En France, plus d’un quart des logements sont en copropriété. Soit environ 9 millions d’appartements. Si vous achetez un appartement dans un immeuble, vous devenez copropriétaire de l’immeuble. Vous faites alors partie du “Syndicat des Copropriétaires”, qui prend des décisions ensemble pour l’immeuble. Participer et s’impliquer dans ces décisions est donc très important. Notre “guide de la copropriété” vous explique comment fonctionne une copropriété et quels sont vos droits et obligations en tant que copropriétaire. Ce guide est simple et pratique pour vous accompagner dans la vie de votre immeuble.
Sommaire :
- Qu’est-ce qu’une copropriété ?
- Quels sont les organes de la copropriété ?
- Guide de la copropriété : les droits et les obligations des copropriétaires
- FAQ – Copropriété – Questions Fréquemment Posées
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
La copropriété est une organisation juridique spécifique pour les immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, les “copropriétaires”. Ce statut devient obligatoire dès lors qu’au moins deux personnes partagent un bien immobilier. En France, le régime de la copropriété est rigoureusement encadré par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, faisant de ces textes les piliers de notre guide de la copropriété.
Composition de la copropriété
La copropriété se caractérise par la distinction entre partie privative et partie commune. Ainsi, chaque copropriétaire détient un lot comprenant des parties privatives (telles qu’un appartement, un bureau, un parking, une cave, etc.) et une quote-part des parties communes (escaliers, ascenseurs, espaces verts, hall d’entrée, etc.).
Rôle du règlement de copropriété
À cet effet, le règlement de copropriété est un document essentiel, annexé à l’acte de vente. Il organise le fonctionnement de la copropriété et les règles d’usage, en décrivant les parties communes et privatives. De plus, le règlement de copropriété indique votre part des parties communes exprimée en tantièmes ou millièmes de charges. En effet, ces valeurs déterminent le montant des charges de copropriété que vous devez payer. Mais, elles indiquent également le nombre de voix que vous représentez en assemblée générale.
Gouvernance de la copropriété et Assemblée Générale
Car, lors de l’assemblée générale de copropriété, les copropriétaires prennent l’ensemble des décisions qui concernent la copropriété. C’est-à-dire le montant du budget, la passation de contrats, la réalisation de travaux sur les parties communes, etc. L’assemblée générale annuelle, similaire à celle des sociétés, est obligatoire dans la copropriété. Outre cette réunion “ordinaire”, des assemblées générales extraordinaires peuvent être convoquées pour des décisions urgentes ou non abordées précédemment. Ces AG incluent des travaux nécessaires, des problèmes dans les parties communes, ou la nécessité pour le syndic ou un copropriétaire de consulter le syndicat des copropriétaires.
Immatriculation obligatoire de la copropriété
Depuis le 31 décembre 2018, toutes les copropriétés s’immatriculent au registre national des copropriétés. le syndic de copropriété doit procéder à la mise à jour annuelle de ce registre. En cela, il renseigne les données concernant leur identification, mode de gouvernance, éventuelles procédures administratives et judiciaires, comptes annuels et leur bâti. Notons que sans cette immatriculation, la copropriété ne peut pas prétendre à des subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Cette immatriculation s’effectue dès la création de la copropriété par le syndic ou le notaire. Ainsi, elle vise à fournir une vision claire et précise de l’état général et de l’organisation de la copropriété.
Quels sont les organes de la copropriété ?
Dans une copropriété, la propriété d’un immeuble se répartit entre plusieurs personnes. Cette répartition entraîne des responsabilités administratives et financières pour chaque copropriétaire. Cependant, la gestion au quotidien de la copropriété n’est pas directement assurée par ces derniers. Cette responsabilité incombe plutôt au syndic de copropriété et au conseil syndical. Ainsi, dans une copropriété, on distingue trois entités majeures qui jouent un rôle crucial : le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical. Découvrez le rôle de chacun dans notre guide de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires, formé par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, est une entité juridique essentielle dans la gestion d’une copropriété. En achetant un lot, vous devenez automatiquement membre de ce syndicat. En cela, vous devez respecter certaines obligations : payer les charges, suivre le règlement de copropriété, et participer aux assemblées générales.
Ce syndicat, qui se crée de facto avec la copropriété, est juridiquement considéré comme une personne morale. Ainsi, il peut agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété et voir sa responsabilité engagée.
Le rôle du syndicat est d’administrer les lots de l’immeuble conformément à la législation en vigueur. Mais, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, ses attributions se sont élargies. À présent, il contribue également à l’amélioration des parties communes de l’immeuble. Cela, notamment en raison du vieillissement croissant des bâtiments en copropriété et de la nécessité pressante de réaliser d’importantes rénovations.
Le syndicat des copropriétaires a le devoir de se réunir en assemblée générale. Les décisions importantes se prennent lors de l’AG annuelle, qui peut se tenir en présentiel ou à distance. Selon des règles de majorité, les copropriétaires prennent part au vote des points inscrits à l’ordre du jour. Ces décisions sont ensuite exécutées par le syndic.
Parmi les sujets abordés, on trouve :
- L’adoption du budget prévisionnel pour la prochaine période comptable ;
- La planification des travaux ;
- Les éventuelles modifications du règlement de copropriété ;
- La nomination du syndic et des membres du conseil syndical ;
- D’autres points essentiels à la gestion de la copropriété.
En somme, chaque copropriétaire est membre de droit du syndicat et participe activement à la vie et à la gestion de l’immeuble via le syndicat des copropriétaires. Ce principe fondamental, au cœur de la copropriété, est expliqué en détail dans notre guide de la copropriété.
Le conseil syndical
Les membres du conseil syndical sont des copropriétaires élus par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale. Ils sont choisis à la majorité absolue pour un mandat pouvant aller jusqu’à trois ans, renouvelable. Bien que ces membres ne soient pas rémunérés, ils peuvent être défrayés pour les dépenses engagées dans l’exercice de leurs fonctions.
Le conseil syndical élit ensuite son président parmi ses membres. Le rôle du président de conseil syndical inclut la supervision des assemblées générales. De même, il facilite la communication entre le conseil et le syndic.
Le conseil joue un rôle essentiel dans la coordination entre le syndic et les copropriétaires, en exerçant un contrôle continu sur la gestion et les comptes du syndic. De plus, il a également le droit d’accéder à tous les documents concernant l’administration de l’immeuble.
Avec la loi ELAN, le pouvoir du conseil syndical s’est renforcé. Désormais, l’assemblée générale des copropriétaires peut lui déléguer la capacité de prendre certaines décisions. Parmi celles habituellement soumises au vote à la majorité simple de l’assemblée générale. Pour cela, une délégation expresse doit être votée par la majorité des voix de tous les copropriétaires.
En outre, le président du conseil syndical a maintenant le pouvoir de poursuivre le syndic en justice. En cas de condamnation du syndic, les dommages et intérêts seront attribués au syndicat des copropriétaires. Toutefois, le président ne peut agir de cette manière qu’avec une délégation expresse de l’assemblée générale. Et, cette dernière s’obtient par une majorité définie à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic de copropriété
Le syndic de copropriété peut être professionnel, bénévole, ou coopératif. Cependant, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, les termes “syndic bénévole” et “syndicat coopératif” ont fusionné sous la dénomination “syndic non professionnel”. Notons que seuls les copropriétaires d’un ou plusieurs lots dans la copropriété peuvent être syndic non professionnel.
La désignation d’un syndic est obligatoire. Son mandat est défini dans un contrat écrit que l’Assemblée Générale valide. En effet, ce contrat de syndic précise :
- la durée du mandat,
- les différentes prestations (gestion courante et hors gestion courante),
- ainsi que sa rémunération.
Le mandat du syndic à une durée de un à trois ans renouvelable.
Précisons que le syndic est élu par les copropriétaires à la majorité absolue (article 25). Avant l’expiration du contrat du syndic, la mise en concurrence et l’élection d’un nouveau syndic sont inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Par ailleurs, la loi ALUR a également formalisé les contrats de syndic, instaurant un “contrat type” qui inclut une rémunération forfaitaire pour la gestion courante.
Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, les missions du syndic comprennent :
- l’exécution des décisions de l’assemblée générale,
- la gestion quotidienne de la copropriété,
- la conservation de l’immeuble,
- le respect du règlement de copropriété,
- et la représentation du syndicat dans les actions civiles et en justice.
Sur le plan financier, le syndic élabore un budget prévisionnel. De plus, il s’occupe du recouvrement des charges de copropriété et doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. L’assemblée générale peut choisir l’établissement bancaire par un vote à la majorité absolue (article 25).
Guide de la copropriété : les droits et les obligations des copropriétaires
Les droits et obligations des copropriétaires visent à garantir un équilibre entre l’usage individuel de leur propriété et la gestion harmonieuse de la copropriété dans son ensemble. En effet, en consultant notre guide de la copropriété, vous découvrirez des informations sur la manière dont les copropriétés fonctionnent ainsi que les rôles et responsabilités de chacun.
Droits des copropriétaires
Conformément à la loi du 10 juillet 1965, qui régit le statut de la copropriété en France, les copropriétaires bénéficient de droits spécifiques. En cela, ils visent à assurer une gestion équilibrée et harmonieuse de l’immeuble.
Vote en Assemblée Générale
Chaque copropriétaire a le droit de participer aux assemblées générales de la copropriété et de voter les décisions concernant la gestion de l’immeuble. Ce droit est fondamental pour influencer les décisions relatives à l’entretien de l’immeuble, la réalisation de travaux, la gestion financière, et d’autres aspects importants de la vie en copropriété.
Usage des parties communes
Les copropriétaires ont le droit d’utiliser les parties communes de l’immeuble, telles que les jardins, les couloirs, les ascenseurs, et les escaliers. Ce droit s’exerce dans le strict respect du règlement de copropriété. En effet, l’assemblée générale doit autoriser toute modification sur les parties communes avant leur réalisation.
Jouissance privative
Chaque copropriétaire a le droit de jouir de son lot (appartement, garage, cave, etc.) selon ses besoins, à condition de respecter le règlement de copropriété et de ne pas nuire aux autres occupants.
Droit à l’information
La loi garantit aux copropriétaires le droit d’être informés de la gestion de la copropriété. Cela inclut l’accès aux comptes, aux décisions prises en assemblée générale, et aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble. Cette transparence est cruciale pour permettre aux copropriétaires de comprendre et de participer activement à la gestion de leur immeuble.
Obligations des copropriétaires
Ces obligations visent à assurer une gestion efficace et équitable de la copropriété. Elles visent à préserver les droits individuels comme l’intérêt collectif de tous les résidents. Ce principe fondamental est un aspect clé que vous retrouverez détaillé dans notre guide de la copropriété.
Paiement des charges de copropriété
Chaque copropriétaire est tenu de contribuer financièrement aux dépenses communes de la copropriété. Ces charges couvrent les coûts de l’entretien des parties communes, les services collectifs, et parfois des frais de gestion administrative. La répartition des charges de copropriété s’effectue selon le budget prévisionnel et se base sur les tantièmes attribués à chaque copropriétaire. Le syndic est responsable de recueillir ces charges, en adressant des appels de fonds trimestriels ou selon une autre fréquence définie par le règlement de copropriété.
Respect du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document qui établit les règles de vie commune au sein de l’immeuble. Chaque copropriétaire doit respecter ces règles. Soulignons que c’est le règlement de copropriété qui précise clairement les règles d’utilisation et de gestion des parties communes de l’immeuble. Si un copropriétaire ne respecte pas ses obligations, le syndic a le pouvoir de le rappeler à l’ordre. Il peut alors entreprendre des actions en justice. Mais elles sont généralement réservées aux cas de récidives fréquentes ou graves.
Entretien des lots privatifs
Les copropriétaires doivent maintenir leurs lots privés (appartements, garages, caves, etc.) en bon état. Cela signifie qu’ils doivent s’assurer que leur propriété ne cause pas de dommages aux autres lots ou aux parties communes. Ils doivent garantir la sécurité ou la santé des autres résidents.
Participation aux Assemblées Générales
Bien que cette participation ne soit pas juridiquement obligatoire, elle est fortement conseillée. Ces réunions sont l’occasion de discuter et de voter sur des sujets importants concernant la gestion et l’avenir de la copropriété.
Protection contre les risques
Il est obligatoire pour les copropriétaires d’assurer leur lot contre les risques usuels, comme les incendies ou les dégâts des eaux. Cette assurance joue un rôle crucial en offrant une double protection. D’une part, elle sauvegarde la propriété personnelle de chaque copropriétaire. D’autre part, elle préserve l’ensemble de la communauté des copropriétaires face aux répercussions financières potentielles des sinistres.
Que vous soyez un nouveau copropriétaire cherchant à comprendre vos droits et obligations, ou un résident de longue date souhaitant approfondir vos connaissances sur la gestion et l’administration de votre immeuble, ce guide de la copropriété est un outil indispensable. Il offre des éclaircissements détaillés sur les aspects juridiques, financiers, et administratifs de la copropriété. Avec notre guide, vous serez mieux équipé pour faire face aux défis de votre copropriété !
FAQ – Copropriété – Questions Fréquemment Posées
1. Qu’est-ce qu’une copropriété et comment cela fonctionne-t-il ?
La copropriété est une organisation juridique qui s’applique dès que deux personnes partagent la propriété d’un immeuble. En achetant un appartement, vous devenez automatiquement copropriétaire et membre du “Syndicat des Copropriétaires”. Votre lot comprend une partie privative (appartement, cave, parking) dont vous avez la jouissance exclusive, et une quote-part des parties communes (escaliers, ascenseurs, espaces verts) exprimée en tantièmes. Le règlement de copropriété, annexé à votre acte de vente, définit les règles de fonctionnement, détermine vos charges et votre nombre de voix en assemblée générale. L’ensemble est encadré par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
2. Quels sont mes droits et obligations en tant que copropriétaire ?
En tant que copropriétaire, vous bénéficiez de droits essentiels : participer et voter en assemblée générale selon vos tantièmes, utiliser les parties communes dans le respect du règlement, jouir librement de votre lot privatif, et accéder aux informations sur la gestion (comptes, décisions, documents). En contrepartie, vous devez respecter certaines obligations : payer les charges de copropriété selon la répartition de vos tantièmes, respecter le règlement de copropriété, entretenir votre lot privatif pour éviter tout dommage aux autres lots, et souscrire une assurance contre les risques usuels (incendie, dégâts des eaux).
Exemple : si vous possédez 45 tantièmes sur 1000, vous payerez 4,5% des charges et disposerez de 45 voix en AG. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des rappels à l’ordre, voire des actions en justice.
3. À quoi servent les assemblées générales de copropriété ?
L’assemblée générale est l’organe décisionnel de votre copropriété, avec une AG annuelle obligatoire et des assemblées extraordinaires pour les décisions urgentes. Vous pouvez participer en présentiel ou à distance, voter selon vos tantièmes ou donner pouvoir si vous êtes absent. Les décisions portent sur l’adoption du budget prévisionnel, la planification des travaux, la nomination du syndic et du conseil syndical, les modifications du règlement, et la passation de contrats. Bien que votre participation ne soit pas juridiquement obligatoire, elle est fortement recommandée pour influencer les décisions qui impactent votre quotidien et vos finances.
Bon à savoir : les décisions sont prises selon différentes majorités (simple, absolue, ou double majorité) selon l’importance du sujet traité.
4. Qui prend les décisions dans mon immeuble ?
Votre copropriété est gérée par trois entités qui collaborent : le Syndicat des Copropriétaires (tous les copropriétaires réunis, personne morale prenant les décisions collectives), le Syndic de Copropriété (élu pour 1 à 3 ans, peut être professionnel ou non, il exécute les décisions de l’AG, gère le quotidien, élabore le budget, recouvre les charges et représente le syndicat), et le Conseil Syndical (copropriétaires élus pour maximum 3 ans qui contrôlent la gestion du syndic et facilitent la communication). Depuis la loi ELAN, le conseil syndical peut recevoir certaines délégations de l’assemblée générale pour prendre des décisions à sa place.
Contact utile : pour toute question sur la gestion, adressez-vous en premier lieu à votre syndic qui est votre interlocuteur principal.
5. Qu’est-ce que l’immatriculation de copropriété ?
Depuis le 31 décembre 2018, toutes les copropriétés doivent être immatriculées au registre national des copropriétés par le syndic, avec une mise à jour annuelle des données (identification, gouvernance, procédures, comptes, bâti). Cette immatriculation est un prérequis indispensable pour prétendre aux subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et aux aides à la rénovation énergétique. Vérifiez auprès de votre syndic que cette formalité a été effectuée et que les mises à jour sont régulières – en cas de problème, l’assemblée générale peut l’interpeller.
Cette obligation administrative peut sembler contraignante, mais elle ouvre l’accès à de nombreuses aides financières pour vos travaux.
Pour aller plus loin : consultez le site de l’Anah pour connaître les dispositifs disponibles.
