Les indicateurs confirment le maintien du marché immobilier, à un excellent niveau, jusqu’à la fin de l’année. En effet, les prix de l’immobilier continuent de progresser, les ventes ralentissent et les marges de négociation augmentent. Après deux années d’euphorie dans le secteur, le retour à la normale se profile. En dépit d’un contexte difficile et incertain, les perspectives sont intéressantes. La coopérative immobilière Orpi a ainsi réalisé une étude sur l’évolution des prix entre janvier et septembre 2022.
La poursuite de la hausse des prix de l’immobilier, un signe de la régulation du marché
On note une augmentation continue des prix des logements depuis le début de l’année. Cette hausse s’établit à +8 % à l’échelle nationale à partir de janvier 2022. Certaines villes ont effectivement gagné en attractivité. C’est notamment le cas de Montpellier, de Toulon ou d’Antibes où les prix de l’immobilier augmentant à un rythme soutenu. Ainsi, on observe des hausses qui dépassent les 10 % !
À Dax et à Vannes, d’ailleurs, celles-ci se situent autour de +20 %. Or, cette flambée des prix provoque un recul du nombre d’acquéreurs, et donc, du nombre de compromis signés. En cela, on constate une baisse des ventes de -9 % depuis janvier sur tout le territoire.
Selon le Président de la coopérative Orpi, Guillaume Martinaud, le ralentissement du nombre d’acquéreurs n’est pas encore alarmant. En effet, on assiste plutôt à un retour à la normale du marché de l’immobilier, après deux années de grand dynamisme dans le secteur.
“ Comme nous l’indiquions à la rentrée, le volume de compromis signés en 2022 est au même niveau qu’en 2019 (+0,33 %). Une preuve supplémentaire de la solidité et la résilience du marché.” – Guillaume Martinaud.
Les marges de négociation suivent la tendance des prix de l’immobilier
Dans les prochains mois, la hausse des prix pourrait atteindre ses limites. Pourquoi ? Les acquéreurs sont plus dubitatifs face au contexte actuel avec :
- l’inflation et la baisse du pouvoir d’achat ;
- la mise en vigueur des mesures liées à la rénovation des logements ;
- l’augmentation des taux d’intérêt des crédits bancaires ;
- etc.
Si les acheteurs se montrent plus frileux, les vendeurs doivent se montrer plus flexibles. De janvier à septembre 2022, les prix de l’immobilier et les marges de négociation ont suivi la même tendance haussière. À Pau et à Antibes, par exemple, les prix des logements ont respectivement progressé de +12 %. En ce sens, les taux de négociation ont franchi les 4 %. La bonne nouvelle est que certains marchés sous tension pourraient alors profiter d’un nouveau souffle !
Les villes où l’achat est encore envisageable malgré les tensions sur le marché
Des villes secondaires ont connu une attractivité soudaine. Toutefois, on peut s’interroger sur la durabilité de cette situation. En effet, depuis le début 2022, on observe un ralentissement du marché dans les grandes métropoles. De nombreuses grandes villes ont été fortement impactées par une augmentation significative des prix de l’immobilier. De plus, le marché manque de biens immobiliers disponibles à la vente.
Par ailleurs, certaines villes secondaires ont subi le même sort. Par exemple, Bordeaux a connu une baisse de volume de compromis signés de -33 % par rapport à 2021 (de janvier à août). De même, Reims a enregistré une augmentation des prix de +8 % et une chute des compromis signés de -30 %. À Vannes, les prix de l’immobilier ont progressé de +19 %, tandis que les ventes ont reculé de -23 %.
Inversement, certaines villes n’ont pas subi de ralentissement et continuaient même de gagner en attractivité. Par exemple, à Grenoble, les prix ont accru de +14 % et le volume de compromis signés a augmenté de +41 %. À Valence, une hausse des prix de +7 % a été constatée et les ventes ont progressé de +39 %. Par ailleurs, Perpignan a accusé une augmentation du volume de ventes de +46 %, même avec une hausse des prix de +9 %.
La reprise progressive du marché de l’immobilier à Paris
Le marché parisien a connu quelques mois d’accalmie en raison du départ de ses habitants vers les villes moyennes. Ce ralentissement est principalement associé à la crise sanitaire ayant entraîné des périodes de confinement. En revanche, depuis janvier 2022, le marché parisien poursuit progressivement sa reprise.
Jusqu’en août, la coopérative Orpi a noté un léger recul des prix de l’immobilier de -3 % par rapport à 2021. Cet apaisement semble annoncer le retour des Parisiens dans la capitale. Ainsi, le nombre de compromis signés a bondi de +19 % entre janvier et août 2022. De plus, cela est accompagné d’une hausse des marges des taux de négociation (+3 %).
En conclusion,
Globalement, le marché immobilier français est aujourd’hui marqué par le déficit de l’offre. Néanmoins, dans certaines villes attractives, le stock de biens mis en vente reste encore suffisant. D’ailleurs, les prix moyens des logements y sont maintenus en dessous de 350 000 euros. Le défi est énorme, car les Français devraient avoir le choix en termes d’immobilier tout en profitant de prix raisonnables.
Selon Guillaume Martinaud, il est important de rester vigilant face à un contexte économique incertain. Les problématiques des grandes métropoles ne devront pas toucher d’autres villes. Il s’agit notamment de l’envolée des prix de l’immobilier et du manque de biens disponibles. Ces problèmes rendent complexe le parcours immobilier de certains ménages.
Dans une conjoncture où le pouvoir d’achat se fragilise et la réglementation financière se resserre, la régulation du marché est de mise. Par ailleurs, il convient de sensibiliser toutes les parties prenantes (vendeurs, clients et professionnels) à la rénovation du parc.
