Actualité juridique de la copropriété : que retenir pour le mois de janvier ?

En partenariat avec le cabinet d’avocat BJA, nous vous proposons une revue mensuelle de l’actualité juridique de la copropriété. Sous la forme d’un podcast à réécouter, Charles Bohbot et Isabelle Dahan reviennent sur les moments forts du mois écoulé. Ainsi, en une vingtaine de minutes, vous ferez le tour des informations majeures du secteur. Pour compléter le tout, cet article résume les divers points abordés que vous pouvez approfondir en cliquant sur les liens à votre disposition.

“Gérer mes biens immobiliers” : une nouvelle obligation pour les propriétaires immobiliers

En matière d’actualité juridique de la copropriété, le mois de janvier se caractérise par une série de déclarations à fournir. Pour commencer, parlons de cette nouvelle obligation pour tous les propriétaires de déclarer pour chacun de leurs locaux, les modalités d’occupation. Et, quand ils ne les occupent pas eux-mêmes, de préciser l’identité des occupants et la période d’occupation.

Notons que cette obligation déclarative se fera avant le 30 juin 2023. En effet, elle doit permettre à l’administration d’établir la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THS) et la taxe sur les logements vacants (THLV/TLV).

Ainsi, à partir de son espace sécurisé sur impots.gouv.fr, le particulier ou professionnel (personne morale) peut consulter l’ensemble de ses biens bâtis sur le territoire ainsi que leurs caractéristiques. À terme, ce service permettra de :

• répondre en ligne aux obligations déclaratives relatives aux locaux,
• dématérialiser les déclarations foncières,
• liquider les taxes d’urbanisme,
• déclarer l’occupant des locaux d’habitation,
• collecter auprès des propriétaires, dans le cadre de la révision des valeurs locatives, les loyers des locaux d’habitation mis en location.

Deux situations non prévues par les services publics

• La nécessité de création d’une interface pour les administrateurs de biens. Cette demande a été formulée par l’UNIS. Car, ce changement brusque de système crée de graves difficultés de gestion. En effet, le rôle traditionnel des intermédiaires professionnels n’est pas considéré dans l’immédiat. Dès lors que ces derniers n’ont pas accès à « l’espace sécurisé du site impots.gouv.fr » de leurs clients.
• Le syndicat des copropriétaires désigné propriétaire de lot tels que la loge ou même d’un lot d’habitation. Dans ce cas, quid de la possibilité de l’inscrire sur la plateforme des impôts : “gérer mon bien immobilier” (GMIB) ?

La déclaration sur la plateforme OPERAT du dispositif éco énergie (décret tertiaire)

Eco Energie Tertiaire est un dispositif qui vise à réduire les consommations d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre du secteur tertiaire. Ainsi, les assujettis renseignent leurs données de consommations d’énergie sur la plateforme en ligne OPERAT.

Le Ministère de la Transition écologique a récemment accordé une tolérance pour le remplissage de ces déclarations. Par conséquent, les données de consommation de l’année de référence peuvent se modifier au cours de l’année 2023.

En tout état de cause, l’administration fera preuve de tolérance vis-à-vis des contrôles qu’elle effectuera concernant ces premières déclarations. Elle laisse le temps à chacun de sélectionner l’année de référence qui convient le mieux à leur stratégie visant à réduire les consommations d’énergie.

Ces différents reports ou tolérances se justifient par les difficultés de mise en œuvre. À ce titre, on rappelle qu’un syndic de copropriété n’a pas forcément connaissance de la destination “tertiaire” de l’ensemble des lots privatifs gérés. Puisque des changements peuvent avoir lieu sans autorisation en AG. Notons qu’une compensation peut se faire auprès des services d’urbanisme sans notification.

D’ailleurs, il suffit de quelques mètres carrés pour entrer ou sortir du périmètre des “1 000m²”. Le cas échéant, le syndicat des copropriétaires, les bailleurs et preneurs se renvoient la balle ainsi que leurs gestionnaires respectifs.

Actualité juridique de la copropriété : la mise en œuvre du bouclier tarifaire

Une autre déclaration est celle à produire au fournisseur d’énergie afin de réclamer la mise en œuvre du bouclier tarifaire. Précisons que pour le syndic cette déclaration serait suivie d’une information aux copropriétaires à réception des fonds. Ainsi, il est de son devoir d’informer que les “avances” sont remboursées.

• Demande de l’aide pour le chauffage collectif gaz. En copropriété, ce sont, principalement, les fournisseurs de gaz qui versent l’aide. Ainsi, ils présentent une demande, pour le compte et au bénéfice des syndicats de copropriétaires représentés par leur syndic. À cet effet, le dossier déposé à l’ASP comprend notamment une attestation sur l’honneur à compléter par le syndic conforme au modèle annexé au décret. Il indique pour chaque point de comptage, le pourcentage des consommations de gaz naturel ou de chaleur facturées.
• Demande de l’aide pour l’électricité. L’aide est versée par l’intermédiaire des fournisseurs d’électricité. Ces entreprises effectuent une demande d’aide sur le fondement des contrats conclus avec les clients en vigueur sur la période du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2022 et/ou sur la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023. À ce titre, le syndic devait adresser son attestation avant le 1er février 2023 pour percevoir l’aide pour le second semestre 2022. Mais, ce délai pourrait se prolonger jusqu’au 1er mars.

Nous reviendrons certainement sur ce sujet lors de notre prochaine émission mensuelle consacrée à l’actualité juridique de la copropriété. Affaire à suivre…

Bien en location “G” : le devoir de conseil des gestionnaires

Précisons que tous les logements en étiquette G ne seront pas interdits à la location à partir de janvier 2023. En effet, seuls ceux qui consomment annuellement plus de 450 kWh par m2 d’énergie finale (EF) seront considérés comme “indécents”. Or, un logement indécent n’est pas autorisé à être mis en location. De plus, cette mesure s’applique seulement aux nouveaux contrats conclus à compter de cette date.

Néanmoins, la loi Climat et résilience prévoit l’interdiction à la location de toutes les classes G en 2025. Les propriétaires disposeront alors d’un délai de 2 ans afin d’effectuer des travaux de rénovation énergétique.

C’est pourquoi, il est fortement conseille aux administrateurs de biens d’informer les propriétaires qui ont des biens en gestion notés en G et G+ le plus tôt possible. En effet, si le DPE attribue cette note, ces appartements seront bannis de la location pour indécence et seront considérés comme des passoires énergétiques. Vous pouvez trouver des modèles de déclaration en cliquant ici.

Prochainement, notre émission portant sur l’actualité juridique de la copropriété exposera les risques de sanction pour les gestionnaires qui ne respecteraient pas ce devoir de conseil envers leurs mandants.

Le carnet d’information du logement en vigueur depuis janvier 2023

Le carnet d’information du logement ou CIL concerne tous les propriétaires de logements. Il doit être établi lors de la construction de ce dernier ou à l’occasion de la réalisation de travaux de rénovation d’un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique.

Les décrets et le dernier arrêté sont parus le 27 décembre 2022 pour préciser les seuils et donner la liste des documents permettant d’attester la performance énergétique du logement. Il fallait avoir l’œil en fin d’année !

Ce carnet d’information doit faciliter et accompagner :

• les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement,
• l’installation d’équipements de contrôle et de gestion active de l’énergie.

Toutefois, il ne faut pas le confondre avec un autre carnet : “le carnet d’entretien” que le syndic est tenu de compléter pour les parties communes, le syndic de copropriété est tenu de compléter un autre document : le carnet d’entretien. En effet, ce document répertorie des informations techniques liées à la maintenance et aux travaux effectués dans l’immeuble. Le carnet d’entretien peut être consulté par les copropriétaires.

Dans ce sens, nous rejoignons les vœux de Monsieur Henry Buzy-Cazaux qui visent à “harmoniser les dispositifs” pour 2023. À cet égard, il faudrait “aboutir à un unique outil d’information sur les logements, individuels et collectifs, neufs et existants.”

Actualité juridique de la copropriété et vœux pour 2023

Dans le cadre des vœux 2023, Monsieur Benjamin Darmouni, président délégué de l’UNIS GRAND PARIS, a suggéré la mise en place d’un “Prêt garanti par l’État” pour les emprunts collectifs en copropriété.

Cependant, cette proposition suscite un débat quant à savoir si des aides publiques et des risques d’insolvabilité devraient être supportés par l’État et ses contribuables. Une question se pose également : les copropriétaires ayant négligemment entretenu leurs biens pendant de nombreuses années devraient-ils bénéficier d’une aide ?

Enfin, le sujet de l’adoption d’un statut du bailleur privé suscite des échanges et des espoirs. Il est envisagé que le bailleur privé soit reconnu comme un acteur économique, et non pas uniquement comme un rentier. On reconnaîtrait ainsi son rôle social fondamental, qui consiste à financer l’accès au logement.

Cette année, nous espérons une plus grande stabilité et moins de réformes. Nous verrons bien ce que nous réservera la prochaine édition de notre émission en podcast consacrée à l’actualité juridique de la copropriété !