera publié deux fois par an. Cela permettra de mesurer son évolution dans le temps.

prix au mètre carré et budget global d'un achat immobilier
Source : Se Loger & Empruntis

 

À Paris par exemple, le prix moyen du mètre carré est de 10 614 €. Mais en réalité, il est bien plus élevé ! Comptez 12 905 €. Le financement pèse pour 1 428 € par m² et l’épargne mobilisée 863 € par m².

À Lyon, les acheteurs acquièrent un logement pour 5 623 € en moyenne. Mais finalement, le coût global du m² grimpe à 6 880 €. Car il faut compter 756 € de financement par m² et 501 € d’épargne mobilisée pour chaque m² acquis.

L’achat immobilier tout compris étudié sur 40 villes

Bonne nouvelle pour cette première édition : la plupart des métropoles françaises (hors Bordeaux et Lyon) sont accessibles aux acheteurs. Pour autant, ils doivent percevoir jusqu’à 2000 € de revenus et disposer d’au moins 8000 € d’apport !

Toutefois, pour acquérir un bien à Bordeaux, Lyon et à Paris et sa banlieue proche, il faut percevoir plus de 2 000 € par mois et disposer de plus de 12 500 € d’apport.

L’intérêt de l’indicateur, c’est qu’il est capable de proposer des villes alternatives. Par exemple, en Gironde, les acheteurs peuvent se tourner vers Pessac. De la même façon, Saint-Denis peut également attirer les acheteurs exclus du marché parisien. Sur le papier, le m² se négocie à 4 115 €, mais il faut y ajouter 554 € de financement par m² et 392 € d’épargne. Ce qui fait grimper le prix réel à 5 061€ du m².

Précisons par ailleurs que le marché est sous tension ! En mars 2021, 61,5 millions de visites ont été enregistrées en un mois sur SeLoger. De même, les prises de contacts avec les agents immobiliers ont bondi de 20 % en 2020. En parallèle, l’ensemble des plateformes immobilières accuse une baisse du nombre d’appartements ou de maisons à vendre de plus de 10 points, en ce début d’année. Aussi, mécaniquement, les prix augmentent : +5,8% sur un an, selon le baromètre LPI-SeLoger.

“ Les candidats à l’achat doivent donc bien construire leur projet pour gagner du temps sur un marché où les logements trouvent très vite un acquéreur, et parfois sans négociation.” – Séverine Amate, porte-parole de SeLoger.

Des taux de crédit toujours attractifs, mais des banques un peu plus sélectives

Avoir un financement bien ficelé devient donc primordial. Les banques gèrent le risque, il n’est plus question d’achat immobilier sans apport. Car dans 9 cas sur 10, les frais annexes devront être financés par les emprunteurs, grâce à leur apport.

“ Les emprunteurs ne doivent pas commettre l’erreur de se fier aux taux les plus bas annoncés par les acteurs du marché. Aujourd’hui, sur 20 ans, le taux moyen est de 1.1%. Les meilleurs profils peuvent obtenir 0.75% sur la même durée. Mais dans la réalité, une trop faible part d’emprunteurs obtient ces taux.” – Cécile Roquelaure, Directrice des études d’Empruntis.

En effet, la négociation doit être globale. Car à la fin ce qui compte, c’est de réussir son achat immobilier “tout compris” pour obtenir le plus faible coût.

4 leviers à actionner pour négocier au mieux et faire baisser l’addition de son achat immobilier

Limiter l’impact de l’achat immobilier

Pour faire baisser l’addition, les acquéreurs peuvent parfois négocier le prix du logement. En moyenne, ils arrivent à le faire baisser de 3,8% du prix affiché, selon le baromètre LPI-SeLoger. Rappelons que près de 9 futurs acquéreurs sur 10 envisagent de négocier le prix du bien au moment de faire une offre d’achat, surtout si le prix leur paraît trop élevé.

Négocier le taux du crédit

Les acquéreurs peuvent également comparer les conditions proposées par les banques, et les mettre en concurrence. Plus les revenus de l’emprunteur sont élevés plus il accédera à des taux bas. Mais toutes les banques n’ont pas la même façon de juger les niveaux de revenus. Une bonne raison de les comparer. De plus, les banques sont prêtes à faire des efforts pour gagner de nouveaux clients. Aussi, la négociation portent également sur les contreparties. Vous allez pouvoir intégrer les services que vous allez souscrire auprès d’elles : assurances, placements…

Obtenir le meilleur rapport qualité / prix sur l’assurance

Comme pour le crédit, vous pouvez comparer les assurances et opter pour la solution la plus adaptée à votre profil. Surtout qu’en assurance les écarts de tarification sont beaucoup plus importants. Or ces économies faites sur l’assurance permettent d’emprunter plus. Rappelons que la règle du taux d’endettement de 35% porte sur le crédit + assurance.

A contrario, l’assurance emprunteur peut limiter votre capacité d’emprunt si vous présentez des risques. Ainsi plus l’âge avance plus le prix de l’assurance augmente.

Financer une partie des frais pour limiter l’effort de constitution d’épargne

Vous pouvez tenter de faire financer une partie des frais annexes… mais ce sera au détriment du taux. Surtout si cela est négocié en raison d’absence d’épargne. Avoir de l’apport permet également de réduire la durée d’emprunt, et ainsi de limiter le coût du crédit et de l’assurance dans le budget global de l’achat immobilier.

Enfin, les coûts liés à l’usage d’un bien immobilier ne sont pas à sous-estimer. De nombreuses taxes seront à payer : taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe d’habitation. Toutefois, elles restent difficiles à évaluer en amont d’un achat immobilier. Elles peuvent varier considérablement d’un bien à l’autre même à la même adresse.

Une maîtrise complète du budget d’achat immobilier

Quel que soit le projet d’achat immobilier, il est nécessaire d’avoir une vision globale du budget. Ainsi, avant même de chercher un bien, vous devez connaître votre niveau d’épargne mobilisable ainsi que le niveau de revenus et d’épargne nécessaires. Par ailleurs, il vous faudra faire un choix éclairé sur le type de bien et la localisation.

“ Si l’immobilier passionne les Français, il faut y mettre une dose de raison pour le réussir et la raison, c’est le budget.” – Cécile Roquelaure.

Réaliser son projet dans l’une des grandes villes peut paraître complexe. Toutefois, à l’appui de l’indicateur, un couple de salariés aux revenus moyens peut acheter un 75 m² dans un grand nombre de villes de premier plan. Et pour les villes devenues trop chères, des alternatives géographiques se dessinent en périphérie.

achat immobilier de sa résidence principale
Acheter sa résidence principale (75 m2) : quel budget et quel apport ?

 

Ce constat est cependant plus nuancé en Ile-de-France, principalement en petite couronne et bien sûr à Paris. De sorte que 6 parisiens sur 10 sont contraints de quitter la capitale pour acheter dans un autre département de la région. Certains, s’éloignent encore plus et achètent dans des “villes TGV”.

La crise sanitaire a changé l’achat immobilier aussi pour les résidences secondaires. Ainsi depuis le début de l’année, un achat sur deux se fait dans la même région. À l’exception des Franciliens qui dans 3 cas sur 4 quittent la région.

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