Selon une récente étude de l’Insee, le parc de logements en France atteint un nouveau record en 2024 avec 38,2 millions d’unités. Ce qui reflète une croissance constante, mais ralentie depuis 2018. L’étude met en lumière des tendances majeures, telles que la légère baisse de la proportion de propriétaires et les disparités régionales en matière de vacance immobilière. Face aux défis du logement abordable et de l’optimisation de l’espace urbain, ces données officielles offrent un éclairage précieux pour guider les politiques publiques et les acteurs du secteur immobilier dans leurs décisions futures.
Sommaire :
- Évolution et composition du parc de logements français
- Statuts d’occupation et évolution des modes d’habitation
- La situation particulière des DOM
- Enjeux et perspectives du parc de logements en France
Évolution et composition du parc de logements français
Une croissance soutenue, mais en ralentissement
L’étude de l’Insee révèle que le parc de logements en France hors Mayotte a connu une augmentation constante au fil des années. Cependant, on observe un ralentissement progressif de cette croissance.
Selon les données officielles, le taux de croissance annuel est passé de 1,2% entre 2000 et 2009 à 0,9% depuis 2018. Cette évolution témoigne d’une certaine maturité du marché immobilier français et des défis croissants liés à la construction de nouveaux logements.
Répartition des types de logements
En 2024, l’Insee présente la composition du parc de logements français comme suit :
- 31,4 millions de résidences principales (82,2%)
- 3,7 millions de résidences secondaires et logements occasionnels (9,8%)
- 3,1 millions de logements vacants (8,0%)
Cette répartition est restée relativement stable ces dernières années. Toutefois, on note une légère tendance à l’augmentation de la part des résidences secondaires et des logements vacants.
Les résidences secondaires : une concentration hors des grandes agglomérations
Selon l’étude, les résidences secondaires et logements occasionnels sont nettement plus présents dans les zones moins urbanisées :
- 16,5% dans les communes hors unité urbaine
- 4,4% dans l’unité urbaine de Paris
Cette répartition reflète les dynamiques touristiques et les choix de villégiature des Français.
8% de logements vacants en France en 2024 : une hausse de 1,7 point en 20 ans
L’étude de l’Insee met en lumière une évolution significative de la vacance des logements au cours des dernières décennies. Entre 2005 et 2019, la proportion de logements vacants a connu une augmentation marquée, passant de 6,3% à 8,2% du parc immobilier. Durant cette période, le nombre de logements inoccupés a progressé 3,1 fois plus rapidement que l’ensemble du parc de logements.
Cependant, depuis 2019, on observe une stabilisation de ce phénomène. En 2024, la part des logements vacants s’établit à 8,0%, un taux qui reste constant depuis quatre ans. Cette stabilisation indique que le nombre de logements vacants évolue désormais au même rythme que l’ensemble du parc immobilier.
Les raisons de la vacance d’un logement sont multiples et variées. Certains logements sont temporairement inoccupés, car ils sont en cours de vente ou de location, ou viennent d’être attribués, mais ne sont pas encore occupés. D’autres sont vides suite au départ de leurs occupants en maison de retraite ou en attente du règlement d’une succession. Enfin, certains logements sont trop vétustes pour être habités dans leur état actuel.
Il est important de distinguer deux types de vacance :
- Courte durée, qui est une composante normale du fonctionnement du marché immobilier et permet la fluidité des transactions et des déménagements.
- Longue durée, qui concerne des logements restant inoccupés pendant des périodes prolongées.
La vacance : un phénomène plus marqué hors des grandes villes
La répartition des logements vacants varie significativement selon les zones géographiques. Ainsi, en 2024, on observe :
- 8,4% de logements vacants dans les communes hors unité urbaine
- 7,4% dans l’unité urbaine de Paris
Cette disparité souligne les défis spécifiques auxquels font face les zones rurales et les petites villes en matière d’attractivité immobilière.
L’habitat individuel : une part majoritaire, mais en déclin
L’étude de l’Insee souligne que l’habitat individuel, principalement constitué de maisons, représente 54,8% du parc de logements en 2024. Cependant, cette proportion tend à diminuer, notamment dans les résidences secondaires où elle est passée de 61,7% en 2006 à 53,2% en 2024. Cette évolution reflète une densification progressive de l’habitat, particulièrement dans les zones urbaines.
Statuts d’occupation et évolution des modes d’habitation
La propriété : une tendance à la baisse
La proportion de propriétaires en France connaît une légère baisse ces dernières années, passant de 57,8% en 2014 à 57,0% en 2024.
Cependant, cette tendance globale masque des évolutions contrastées entre deux catégories de propriétaires :
- Les propriétaires sans charge de remboursement. Après une longue période d’augmentation de 1982 à 2014, leur part diminue significativement depuis 2014, passant de 38,0% à 34,7% en 2024.
- Les propriétaires accédants (avec un emprunt en cours). Leur proportion, qui avait diminué entre 1990 et 2006, augmente depuis 2014, passant de 19,8% à 22,3% en 2024.
Ces tendances opposées suggèrent un changement dans les modes d’accession à la propriété en France. On observe un recours plus fréquent au crédit immobilier ces dernières années, potentiellement lié à la hausse des prix de l’immobilier et à des taux d’intérêt historiquement bas. Parallèlement, la diminution de la part des propriétaires sans charge pourrait refléter des difficultés croissantes pour certains ménages à acquérir un bien immobilier sans emprunt.
Les locataires : une part stable avec des nuances
L’Insee rapporte que la proportion de ménages locataires reste stable autour de 40% depuis 1982. En 2024, on distingue :
- 22,9% de logements détenus par des bailleurs privés
- 17,4% de logements détenus par des bailleurs publics
On note une légère augmentation de la part des bailleurs privés depuis 1997 (+1,2 point), tandis que celle des bailleurs publics s’est stabilisée après une période de baisse.
Le déclin des logements gratuits
Par ailleurs, l’étude de l’Insee met en évidence que la part des ménages logés gratuitement a considérablement diminué. Puisqu’elle passe de 8,6% en 1982 à 2,6% en 2014, et reste stable depuis. Cette évolution reflète les changements dans les pratiques de solidarité familiale et professionnelle en matière de logement.
La situation particulière des DOM
Une croissance plus rapide du parc de logements
L’Insee observe que dans les départements d’outre-mer (DOM) hors Mayotte, le parc de logements connaît une croissance plus rapide qu’en métropole, bien que ce rythme ralentisse également :
- +1,6% par an en moyenne entre 2010 et 2024
- +2,4% entre 2000 et 2010
- +2,9% entre 1982 et 2000
Des spécificités structurelles
De plus, l’étude met en lumière des caractéristiques distinctes des DOM par rapport à la métropole :
- Une part plus élevée de logements vacants (11,9% contre 7,9% en métropole)
- Moins de résidences secondaires (6,6% contre 9,9%)
- Une proportion plus importante de logements individuels (65,9% contre 54,5%)
- Une part plus élevée de locataires (43,7% contre 40,3%) et de personnes logées gratuitement (6,3% contre 2,5%)
Ces différences soulignent la nécessité d’approches spécifiques en matière de politique du logement dans ces territoires.
Enjeux et perspectives du parc de logements en France
La vacance de longue durée : un défi majeur
En effet, plus d’un million de logements sont vacants depuis plus d’un an en France. Ce phénomène pose des défis importants en termes d’optimisation du parc existant et de lutte contre la pénurie de logements dans certaines zones. Les logements vacants de longue durée sont souvent :
- Situés dans des zones peu attractives
- Anciens et nécessitant d’importants travaux de rénovation
- De petite taille
- Appartenant à des propriétaires aux moyens financiers limités
L’adaptation du parc aux nouvelles réalités démographiques et environnementales
L’étude de l’Insee souligne que l’évolution du parc de logements en France reflète des changements sociétaux profonds :
- Le vieillissement de la population
- La transformation des structures familiales
- Les enjeux de transition écologique et d’efficacité énergétique
Ces facteurs appellent à une réflexion sur l’adaptation du parc existant et sur les orientations futures en matière de construction et de rénovation.
En conclusion, l’analyse de l’Insee sur le parc de logements en France en 2024 révèle un paysage immobilier en mutation, confronté à des défis complexes. Entre la nécessité de répondre aux besoins croissants en logements, l’impératif de rénovation du parc existant et les enjeux d’aménagement du territoire, les acteurs publics et privés du secteur sont appelés à innover et à repenser leurs stratégies. Les données officielles présentées dans cette étude constituent une base solide pour guider ces réflexions et orienter les politiques futures du logement en France.
