En tant que copropriétaire, vous êtes propriétaire d’un logement au sein d’un immeuble collectif. Cela implique de respecter certaines règles, principalement définies dans le règlement de copropriété. Mais, vous disposez également de droits spécifiques sur les parties privatives de votre lot. Ce guide exhaustif vous explique en détail la notion de parties privatives, vos droits et obligations, les démarches à suivre pour réaliser des travaux chez vous, et d’autres aspects essentiels de la copropriété. Que vous soyez résident ou bailleur, ce guide vous apportera toutes les clés pour comprendre vos prérogatives de copropriétaire.
Sommaire :
- Parties privatives : de quoi parle-t-on exactement ?
- Quels sont vos droits d’usage et de jouissance des parties privatives ?
- Quels sont les travaux que vous pouvez réaliser ?
- Tantièmes de copropriété et parties privatives
- Conclusion
Parties privatives : de quoi parle-t-on exactement ?
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis donne une définition claire des parties privatives. L’article 2 indique que “sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire”.
En pratique, les parties privatives englobent :
- Votre appartement en lui-même (murs intérieurs, cloisons, portes, fenêtres, plafonds, revêtements de sol…)
- Les équipements privatifs situés dans votre logement (cuisine aménagée, salle de bain, radiateurs, cheminée sauf le conduit…)
- Les annexes éventuelles dont vous avez la jouissance exclusive (cave, garage, grenier, jardin ou cour privatifs…)
En cela, les parties privatives s’opposent aux parties communes qui appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Ainsi, le règlement de copropriété doit détailler précisément ce qui relève :
- des parties communes générales,
- des parties communes spéciales (qui ne concernent qu’une partie des copropriétaires),
- et des parties communes à usage privatif.
Sachez que certains éléments que l’on pourrait croire privatifs comme les murs porteurs, les canalisations communes ou le sol sont en réalité des parties communes.
Quels sont vos droits d’usage et de jouissance des parties privatives ?
Le fait d’être propriétaire des parties privatives vous confère des droits étendus sur celles-ci. L’article 9 de la loi de 1965 énonce que “chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives de son lot”.
Vous pouvez ainsi :
- User de votre logement comme bon vous semble. C’est-à-dire l’occuper vous-même, le prêter, le louer à qui vous voulez… La copropriété n’a pas son mot à dire tant que l’usage est conforme au règlement.
- Aménager votre appartement librement. Ainsi, il est question du changement des revêtements, de la décoration, des équipements… Vous pouvez même modifier la disposition des pièces ou des cloisons (hors murs porteurs) sans autorisation de l’AG si les travaux sont internes.
- Réunir deux lots contigus pour n’en faire qu’un seul, sans accord de la copropriété.
- Diviser votre lot en plusieurs, sauf interdiction du règlement de copropriété.
- Transformer la destination de votre lot (d’habitation en professionnel par exemple) si le règlement ne s’y oppose pas.
Vous devez cependant veiller à :
- Préserver la destination de l’immeuble (article 8 de la loi de 1965)
- Ne pas nuire à la tranquillité des lieux (article 9)
- Vous assurer que vos aménagements conservent la sécurité et la solidité de l’immeuble (article 9)
- Plus globalement, respecter le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale.
Notons qu’en cas de location, vous restez responsable vis-à-vis de la copropriété du respect par votre locataire de ses obligations.
Quels sont les travaux que vous pouvez réaliser ?
Vous pouvez réaliser librement les travaux de votre choix dans vos parties privatives, à vos frais, dès lors qu’ils n’affectent pas les parties communes, la structure de l’immeuble ou son aspect extérieur.
Cela inclut par exemple :
- Les travaux d’amélioration intérieure, d’embellissement, de confort
- La rénovation de la cuisine, de la salle de bain…
- La création ou suppression de cloisons intérieures (hors murs porteurs)
- L’installation d’une mezzanine dans le volume existant
- Les travaux d’isolation intérieure (sol, murs, cloisons)
- L’adaptation du logement à une situation de handicap ou de perte d’autonomie
Toutefois, vous devez obtenir l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour les travaux suivants : (article 25 de la loi de 1965) :
- Touchant aux parties communes (murs porteurs, canalisations communes, façade, etc.)
- Modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble (ravalement, modification des menuiseries, pose de stores ou volets, etc.)
- Affectant la structure de l’immeuble (percement d’un plancher, création d’une ouverture dans le toit, etc.)
Ces résolutions sont votées à la majorité absolue de l’article 25. Toutefois, si le projet obtient au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple de l’article 24 peut être organisé. Attention, même autorisés par l’AG, certains travaux nécessitent aussi un permis de construire ou une déclaration préalable en mairie (changement de fenêtres, création d’ouvertures, surélévation…).
Si vous réalisez des travaux illégalement sans l’accord requis de l’AG, les copropriétaires peuvent saisir le tribunal pour exiger une remise en état à vos frais. L’action doit être intentée dans les 10 ans.
Tantièmes de copropriété et parties privatives
Vos tantièmes ou millièmes de copropriété représentent votre quote-part de droits dans les parties communes. Ils déterminent également votre contribution aux charges. Ils sont donc proportionnels à la valeur relative de vos parties privatives par rapport à l’ensemble des lots. Cette proportion est définie par l’article 5 de la loi de 1965.
En pratique, la surface de votre appartement et de ses annexes privatives constitue le critère principal pour calculer vos tantièmes. Plus votre lot est grand, plus votre quote-part sera élevée. Par exemple, un studio de 30 m2 avec une cave représentera environ 35/1000èmes. Alors qu’un appartement familial de 100 m2 avec garage comptera plutôt pour 120/1000èmes.
Par ailleurs, la loi ELAN de 2018 a introduit une exception pour les petites copropriétés à quote-part égale. Ainsi, un copropriétaire ne peut pas détenir plus de 60% des tantièmes, quelle que soit la surface de son lot privatif.
La fixation de vos tantièmes par le règlement de copropriété a donc des conséquences financières très concrètes, que vous soyez occupant ou bailleur.
Conclusion
En tant que copropriétaire, il est essentiel de bien comprendre vos droits sur vos parties privatives. Vous en êtes le propriétaire exclusif et pouvez en disposer librement, sous réserve de respecter le règlement de copropriété et de ne pas nuire aux autres occupants. De même, vous pouvez réaliser des aménagements et des travaux non structurels sans autorisation. En revanche, il est indispensable d’obtenir l’accord de l’assemblée générale pour toute modification affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Retenez que vos charges sont directement proportionnelles à la superficie de votre lot via le calcul des tantièmes. Enfin, en cas de location, vous restez responsable du respect des règles de copropriété par votre locataire.
Pour une cohabitation sereine dans votre copropriété, nous vous conseillons de :
- Bien lire votre règlement de copropriété pour connaître les règles propres à votre immeuble
- Dialoguer avec votre syndic et les autres copropriétaires en cas de projet de travaux
- Vous impliquer dans la vie de la copropriété en participant aux assemblées générales
- Entretenir régulièrement vos parties privatives
- Être vigilant en cas de location et sensibiliser vos locataires à leurs obligations
En étant un copropriétaire informé et responsable, vous pourrez pleinement profiter de votre bien dans le respect de la collectivité !
Pour en savoir plus : Guide de la copropriété : les notions clés à retenir
