Dans ce nouvel épisode de “Podcast Copro”, Charles Bohbot, avocat associé du cabinet BJA, dresse un panorama complet des actualités de la copropriété pour cette rentrée 2024. De la nomination d’une nouvelle ministre du Logement aux évolutions législatives en cours, en passant par l’impact des technologies émergentes, les enjeux sont multiples pour les copropriétaires et les syndics. Quelles sont les nouvelles mesures à connaître ? Comment ces changements vont-ils transformer la gestion des copropriétés dans les mois à venir ? Cette veille juridique essentielle apporte un éclairage expert sur les points clés de la rentrée.
Sommaire :
- Un nouveau ministre pour faire face aux défis du logement
- Évolutions technologiques : l’IA au service des syndics
- Aspects juridiques : analyses et jurisprudences à suivre
- Actualités de la copropriété : les syndics face aux enjeux de modernisation et de transparence
Un nouveau ministre pour faire face aux défis du logement
Valérie Létard : une nomination très attendue
La nomination de Valérie Létard comme ministre du Logement le 14 septembre 2024 marque un tournant dans les actualités de la copropriété. Cette nomination, qui figure en tête des actualités de la rentrée, a été saluée par de nombreux acteurs du secteur, dont la FNAIM, l’UNIS, la FFB et l’USH, qui y voient une réponse à ce que certains qualifient de “bombe sociale” dans le domaine du logement.
Henry Buzy-Cazeau, président de l’Institut du management des services immobiliers, souligne trois défis majeurs auxquels le nouveau ministre devra faire face :
- La réduction du budget alloué au logement.
- Les impacts sur la fiscalité, notamment avec la possible suppression de certains dispositifs de défiscalisation.
- Les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) concernant l’octroi de crédits immobiliers.
Des premières propositions concrètes
Parmi les mesures annoncées par Valérie Létard lors de son discours de politique générale, on note :
- Une loi sur la location saisonnière prévue d’ici fin 2024, visant à réguler ce que certaines copropriétés considèrent comme un “fléau”.
- L’adaptation du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), dont le calendrier d’application pour les logements classés F et E se rapproche.
- L’élargissement du prêt à taux zéro pour tous les primo-accédants, y compris pour l’achat de logements anciens. C’est une nouveauté importante dans la politique d’accession à la propriété.
En revanche, l’avenir du dispositif Pinel reste incertain, ce qui suscite des inquiétudes dans le secteur de l’investissement locatif. En effet, le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la location d’un logement neuf à un loyer plafonné. Ainsi, sa suppression pourrait réduire l’attractivité de l’investissement locatif dans le neuf. D’ailleurs, d’autres dispositifs comme le Denormandie dans l’ancien ou le Censi-Bouvard pour les résidences services pourraient également être remis en question.
Évolutions technologiques : l’IA au service des syndics
L’intelligence artificielle : un outil prometteur, mais à utiliser avec précaution
Dans le cadre des actualités de la copropriété, notons qu’une table ronde organisée par le “Club COPRO” du Salon de la copropriété a mis en lumière un sujet d’avenir. Ainsi, l’utilisation de l’intelligence artificielle dans la gestion des copropriétés a été largement discutée.
Parmi les applications potentielles, on trouve :
- L’analyse rapide de documents volumineux, tels que les rapports d’expertise
- La synthèse de règlements de copropriété
- L’aide à la préparation des assemblées générales
Me Charles Bohbot met cependant en garde : “L’intelligence artificielle se base sur des données qui sont parfois, au gré des évolutions législatives, dépassées ou non mises à jour. Le risque est que des informations obsolètes soient retenues par l’IA. Si elles ne sont pas contrôlées par le gestionnaire, au titre de son devoir de conseil et d’information, il risque de mettre sa responsabilité en cause.”
Les logiciels métiers en évolution
Une enquête récente de l’ANGC (Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété) a évalué la satisfaction des gestionnaires concernant plusieurs logiciels métiers et applications utilisés quotidiennement. Cette étude offre un éclairage important sur l’état actuel des outils technologiques dans le secteur de la copropriété et leurs perspectives d’évolution.
Comme le souligne Me Charles Bohbot, “Cette enquête est inévitablement sujette à controverse, car l’utilisation de critères peut toujours susciter des débats. Elle a néanmoins le mérite de faire progresser les échanges sur les évolutions attendues et souhaitées par les gestionnaires de copropriété concernant ces logiciels métiers.”
Aspects juridiques : analyses et jurisprudences à suivre
La régularisation des lots de jouissance
Un article récent de Jade Huertas du cabinet BJA aborde la question complexe des lots de jouissance en copropriété. Ces lots, souvent sur des parties communes sans lot privatif associé, sont considérés comme irréguliers par la jurisprudence. Ils sont qualifiés de droits réels et perpétuels. Ce qui peut poser des problèmes lors des votes en assemblée générale.
Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les désordres des parties communes
Une décision marquante de la Cour de cassation du 26 septembre 2024 (23-13.893) renforce la responsabilité du syndicat des copropriétaires concernant les désordres affectant les parties communes. Dans cette affaire, un copropriétaire réalisant des travaux dans son local commercial a découvert des défauts structurels et une rupture de canalisation dans les parties communes. La Cour a statué que le syndicat est responsable de plein droit de ces désordres, même s’ils sont découverts lors de travaux privés. Ainsi, il doit indemniser le copropriétaire pour la perte de loyers due au retard dans l’exécution des réparations.
Me Charles Bohbot commente : “Dans cette affaire, la Cour de cassation a confirmé la responsabilité de plein droit du syndicat en raison du trouble de jouissance causé par le retard dans l’exécution des travaux. Le syndicat est tenu responsable, même si le retard est imputable au syndic. Des actions récursoires peuvent ensuite être envisagées.”
Cette décision confirme un principe établi (Cass. 3e civ., 7 mars 1990) et souligne l’importance pour les syndicats et syndics de réagir rapidement aux problèmes signalés dans les parties communes. Cette approche nécessite une gestion plus proactive. Elle inclut notamment la convocation rapide d’assemblées générales pour voter les travaux nécessaires. Par ailleurs, elle exige une vigilance renforcée sur l’état des parties communes, même en cas de travaux privatifs. Ainsi, l’objectif de cette jurisprudence est de réduire les risques de litiges et d’éviter des indemnisations coûteuses pour les copropriétés.
Contestation des décisions d’assemblée générale
Une décision importante de la Cour de cassation du 4 juillet 2024 (22-24.060 23-10.573) assouplit les règles de contestation des décisions d’assemblée générale en copropriété. La Cour a jugé que les demandes subsidiaires d’annulation de résolutions, même formées hors délai, visent les mêmes fins que la demande principale. Ainsi, elles interrompent le délai de forclusion. Concrètement, un copropriétaire peut contester l’ensemble de l’assemblée générale dans le délai légal, puis préciser ses demandes ultérieurement, même en appel.
Me Charles Bohbot commente cette décision : “Lorsqu’un copropriétaire conteste une décision d’assemblée générale, il peut d’abord invoquer de manière générale la nullité de toute l’assemblée. Ensuite, par exemple en appel, il peut préciser certaines résolutions spécifiques. La Cour de cassation valide cette approche en considérant que les demandes détaillées étaient virtuellement incluses dans la contestation initiale. Mais, cela présente un effet pervers. Car, les copropriétaires peuvent être alors encouragés à formuler des demandes de nullité de façon vague, puis à les préciser par la suite.”
Cette jurisprudence souligne également l’importance pour les syndics et les syndicats d’être particulièrement vigilants dans la conduite des assemblées générales. Car toute irrégularité pourrait être contestée même tardivement.
Actualités de la copropriété : les syndics face aux enjeux de modernisation et de transparence
La fin des réseaux 2G et 3G : un enjeu pour les ascenseurs et les charges de copropriété
L’arrêt programmé des réseaux 2G et 3G va impacter le fonctionnement des téléalarmes dans les ascenseurs, un équipement obligatoire pour la sécurité. En effet, cette évolution technologique fait partie des actualités importantes de la copropriété. Puisqu’elle aura des répercussions financières directes sur les copropriétaires. En effet, les appels de fonds des prochains trimestres risquent de s’alourdir en raison de cette nécessaire mise aux normes.
Les dates d’arrêt varient selon les opérateurs :
- Orange : fin du réseau 2G le 31 décembre 2025, et du 3G le 31 décembre 2028
- SFR : fin de la 2G fin 2026 et de la 3G fin 2028
- Bouygues : fin de la 2G fin 2026 et de la 3G fin 2029
Ces technologies, aux capacités bien moindres que celles de la 4G et de la 5G et plus énergivores, seront remplacées par des solutions plus modernes.
Me Bohbot, recommande : “Il est important pour chaque syndic de vérifier quelle est la date d’échéance et d’envisager la mise en œuvre de ces nouvelles infrastructures. C’est vraiment un point de vigilance concernant la maîtrise des charges pour trouver la solution la plus adaptée.”
Pour anticiper ces changements, les assemblées générales de copropriété de 2025 devraient inscrire à leur ordre du jour une résolution relative à l’étude des différentes alternatives. Cette démarche permettra aux copropriétés de planifier les travaux nécessaires et de répartir les coûts sur plusieurs exercices, évitant ainsi une augmentation brutale des charges.
L’enquête de la DGCCRF sur les syndics
Une récente enquête de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) a ciblé 236 syndics en 2023, révélant des anomalies dans 65% des cas. Ces contrôles ont abouti à :
- 77 avertissements
- Des observations sur les clés de facturation, les prix jugés excessifs, et la majoration des heures supplémentaires
Me Bohbot nuance ces résultats : “Je déplore le traitement médiatique qui est fait de ces enquêtes de la DGCCRF. […] Le fait que ce soit surtout des avertissements qui soient rendus montre bien qu’il y a certainement peu de gravité.”
Le Salon de la Copropriété et de l’Habitat 2024 : un événement incontournable
Le Salon de la Copropriété et de l’Habitat 2024 s’annonce comme un rendez-vous majeur pour les professionnels et les copropriétaires. Il se tiendra les 6 et 7 novembre 2024 à Paris Expo – Porte de Versailles, Pavillons 5.2 et 5.3. Cet événement d’envergure réunira plus de 9 100 décideurs et 254 exposants, offrant une plateforme unique pour échanger sur les dernières actualités de la copropriété et découvrir des solutions innovantes face aux défis énergétiques et réglementaires du secteur.
Me Bohbot et Isabelle Dahan seront présents. L’équipe de Monimmeuble.com tiendra également un stand (F90) pendant toute la durée de l’événement. Pour faciliter la participation, Monimmeuble.com offre des invitations gratuites. Les intéressés peuvent utiliser le code “MI24” lors de leur inscription sur le site du salon pour en bénéficier. Ce salon promet deux jours riches en découvertes et en networking au cœur de l’innovation pour l’habitat collectif.
