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Achat immobilier : bilan 2021 et perspectives 2022

4 décembre 2021

Achat immobilier : bilan 2021 et perspectives 2022

Malgré la crise sanitaire et le déficit de l’offre de logements, le marché de l’immobilier maintient son dynamisme en 2021. Par contre, cette année a été particulièrement contrastée pour les crédits immobiliers. Dans ce contexte, Empruntis propose une analyse du marché selon quatre profils de porteurs de projets d’achat immobilier. 2022, sera-t-elle une véritable année de transition ?

Le pouvoir d’achat immobilier recule en 2021

Alors que les acquéreurs perçoivent les mêmes revenus qu’en 2020, ils doivent emprunter plus pour concrétiser leur projet d’achat immobilier en 2021. En comparaison à 2020, le montant de crédit du primo-accédant progresse de 6 %. De même, pour le secundo-accédant, il augmente de 6,7 %. En réalité, leur pouvoir d’achat immobilier a nettement chuté.

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Par ailleurs, ces acheteurs de résidence principale ont dû accroître l’apport issu de leur épargne. Cet apport a progressé d’environ +5 % pour les primo-accédants et de +11 % pour les secundo-accédants. Cela représente environ 3 000 euros de plus pour les primo-accédants ! En cause, le prix des biens qui continuent d’augmenter.

Les banques n’exigent pas forcément un apport personnel. Cependant, les acquéreurs sont incités eux-mêmes à présenter cet apport afin de négocier un financement plus important. Dans le cadre d’un achat immobilier, ils doivent faire face à la hausse des prix et à l’insuffisance de l’offre. Ce déficit de l’offre est, en effet, lié à la convergence des besoins et des souhaits. Néanmoins, les acheteurs profitent des taux aux planchers historiques, particulièrement bas (aux alentours de 1 % sur 20 ans).

“Même si le marché montre des signes de dynamisme, on note que la hausse des prix de l’immobilier et la convergence sur la typologie des biens recherchés a pour effet de réduire le pouvoir d’achat .”- Cecile Roquelaure, Directrice des études chez Empruntis.

Les porteurs de projet d’achat immobilier privilégient les maisons

En termes d’achat immobilier, les acquéreurs de résidence principale ou semi-permanente se tournent davantage vers les maisons. En effet, 62 % des primo-accédants envisagent d’acheter une maison individuelle en 2021. Soit une croissance de +3 points. Par ailleurs, 79 % des secundo-accédants (+1 point) et 61 % des acquéreurs de résidence secondaire (+1 point) prévoient d’acquérir une maison.

Achat immobilier - évolution des projets

Concernant la mobilité des primo-accédants et des secundo-accédants, ces profils changent rarement de région. La mobilité interrégionale concerne seulement un primo-accédant sur dix et un secundo-accédant sur dix. Par contre, les acquéreurs de résidence secondaire préfèrent migrer vers d’autres régions. En effet, un acquéreur de résidence secondaire sur deux déménage vers une autre région.

L’investissement locatif progresse légèrement

Quant aux projets d’achat immobilier locatif, ils poursuivent lentement leur progression en 2021 (+1 point). Rappelons que le marché locatif a connu un léger recul en 2020. En 2021, les seuls changements portent sur la nature des projets. En effet, les Français investissent moins dans le neuf en 2021 (-5 points). Par contre, le niveau des revenus des porteurs de projet évolue grandement (+6 % environ). Cela correspond aux attentes des banques et aux mesures imposées par le HCSF.

Investissement locatif

 

Précisons que les recommandations du HCSF sont bien intégrées. Elles ont essentiellement un impact sur les investisseurs locatifs et les ménages modestes qui empruntent. Pourtant, le frein principal à la réalisation des projets est l’envolée des prix de l’immobilier.

“Cependant, pour les primo-accédants, ce mouvement pourrait se heurter à l’exigence d’apport pour la construction individuelle, projet qui concerne des couples aux revenus plus modestes : 4 938 € vs 5 300 € pour ceux qui achètent dans l’ancien ou dans le neuf.” – Cécile Roquelaure.

Les évolutions pour l’achat immobilier seront encore incertaines en 2022

Certes, les banques montrent toujours volontaristes. Il est toutefois essentiel de rester objectif et d’affronter la réalité. Les banques continueront certainement d’analyser tous les détails de chaque dossier. Elles privilégieront les projets d’achat immobilier bien ficelés et leur accorderont des conditions d’emprunt plus favorables.

“En 2022, cette situation pourrait être plus compliquée : les ménages ne pourront pas s’endetter plus, il leur faudra ainsi continuer à augmenter leur apport sous réserve de ne plus pouvoir acheter le bien qu’il leur faut.”-Cécile Roquelaure.

Pour 2022, les taux de crédits immobiliers seraient toujours bas. Cependant, il pourrait y avoir une lente progression liée à l’évolution de la conjoncture économique et financière. Une hausse raisonnable de 20 % serait possible, avec un taux moyen à 1,25 % sur 20 ans. Pour ne pas réduire le nombre de projets, il faudrait que les prix baissent de 3%.

Au-delà de toutes ces suppositions pour l’année 2022, il convient toutefois de se poser des questions sur certains points, notamment :

  • le volume de biens mis en vente ;
  • les effets du DPE sur le financement ;
  • l’impact de la crise sanitaire si celle-ci s’amplifie ;

Il est également important de s’interroger sur les premières décisions qui seront prises pour le nouveau gouvernement.

Les évolutions de l’assurance-emprunteur se poursuivent

Le profil des assurés emprunteurs évolue en même que celui des porteurs de projet d’achat immobilier en 2021. En ce sens, le montant moyen assuré a connu une hausse de +15 %. L’âge moyen des assurés emprunteurs est passé de 36,8 en 2019 à 38,4 ans en 2021. Outre cela, le nombre de cadres assurés a augmenté de +6 %.

D’après Laurent Monarque, président de iAssure, la crise sanitaire a surtout modifié les relations des assurés avec leur assurance. En 2021, 60 % des contrats d’assurance-emprunteur sont digitalisés. Par ailleurs, les assureurs gèrent complètement en ligne 64% des sinistres, contre 50% en 2019. La crise sanitaire et les confinements successifs ont, en effet, accéléré la numérisation des parcours des assurés.

Pour l’année 2022, ces évolutions pourraient se poursuivre. Ainsi, les assureurs travaillent déjà afin de proposer aux assurés des parcours plus simples et fluides. Ils commencent tout juste à appliquer la « e-sélection ».

“En outre, sur le marché de l’assurance-emprunteur, les retours d’expérience suite à la crise sanitaire vont certainement faire évoluer les tarifications. Dans tous les cas, l’évolution de la crise sanitaire dans les premiers mois de l’année 2022 orientera les assurés dans leur choix de couverture.” – Laurent Monarque, Président de iAssure.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.