Près de deux annonces sur trois respectent l’encadrement des loyers à Paris et en Seine-Saint-Denis. C’est ce que révèle la 10ème édition du baromètre publié par la CLCV en juin 2026. Le taux de conformité reste stable par rapport à 2024. Mais il cache de fortes disparités territoriales au sein de ces zones tendues. À Paris, 70 % des annonces sont conformes. En Seine-Saint-Denis, ce chiffre tombe à 56 % seulement. Le complément de loyer demeure le principal outil de contournement. Le bail dit « code civil » se développe lui aussi rapidement. Or, le dispositif doit disparaître le 24 novembre 2026 à minuit, sauf intervention législative. Dix ans après sa création, ce bilan interroge donc sur son avenir. Et sur les réformes à engager pour le rendre plus efficace, tant pour les locataires que pour les bailleurs et les syndics qui gèrent ce parc locatif privé.
Sommaire :
- Pourquoi l’encadrement des loyers affiche-t-il un bilan contrasté à dix ans ?
- Quels écarts de conformité entre Paris et la Seine-Saint-Denis ?
- Comment le complément de loyer permet-il de contourner le plafond légal ?
- Quels autres moyens de contournement de l’encadrement des loyers ?
- Quel avenir pour l’encadrement des loyers après le 24 novembre 2026 ?
À retenir – Encadrement des loyers à Paris et en Seine-Saint-Denis
- 64 % des annonces respectent l’encadrement des loyers en 2025-2026.
- L’écart de conformité entre Paris (70 %) et la Seine-Saint-Denis (56 %) demeure très marqué.
- Le dépassement moyen atteint 155 € par mois, soit 1 860 € par an.
- Le complément de loyer reste le principal levier de contournement du dispositif.
- L’encadrement des loyers doit s’arrêter le 24 novembre 2026 à minuit, sauf nouvelle loi.
Pourquoi l’encadrement des loyers affiche-t-il un bilan contrasté à dix ans ?
Le dispositif fête une décennie mouvementée. Tout commence avec la loi ALUR de 2014. Le texte prévoit alors une application automatique dans plus de 1 100 communes en zone tendue. Dans les faits, seules Paris et Lille s’y mettent dès 2015. Des recours en justice vont ensuite fragiliser durablement le mécanisme.
Un dispositif suspendu, puis relancé par la loi ÉLAN
Le tribunal administratif de Lille annule les arrêtés préfectoraux en 2017. Celui de Paris fait de même pour les arrêtés de 2015, 2016 et 2017. Ces annulations sont confirmées en appel en 2018. Mais la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 rétablit l’encadrement des loyers. Le dispositif devient alors expérimental, avec une échéance fixée au 24 novembre 2026 à minuit.
Aujourd’hui, 71 communes appliquent ce plafonnement. Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier en font partie. Plaine Commune et Est Ensemble, en Seine-Saint-Denis, également. Dans la capitale, les valeurs locatives de référence s’appuient sur les données de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP). Ces chiffres alimentent chaque arrêté préfectoral annuel.
Une dixième enquête qui confirme une relative stabilité
Pour cette édition, la CLCV a passé au crible 1 800 annonces immobilières. Les relevés ont eu lieu entre septembre 2025 et mai 2026 : 1 000 pour Paris, 800 pour la Seine-Saint-Denis. Résultat : 1 145 annonces respectent les plafonds en vigueur, soit un taux de 64 %. Un chiffre presque identique à celui de 2024 (63 %).
Ce résultat confirme surtout une stabilisation. En 2024, Paris et la Seine-Saint-Denis avaient en effet chuté respectivement de 6 et 7 points par rapport à 2022-2023. Les Jeux Olympiques ont sans doute joué un rôle dans cette tension sur les loyers. Et ses effets perdurent : les loyers fixés à cette occasion ne redescendent pas automatiquement lors d’un changement de locataire.
Quels écarts de conformité entre Paris et la Seine-Saint-Denis ?
Le respect du dispositif varie fortement. Tout dépend du territoire, du type de bail et du profil du bailleur.
Paris loin devant la Seine-Saint-Denis
À Paris, le taux de conformité atteint 70 %. En Seine-Saint-Denis, il plafonne à 56 %. Cet écart de 14 points reste important, même s’il est inférieur aux 18 points constatés en 2024. Il illustre la fragilité du dispositif dans le département séquano-dyonisien. Sept communes affichent ainsi un taux inférieur à 50 %, dont Aubervilliers et Pantin. D’autres s’en sortent mieux : Bobigny atteint 74 %, Noisy-le-Sec 76 %.
Des disparités selon le type de gestion et de location
Premier facteur déterminant : le profil du bailleur. Le recours à un professionnel de l’immobilier améliore nettement la conformité. Ainsi, 74 % des annonces publiées par une agence respectent le plafond légal. Ce taux tombe à 54 % pour les bailleurs qui gèrent en direct, soit 20 points d’écart. En Seine-Saint-Denis, cet écart grimpe même à 28 points. Le taux de conformité des particuliers s’y effondre à 39 %, un niveau jamais observé depuis l’annulation judiciaire du dispositif en 2018.
Second facteur : le type de location. Les locations meublées affichent un taux de conformité de 59 %, contre 70 % pour les locations nues. Autrement dit, le bail meublé respecte globalement moins bien le plafond légal que le bail nu. Cet écart est particulièrement marqué en Seine-Saint-Denis (46 % contre 64 %). Il s’explique notamment par l’essor du parc locatif meublé, qui représente désormais 62 % de l’offre parisienne. Il y a une dizaine d’années, cette proportion n’était que de 25 %.
Le poids de la taille du logement
Plus le logement est grand, plus le bailleur respecte la loi. À Paris, le taux de conformité passe ainsi de 59 % pour un studio à 85 % pour un 4-pièces. Les très petites surfaces sont les plus exposées. Les chambres de bonne de 14 m² ou moins n’affichent qu’un taux de 14 % sur l’ensemble du panel. Un résultat alarmant, car ce type de logement est surtout occupé par des étudiants et des jeunes travailleurs aux revenus modestes. Cette tension touche en particulier les petites surfaces, dont le loyer de référence varie sensiblement selon le secteur géographique et le marché locatif local.
Comment le complément de loyer permet-il de contourner le plafond légal ?
Le complément de loyer reste, selon la CLCV, le principal outil de contournement. Ce mécanisme permet à un bailleur de dépasser légalement le loyer de référence majoré. Mais une condition s’impose : le logement doit présenter des caractéristiques de confort ou de localisation vraiment exceptionnelles. Et ces caractéristiques ne doivent pas avoir déjà été prises en compte dans le calcul du loyer de référence.
Des conditions légales strictes, mais peu contrôlées
La loi pose trois conditions cumulatives pour appliquer ce complément. L’article 140 de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 est clair sur ce point. D’abord, les caractéristiques doivent être déterminantes pour fixer le loyer. Ensuite, elles ne doivent pas avoir été intégrées au loyer de référence. Enfin, elles ne doivent donner lieu à aucune récupération de charges par ailleurs.
Certaines situations interdisent d’office tout complément. C’est le cas du classement énergétique F ou G : autrement dit, les passoires énergétiques, identifiées par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Mais aussi des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité, ou encore un vis-à-vis à moins de dix mètres.
La jurisprudence vient peu à peu préciser ces règles. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi jugé, le 9 novembre 2020, que le bail doit explicitement mentionner le complément et les éléments qui le justifient. Sans cette mention, le complément est tout simplement nul (TJ Paris, 9 nov. 2020, n° 11-20-006260). Plus récemment, la cour d’appel de Paris a rappelé qu’une vue sur un monument ne peut justifier un complément si elle n’apparaît pas dans le bail (CA Paris, 6 février 2025, n° 22/16026).
Des justifications parfois manifestement abusives
L’enquête CLCV documente de nombreux abus. Exemple frappant : une annonce parisienne réclamait 197,44 € de complément mensuel pour un appartement dont le descriptif ne mentionnait qu’un simple balcon, sans aucune précision sur ses dimensions. Sur une année, cela représente 2 370 € potentiellement réclamés en toute illégalité.
Autre cas tout aussi parlant : un bailleur imputait 100 € par mois “au titre du Wifi et de l’électricité”. Une justification qui ne correspond à aucun critère légal reconnu.
Certains opérateurs vont plus loin, en systématisant cette pratique. C’est le cas du fonds suédois Akelius. Selon Antoine Péri, enseignant-chercheur à l’université d’Avignon cité dans le baromètre CLCV, ce bailleur applique un complément de loyer dans 83 % des cas pour son parc parisien et de Montreuil. Les montants varient de 33 € à 497 € par mois, pour une moyenne de 259 €. Au total, cela représenterait entre 1 et 3,8 millions d’euros de recettes supplémentaires chaque année, alors que les loyers de base sont déjà fixés au plafond autorisé.
Les propositions de la CLCV pour encadrer le complément de loyer
Face à ces dérives, la CLCV propose plusieurs réformes concrètes :
- Interdire tout complément pour les logements de 14 m² ou moins, en reprenant le seuil de l’ancienne « taxe Apparu ».
- Interdire aussi pour les logements situés au-delà du 4ème étage sans ascenseur.
- Conditionner son application à la transmission effective du DPE au locataire.
L’association demande également un changement de calendrier : faire courir le délai de contestation de trois mois à partir de la date de prise d’effet du bail, et non plus de sa signature. Une mesure plus favorable au locataire.
Quels autres moyens de contournement de l’encadrement des loyers ?
Le complément de loyer n’est pas le seul levier utilisé. Deux autres dispositifs sont régulièrement détournés de leur objet : le bail dit « code civil » et, plus marginalement, le bail mobilité.
Le bail « code civil », réservé aux résidences secondaires
En théorie, le bail « code civil » ne peut s’appliquer qu’aux résidences secondaires ou aux logements de fonction. Jamais à une résidence principale. Ce contrat échappe donc légalement à l’encadrement des loyers, puisque les prix y restent libres. Mais voilà le problème, selon la CLCV : ce type de bail s’est « considérablement développé » depuis la crise sanitaire. Et ce, y compris pour des logements visiblement destinés à devenir la résidence principale du locataire.
L’enquête cite un exemple révélateur. Un trois-pièces du quartier Grenelle était loué 3 150 € hors charges en bail « code civil ». Or, le plafond légal applicable à une location classique aurait été de 2 304 €. Soit un écart de 846 € par mois.
Le bail mobilité, un dispositif encore mal compris
Créé par la loi ÉLAN de 2018, le bail mobilité cible un public précis. Il s’agit d’une location meublée de courte durée, d’un à dix mois, non renouvelable. Elle est réservée aux personnes en formation, en stage ou en mutation professionnelle. Beaucoup de bailleurs pensent, à tort, que ce contrat échappe à l’encadrement des loyers. En réalité, il y reste pleinement soumis.
L’enquête CLCV relève pourtant des dépassements spectaculaires. Exemple : un studio du 6ème arrondissement parisien était proposé à 1 900 €, alors que le plafond légal s’élevait à 1 004 €. Soit un dépassement de 896 € par mois, près de 8 960 € sur la durée maximale du bail.
Des commissions de conciliation sous-utilisées
Il existe pourtant un recours pour les locataires : les commissions départementales de conciliation (CDC). Ces instances sont les seules habilitées à traiter les litiges sur le complément de loyer, avant toute action en justice. Mais elles restent largement sous-sollicitées. À Paris, en 2025, sur 1 801 litiges recevables, seulement 230 concernaient des loyers excédant le plafond autorisé. Et 154 portaient sur des contestations de complément de loyer. Soit à peine 21 % des dossiers traités au total.
Pourquoi un tel désintérêt ? De nombreux locataires renoncent à saisir ces commissions par crainte de représailles. Ils redoutent notamment un congé pour reprise ou un congé pour vente, qu’ils jugeraient abusif de la part de leur bailleur.
Quel avenir pour l’encadrement des loyers après le 24 novembre 2026 ?
Sauf intervention législative, le couperet tombera le 24 novembre 2026 à minuit. La loi ÉLAN prévoyait en effet la remise d’un bilan de cette expérimentation au Parlement, au plus tard le 23 mai 2026.
Un rapport qui confirme l’efficacité du dispositif
François Bayrou avait commandé ce rapport en février 2025. Les économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle l’ont finalement remis fin mai 2026. Leurs conclusions sont plutôt favorables : l’encadrement des loyers a permis une baisse des loyers comprise entre 2 % et 4 % en moyenne, lors des premières années. Mieux encore, ses effets s’intensifient avec le temps. Dans les villes étudiées hors Île-de-France — Lille, Bordeaux, Montpellier, Lyon, Villeurbanne — la baisse atteint 5 % après deux ans d’application.
Ce résultat recoupe d’ailleurs celui de l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR), qui évaluait à 5 % l’effet moyen sur les loyers parisiens entre juillet 2019 et juin 2025.
Concrètement, le dispositif génère des gains de pouvoir d’achat importants. À Paris, ils sont estimés à 400 millions d’euros par an. Sur les territoires de Plaine Commune et d’Est Ensemble, ce montant atteint 34 millions. Et dans les villes de province concernées, 162 millions. Ramené à l’échelle individuelle, cela représente un gain moyen de 800 € par an à Paris.
Une échéance suspendue à la future loi « Logement »
Malgré ces conclusions encourageantes, le rapport ne tranche pas. Il ne préconise explicitement ni le maintien ni la suppression du dispositif. La CLCV pointe d’ailleurs une asymétrie dans la lecture qu’en font ses opposants. Ceux-ci retiennent surtout le coût pour les finances publiques. Mais ils écartent les bénéfices en matière de pouvoir d’achat, ainsi que les économies réalisées sur les aides au logement.
Deux véhicules législatifs pourraient pourtant permettre de pérenniser le dispositif avant l’échéance de novembre. D’une part, le projet de loi « Logement », actuellement en préparation. D’autre part, la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs », déjà adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, à l’initiative du député Iñaki Echaniz.
Les demandes de la CLCV pour la suite
Face à cette échéance, la CLCV formule plusieurs demandes :
- Pérenniser sans délai l’encadrement des loyers.
- Rendre son application automatique dans les grandes villes — Paris, Lyon, Marseille — ainsi que dans les communes carencées au sens de la loi SRU, qui manquent de logement social.
- Réformer en profondeur le complément de loyer.
- Refondre la fiscalité locative, jugée à la fois confiscatoire et mal ciblée, avec trop de niches fiscales.
L’association rappelle un précédent éclairant. Après l’annulation judiciaire du dispositif en 2017-2018, les loyers avaient nettement remonté lors des relocations. Un scénario qui pourrait, selon elle, se reproduire si l’encadrement des loyers venait à disparaître purement et simplement le 24 novembre 2026.
