Acheter ou louer ? Les primo-accédants sont confrontés à cette question, à fortiori à Paris et dans sa couronne. Malgré les avantages financiers à long terme, la décision d’acheter un logement est de plus en plus délicate à prendre. En effet, l’indice Virgil 2023 révèle que les primo-accédants doivent sacrifier en moyenne 38% de surface pour devenir propriétaires dans la capitale. De plus, l’augmentation des taux d’emprunt est passée de 1,5% à 3,04%. Or, cela réduit le budget et l’accessibilité au crédit pour ces profils. Dans ce contexte, quelles sont les répercussions des évolutions du marché immobilier résidentiel pour l’accès à la propriété des primo-accédants ?
Accès à la propriété à Paris : les primo-accédants devront se contenter de 38% de moins de surface
Virgil présente une nouvelle édition de son indice. Il analyse les conséquences des changements du marché immobilier résidentiel pour les premiers acheteurs, à court et long terme. En effet, cette société a récemment révolutionné l’accès à la propriété pour les jeunes actifs. Elle leur offre une nouvelle solution pour sortir du piège locatif.
La société, financée par des fonds d’investissement de premier plan tels que Alven, LocalGlobe, Evolem et Global Founders Capital, met en œuvre un modèle novateur d’apport en capital et d’accompagnement. Depuis son lancement en fin 2019, Virgil a déjà financé 50 millions d’euros d’immobilier parisien et accompagné plus de 10 000 personnes dans la mise en œuvre de leurs projets.
Une perte de superficie moyenne de 38%
Jusqu’à présent, les primo-accédants projetaient leur achat sur une surface équivalente à ce qu’ils louent. En effet, le mètre carré est un des premiers critères d’achat considérés par les primo-accédants. Malgré la baisse des prix à l’achat en région parisienne, la différence avec le montant d’un loyer transforme ce rêve en fantasme.
Ainsi, pour le même effort financier, il devient impossible de devenir propriétaire à Paris sans sacrifier des mètres carrés par rapport à la location. Ce qui revient environ à une pièce en moins.
En moyenne, les primo-accédants à Paris devront sacrifier 38% de superficie pour devenir propriétaire, contre 26% en 2022. Prenons l’exemple d’un jeune actif parisien gagnant 40 000 € brut annuel et vivant dans le 19ème. Il peut louer un appartement de 31 m2. Mais, pour transformer son loyer en mensualité, il doit sacrifier 11 m2. Soit 4 m2 perdus, entre 2022 et 2023, pour ce même quartier.
Quelle est la principale raison de cette situation et du difficile accès à la propriété ? L’accès à l’emprunt s’est fortement restreint. Ainsi, les taux d’emprunt ont doublé en seulement un an (de 1,5 % en 2022 à 3,04 % en 2023 pour un prêt immobilier sur 25 ans en Ile-de-France). Par conséquent, les banques sont devenues plus prudentes dans l’octroi des crédits.
Cette perte de surface est-elle un frein à l’accès à la propriété ?
À Paris et dans sa petite couronne, les écarts de prix entre l’offre et la demande sont très élevés. Ainsi, ils peuvent atteindre parfois même les 50% (notamment dans les 4ème, 6ème et 7ème arrondissements). Or, cette situation réduit fortement les surfaces disponibles pour les acheteurs.
Malgré leurs difficultés d’accès au crédit, les primo-accédants ne renoncent pas à leur désir d’accès à la propriété. Puisque c’est le moyen le plus sûr de se constituer un patrimoine pour l’avenir, contrairement au loyer qui ne représente qu’une dépense pure et simple.
“Si la perte de superficie à l’achat peut décourager, elle est à mettre en regard avec la création de richesse pour les propriétaires par rapport aux locataires. Devenir propriétaire, c’est se constituer une épargne forcée, protégée de l’inflation par le taux fixe de votre emprunt.” – Keyvan Nilforoushan et Saskia Fiszel, co-fondateurs de Virgil.
En effet, à mensualités équivalentes, on observe un écart de richesse qui va jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros au bout de 10 ans entre ceux qui sont devenus propriétaires et ceux qui ont privilégié la location.
Accès à la propriété : quelles sont les villes où il fait bon investir ?
En 2022, l’Indice Virgil a révélé que l’écart de superficie réduisait l’accès à la propriété dans le centre de Paris et favorisait l’Est parisien. Un an plus tard, l’Indice Virgil confirme cette tendance, avec des contrastes importants au sein même de l’Est parisien.
En effet, les villes de Montreuil, Charenton-Le-Pont et Vincennes, qui étaient auparavant populaires auprès des primo-accédants, sont devenues moins attrayantes. Ainsi, les acheteurs préfèrent désormais les villes de Bagnolet, Aubervilliers, Ivry-sur-Seine et Saint-Denis. D’ailleurs, ces secteurs vont prochainement se valoriser. Notamment à cause de l’implantation des nouvelles installations sportives liées aux Jeux Olympiques de Paris 2024.
La question se pose donc : faut-il réduire la superficie, mais privilégier la réputation d’un quartier ? Doit-on préserver une superficie à peu près équivalente tout en restant proche de Paris ?
