En 2023, le marché immobilier de l’ancien a connu un fort ralentissement. Selon les Notaires, les transactions ont diminué de 18%, tandis que le Réseau CENTURY 21 enregistre une baisse de 16%. Cette tendance s’explique par plusieurs facteurs. Tout d’abord, une hausse rapide des taux d’intérêt, qui sont passés de 2,62% à 4,22%. Ensuite, les conditions de crédit se sont durcies. En parallèle, l’inflation a réduit le pouvoir d’achat des ménages. Cet article analyse en profondeur les raisons de ces changements et leurs impacts, offrant ainsi des perspectives claires pour les acteurs du marché et les acheteurs potentiels.
Sommaire :
- Marché immobilier de l’ancien en 2023 : 5 points clés à retenir
- Évolution des prix et disparités régionales sur le marché immobilier de l’ancien
- Régions où le recul des ventes atteint les 10%
- Régions où les ventes reculent de 10% à 15%
- Marché immobilier de l’ancien : les régions avec le plus fort recul des ventes
- Perspectives pour le marché immobilier de l’ancien en 2024
Marché immobilier de l’ancien en 2023 : 5 points clés à retenir
Le contexte des prix
Malgré le ralentissement des ventes, la baisse des prix reste modérée. Sur le plan national, les prix au mètre carré ont diminué de 1,7% pour les maisons et de 3,4% pour les appartements. Cette légère baisse des prix a conduit les acquéreurs à faire des concessions sur la taille des biens achetés. Ainsi, ils renoncent en moyenne à 1,3 m² par transaction sur un an.
“En 2023, faute de purger ses excès passés, le marché immobilier de l’ancien s’est grippé.” – Charles MARINAKIS, Président de Century 21 France.
Impact sur les transactions
Cette situation a un effet direct sur le montant moyen des transactions, qui a connu une baisse de 4,2% tous types de biens confondus. Toutefois, cette diminution n’est pas assez significative pour insuffler un nouvel élan au marché. Par ailleurs, les délais de vente se sont allongés, avec une augmentation de 8 jours pour les maisons et de 14 jours pour les appartements.
La réalité des prix hors Paris
Un aspect important à noter est que le recul des prix au niveau national est en partie trompeur. Hors de la région parisienne, les prix de l’immobilier ancien n’ont baissé que de 1%. C’est une réduction bien inférieure aux 10 à 15% nécessaires pour stimuler réellement le marché. Cette disparité régionale est cruciale pour comprendre la dynamique actuelle du marché immobilier de l’ancien en France.
Priorité à la résidence principale
En 2023, 65,6% des acquisitions dans le marché immobilier de l’ancien étaient destinées à la résidence principale. En parallèle, l’investissement locatif a diminué, revenant à des niveaux pré-2019 avec 26,7% des transactions, contre 30,6% en 2022.
Les retraités, acquéreurs privilégiés
Les retraités se sont distingués en 2023 en tant qu’acquéreurs. Ainsi, leur part a augmenté de 7%. Cette tendance s’explique par leur moindre impact par le durcissement des conditions d’emprunt et souvent un apport personnel élevé, résultant de la revente de leur précédent bien.
> Consultez notre article sur : “Immobilier ancien : la durée de détention s’allonge depuis 20 ans”
Évolution des prix et disparités régionales sur le marché immobilier de l’ancien
Entre 2015 et 2022, les prix ont augmenté significativement : +34% pour les maisons et +26,6% pour les appartements. Cependant, le recul actuel des prix ne compense pas une année de hausse. En cela, 2023 marque une régionalisation accentuée des marchés immobiliers avec de grandes disparités.
Cas particulier de Paris
À Paris, le nombre de ventes a baissé de -12,9%, avec une réduction plus marquée des prix (-5,5%). Le prix moyen au m² est passé sous la barre des 10 000€, atteignant 9 774€ en 2023. De plus, la surface moyenne des biens achetés a également diminué, impactant le montant moyen des acquisitions. Les délais de vente ont explosé, atteignant une moyenne de 96 jours.
Situation en région Parisienne
La région parisienne présente des indicateurs plus dégradés qu’au niveau national. Les prix au m² ont baissé de -5% pour les maisons et -7,8% pour les appartements. Malgré cette baisse, l’activité ne repart pas, avec des délais de vente allongés et une baisse significative des transactions. Cette contraction s’explique par la hausse continue des prix entre 2015 et 2022.
Disparités au sein de l’Ile-de-France
Les Hauts-de-Seine et la Seine-et-Marne se distinguent parmi les départements franciliens. Les Hauts-de-Seine, avec les prix les plus élevés, ont vu leurs transactions chuter drastiquement. En Seine-et-Marne, malgré des prix plus bas, l’activité a diminué de -13,2%, avec une correction substantielle des prix.
Régions où le recul des ventes atteint les 10%
En 2023, certaines régions françaises ont connu un recul significatif des ventes dans le marché immobilier de l’ancien. En effet, certaines réalisent une baisse générale des volumes avoisinant les -10%. Parmi elles, les Pays de la Loire affichent une baisse d’activité de -5,7%, la Bourgogne-Franche-Comté de -5,6%, et la Bretagne de -9,3%.
Analyse des évolutions de prix par région
Les tendances en termes de prix dans ces régions présentent des contrastes intéressants. En Bourgogne-Franche-Comté, une baisse de -4,2% a été enregistrée, tous types de biens confondus. Par contraste, en Bretagne, les prix restent relativement stables avec une légère diminution de -0,2%. Par ailleurs, les Pays de la Loire connaissent une situation légèrement différente, avec une augmentation minime des prix de +0,5%.
Cas particulier de la Mayenne
Au sein des Pays de la Loire, la Mayenne se démarque par une diminution notable des prix de -8,2%. Cette baisse a eu un impact positif sur le marché immobilier de l’ancien dans ce département. De fait, elle entraîne une augmentation des volumes de vente de +3,7%. Ce cas souligne comment des ajustements de prix peuvent influencer positivement l’activité du marché dans certaines zones.
Régions où les ventes reculent de 10% à 15%
En 2023, quatre régions françaises ont enregistré un recul des ventes dans le marché immobilier de l’ancien se situant entre -10 et -15%. Il s’agit de :
- Auvergne-Rhône-Alpes avec une baisse de -15%,
- Centre-Val de Loire à -12,3%,
- Grand Est à -14,2%,
- Nouvelle-Aquitaine à -14,3%.
Impact sur les prix au m²
Parmi ces régions, l’Auvergne-Rhône-Alpes se distingue par la baisse la plus importante des prix au m², atteignant -4,1%. À Lyon, cette baisse est encore plus prononcée avec -5,7% sur un an. Ce qui a permis de maintenir l’activité immobilière à un niveau relativement stable (-1,5%).
Situations contrastées en Nouvelle-Aquitaine
En Nouvelle-Aquitaine, la situation du marché immobilier de l’ancien présente des particularités notables :
- Charente-Maritime : une exception.
- Hausse des prix : +8,4%, une tendance contraire aux normes générales.
Effet sur les ventes : malgré cette augmentation, une baisse des volumes de ventes de -13,2% est observée. - Gironde : pas d’amélioration malgré la baisse des prix.
- Réduction des prix au m² : -4,1%.
Activité immobilière : pas de reprise notable, avec une chute de -12,7% dans les ventes. - Bordeaux : correction importante des prix.
- Baisse drastique des prix : -11,5%.
Impact sur l’activité : cette correction n’a pas stimulé le marché, menant à une baisse des transactions de -10,9% par rapport à 2022.
Ce contexte s’explique en partie par l’évolution historique des prix à Bordeaux, qui ont connu une augmentation significative de +54,3% entre 2015 et 2022. Cette forte hausse antérieure influence encore aujourd’hui les dynamiques du marché.
Marché immobilier de l’ancien : les régions avec le plus fort recul des ventes
Dans le marché immobilier de l’ancien, certaines régions françaises ont enregistré un recul des ventes supérieur à -15% en 2023. Ces régions comprennent :
- Hauts-de-France : -18,7% de ventes.
- Normandie : -21,6%.
- Occitanie : -19,1%.
- Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA) : -18%.
Une tendance remarquable dans ces régions est le faible ajustement des prix malgré la baisse des ventes :
- Hauts-de-France : baisse des prix de -2,7%.
- Normandie : stabilité des prix et aucune variation significative.
Occitanie : légère baisse de -0,5%.
Provence-Alpes-Côte d’Azur : une augmentation des prix de +1,7%, la plus élevée en France. Entre 2015 et 2022, cette région a déjà vu ses prix augmenter de +31,2%.
Focus sur Nice
- Augmentation des prix : +5,5% en 2023.
- Ralentissement du marché : baisse des ventes de -15,5% par rapport à 2022.
- Délais de vente. Une augmentation modeste de seulement 2 jours en un an, indiquant une demande toujours soutenue.
Cette analyse révèle que, malgré des baisses importantes de volumes de ventes dans certaines régions, le marché immobilier de l’ancien ne s’ajuste pas toujours en termes de prix. En effet, les dynamiques régionales sont variées et parfois surprenantes.
> Consultez notre article sur : “Réseau immobilier l’Adresse : bilan du marché immobilier sur l’année 2023”
Perspectives pour le marché immobilier de l’ancien en 2024
En 2023, le marché immobilier de l’ancien a vu une intensification des efforts pour revitaliser le secteur. L’apport personnel a atteint des sommets historiques, et la superficie des biens acquis a été réduite au maximum. Cette réduction des tailles de propriété se rapproche d’un point où toute diminution supplémentaire compromettrait le confort et la viabilité des logements pour les occupants.
Le facteur clé pour 2024 : l’ajustement des prix
L’année 2024 pourrait être déterminante pour le marché immobilier de l’ancien. Cela dépendra en grande partie de l’évolution des prix. Avec des taux d’intérêt qui semblent se stabiliser, la baisse des prix devient le dernier levier à activer pour dynamiser le marché. C’est pourquoi, une correction plus marquée des prix qu’en 2023 est nécessaire pour rectifier les excès des années précédentes.
Si les prix sont ajustés de manière appropriée, le marché immobilier de l’ancien pourrait connaître un regain d’activité. ce qui permettrait ainsi aux Français de réaliser leur rêve de devenir propriétaires. Cette correction des prix pourrait être le facteur déterminant pour redonner vie au marché et offrir de nouvelles opportunités aux acheteurs potentiels. En somme, 2024 s’annonce comme une année cruciale, où l’ajustement des prix pourrait jouer un rôle majeur dans la reprise et la santé du marché immobilier de l’ancien.
