La pression fiscale des propriétaires atteint des sommets inédits en France. Selon le 18e rapport de l’Observatoire national des taxes foncières, publié par l’UNPI, la taxe foncière a bondi de 32,9% entre 2013 et 2023. Or, cette augmentation vertigineuse est quatre fois supérieure à celle des loyers. En 2024, la tendance se poursuit avec une nouvelle hausse moyenne de 4,9% dans les 200 plus grandes villes françaises. Face à cette escalade fiscale, les propriétaires se retrouvent dans une situation de plus en plus précaire. Comment expliquer une telle envolée ? Quelles en sont les conséquences ? Et, surtout, quelles solutions peuvent être envisagées pour alléger ce fardeau fiscal ? L’UNPI propose plusieurs pistes de réforme, allant d’une refonte complète de la fiscalité locale à des mesures de dégrèvement ciblées. Ces propositions visent à rétablir un équilibre fiscal et à soulager les propriétaires, tout en préservant les ressources des collectivités locales.
Sommaire :
- Une hausse continue de la pression fiscale des propriétaires
- Les facteurs explicatifs de cette pression fiscale accrue
- Les conséquences de cette pression fiscale croissante des propriétaires
- Les propositions de réforme de l’UNPI
Une hausse continue de la pression fiscale des propriétaires
Des chiffres alarmants à l’échelle nationale
La pression fiscale des propriétaires ne cesse de s’accentuer en France. Ainsi, entre 2013 et 2023, la taxe foncière a connu une augmentation moyenne de 32,9% sur l’ensemble du territoire. C’est ce qu’indique le 18e rapport de l’Observatoire national des taxes foncières de l’UNPI. En outre, cette hausse est particulièrement préoccupante au regard de l’évolution des loyers et de l’inflation.
Sylvain Grataloup, président de l’UNPI, déclare : “Cette hausse continue accable les propriétaires et met en péril l’équilibre économique de nombreux investissements immobiliers.”
Des disparités géographiques marquées
La pression fiscale des propriétaires varie considérablement d’une ville à l’autre. Certaines métropoles affichent des augmentations spectaculaires.
Ces chiffres, couvrant la période de 2013 à 2023, mettent en lumière les disparités significatives entre les collectivités locales en matière de fiscalité immobilière sur une décennie. À l’opposé du spectre, certaines villes ont connu des augmentations nettement plus modérées au cours de ces dix années. Par exemple, Caen n’a vu sa taxe foncière progresser que de 17,2%. Tandis que Le Havre et Amiens ont toutes deux enregistré une hausse de 19,9% sur la même période. D’ailleurs, ces augmentations plus contenues se rapprochent de l’inflation cumulée observée au cours de cette décennie, qui s’élève à 19,0% selon les données de l’INSEE.
Pression fiscale des propriétaires : une tendance qui se poursuit en 2024
L’année 2024 ne marque pas de répit dans cette tendance haussière. Selon les données recueillies par l’UNPI, la taxe foncière a encore progressé de 4,9% en moyenne dans les 200 plus grandes villes de France.
Ce tableau présente l’évolution de la taxe foncière dans une sélection de grandes villes françaises pour l’année 2024 par rapport à 2023. Ainsi, on observe une grande disparité entre les villes. Puisque cela va, d’une augmentation significative de la taxe foncière de 21,7% à Nice à une augmentation plus modérée de 1,2% à Mantes-la-Jolie.
Ces variations s’expliquent par différents facteurs locaux, tels que les décisions des conseils municipaux, l’introduction de nouvelles taxes additionnelles, ou des changements dans la base d’imposition. En cela, cette diversité souligne l’importance des politiques fiscales locales dans l’évolution de la pression fiscale sur les propriétaires.
Les facteurs explicatifs de cette pression fiscale accrue des propriétaires
La suppression de la taxe d’habitation et ses conséquences
La suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales, initiée par la loi de finances pour 2018, a eu des répercussions importantes sur la pression fiscale des propriétaires. En effet, cette réforme a privé les collectivités locales d’une source importante de revenus. Celle-ci est estimée à environ 23 milliards d’euros par an selon la Direction générale des Finances publiques.
C’est donc pour compenser cette perte que de nombreuses communes ont choisi d’augmenter la taxe foncière. Elles font ainsi peser une charge plus lourde sur les propriétaires. Comme l’explique un élu local : “La taxe foncière est devenue notre principal levier fiscal. Nous n’avons pas vraiment d’autre choix pour maintenir nos services publics.”
La multiplication des taxes additionnelles
Au-delà de la hausse des taux de la taxe foncière elle-même, la pression fiscale des propriétaires s’est également accrue du fait de la multiplication des taxes additionnelles. Parmi celles-ci, on peut citer la taxe GEMAPI (Gestion des Milieux Aquatiques et Prévention des Inondations), créée en 2015 et désormais prélevée dans trois quarts des communes. Notons que les fonds collectés doivent être exclusivement utilisés pour des actions liées à la GEMAPI. C’est-à-dire pour l’entretien des cours d’eau, la protection contre les crues, ou la restauration des écosystèmes aquatiques.
D’autres taxes spéciales d’équipement, comme la taxe “ligne à grande vitesse” imposée depuis 2023 dans 2340 communes du Sud-Ouest, viennent également alourdir la facture des propriétaires.
L’indexation des valeurs locatives sur l’inflation
Un autre facteur contribuant à l’augmentation de la pression fiscale des propriétaires est l’indexation des valeurs locatives sur l’inflation. En effet, ce mécanisme entraîne une revalorisation automatique de la base d’imposition de la taxe foncière chaque année.
Entre 2021 et 2024, les valeurs locatives ont ainsi été majorées de 15,1% du fait de cette indexation. À cet effet, le rapport de l’UNPI souligne que “même à taux inchangés, on constate une hausse de 15,1% dans toutes les communes où aucun taux n’a été relevé”.
Les conséquences de cette pression fiscale croissante
Un impact sur le pouvoir d’achat des propriétaires
Certes, la hausse continue de la taxe foncière a des répercussions directes sur le pouvoir d’achat des propriétaires. Pour les propriétaires occupants, cette augmentation représente une charge supplémentaire qui vient grever leur budget.
L’UNPI rapporte des témoignages de propriétaires en difficulté : “Des propriétaires occupants n’arrivent plus à vivre de leur retraite. Des propriétaires bailleurs revendent tout leur immobilier.”
Quant aux propriétaires bailleurs, la pression fiscale accrue réduit la rentabilité de leurs investissements immobiliers. Et, cela, d’autant plus que les loyers n’ont pas suivi la même progression. Dans certaines zones tendues comme Paris, où les loyers sont encadrés, la situation est particulièrement critique.
Un frein potentiel à l’investissement immobilier
Face à cette pression fiscale croissante, certains investisseurs pourraient être découragés d’acquérir des biens immobiliers. De plus, cette situation pourrait, à terme, avoir des conséquences sur l’offre de logements locatifs privés. Puisque nous sommes dans un contexte où la demande reste forte dans de nombreuses zones tendues.
D’ailleurs, des experts immobiliers alertent sur le risque d’une “crise de l’offre locative privée” si la tendance se poursuit. De même, ils soulignent que “la fiscalité est devenue un critère déterminant dans les décisions d’investissement immobilier”.
Des difficultés accrues pour l’entretien du parc immobilier
Enfin, l’augmentation de la charge fiscale peut également limiter la capacité des propriétaires à entretenir et à rénover leurs biens. Ainsi, cela pourrait avoir des conséquences sur la qualité du parc immobilier à long terme. Et, ela, notamment en matière de performance énergétique, un enjeu crucial face aux défis environnementaux actuels.
L’UNPI met en garde contre le risque d’un cercle vicieux : “Si les propriétaires n’ont plus les moyens d’entretenir correctement leurs biens, cela pourrait accélérer la dégradation du parc immobilier. Ce qui à terme pourrait justifier de nouvelles hausses d’impôts pour financer des programmes de rénovation urbaine.”
Les propositions de réforme de l’UNPI
Une refonte globale de la fiscalité locale
Face à cette situation, l’UNPI propose une réforme en profondeur de la fiscalité locale. L’idée centrale est de remplacer la taxe foncière par une “taxe usager” qui serait acquittée par l’ensemble des habitants, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Ainsi, cette nouvelle taxe serait modulable en fonction de divers critères, tels que les revenus ou la contribution sociale des contribuables.
La récupération partielle de la taxe foncière par les propriétaires bailleurs
À court terme, l’UNPI suggère de permettre aux propriétaires bailleurs de récupérer une partie de la taxe foncière auprès de leurs locataires. Et, cela, à l’instar de ce qui se pratique déjà pour les baux commerciaux. Cette mesure viserait à rééquilibrer la charge fiscale entre propriétaires et occupants des logements.
Une réforme de l’indexation des valeurs locatives
De même, l’UNPI plaide également pour une modification du mode d’indexation des valeurs locatives. Plutôt que de se baser sur l’inflation, comme c’est actuellement le cas, l’association propose d’utiliser l’Indice de Référence des Loyers (IRL) pour revaloriser la base d’imposition de la taxe foncière.
Des mesures de dégrèvement ciblées
Enfin, l’UNPI demande la mise en place de dégrèvements de taxe foncière dans certaines situations spécifiques. Cela concerne notamment les propriétaires situés dans des zones où les loyers sont encadrés, ainsi que ceux réalisant des travaux de rénovation énergétique significatifs.
En conclusion, la pression fiscale croissante sur les propriétaires immobiliers en France soulève de nombreuses questions quant à l’équité et la soutenabilité du système fiscal actuel. À cet effet, les propositions de l’UNPI ouvrent des pistes de réflexion intéressantes pour une réforme en profondeur de la fiscalité locale. Celles-ci visent à mieux répartir la charge entre les différents acteurs tout en préservant les ressources des collectivités territoriales. Il reste à voir comment ces propositions seront accueillies par les pouvoirs publics et si elles pourront aboutir à des changements concrets dans les années à venir.
