Les impayés progressent, la réglementation se complexifie et les plateformes de location saisonnière bousculent les habitudes. Galian-SMABTP, assureur partenaire des professionnels de l’immobilier, dévoile avec l’institut ViaVoice une étude inédite sur la gestion des biens locatifs. L’enquête interroge plus de 100 administrateurs de biens et plus de 600 propriétaires-bailleurs. Elle révèle un rôle déterminant des professionnels dans un marché locatif jugé toujours plus complexe, du mandat de gestion classique jusqu’à la sécurisation des revenus locatifs. Ainsi, 48 % des propriétaires-bailleurs font aujourd’hui appel à un administrateur, contre 36 % qui n’y ont jamais eu recours. Pourtant, la satisfaction reste élevée chez ceux qui ont franchi le pas. Quelles sont les forces et les limites de chaque modèle de gestion des biens locatifs ? L’étude apporte des réponses chiffrées et nuancées.
Sommaire :
- Pourquoi les propriétaires-bailleurs hésitent-ils encore à déléguer la gestion de leurs biens locatifs ?
- La gestion intermédiée séduit-elle réellement les propriétaires-bailleurs ?
- Les impayés de loyers menacent-ils la gestion des biens locatifs ?
- Quels sont les nouveaux points de vigilance pour les administrateurs de biens ?
À retenir – Gestion des biens locatifs entre administrateurs de biens et propriétaires-bailleurs
- 48 % des propriétaires-bailleurs font appel à un administrateur de biens.
- La satisfaction des propriétaires en gestion intermédiée reste très élevée.
- 39 % des administrateurs constatent une hausse des impayés en cinq ans.
- La GLI s’impose comme l’outil de sécurisation locative le plus recommandé.
- Le juste prix d’un administrateur de biens est estimé à 8 % du loyer.
Pourquoi les propriétaires-bailleurs hésitent-ils encore à déléguer la gestion de leurs biens locatifs ?
Le poids des habitudes et du coût perçu
Gérer son bien soi-même reste, pour beaucoup de propriétaires, une affaire personnelle. Selon l’étude Galian-SMABTP x ViaVoice, 36 % des propriétaires-bailleurs n’ont jamais fait appel à un administrateur de biens. Mais pourquoi ce choix ? Le frein n’est pas d’abord financier. Pour 68 % des bailleurs en gestion directe, c’est avant tout la volonté de garder la main sur leur patrimoine locatif. Le coût des honoraires arrive ensuite, cité par 52 % des répondants.
En clair, l’autogestion répond surtout à une logique de contrôle. Pourtant, cette confiance cache des zones d’ombre côté réglementation.
Une confiance en partie illusoire face à la réglementation
Les propriétaires en gestion directe se disent globalement confiants. Ainsi, 77 % d’entre eux affirment être en règle sur le dépôt de garantie. Et 76 % se sentent à l’aise avec leurs déclarations fiscales liées aux revenus locatifs.
Mais ce sentiment de maîtrise a ses limites. En effet, 41 % de ces mêmes propriétaires reconnaissent ne pas savoir comment réagir en cas de contrôle. Ce paradoxe révèle un risque bien réel : le cadre légal du bail d’habitation reste strict, encadré par la loi du 6 juillet 1989.
Pour s’y retrouver, ces propriétaires consultent d’abord des sites internet spécialisés (40 %), puis s’appuient sur la protection juridique incluse dans leur assurance (31 %). Le recours à un avocat reste plus rare (17 %). Au quotidien, la gestion autonome demande aussi de maîtriser des formalités précises : réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie, ou encore respecter les règles de non-discrimination dans le choix des locataires.
La gestion intermédiée séduit-elle réellement les propriétaires-bailleurs ?
Un taux de satisfaction qui plaide pour l’accompagnement
Du côté des propriétaires accompagnés, le constat est tout autre. 86 % se disent satisfaits de la transparence de la gestion. 84 % saluent la clarté des informations transmises. Résultat : un Net Promoter Score positif de +11, avec 32 % de promoteurs contre 21 % de détracteurs seulement.
Des motivations qui dépassent la simple délégation
Pourquoi ces propriétaires font-ils confiance à un professionnel ? D’abord pour gagner du temps : 72 % le citent en priorité. Ensuite pour se protéger contre les impayés (57 %). Enfin pour être accompagnés face aux évolutions réglementaires (52 %). L’administrateur de biens n’est donc plus un simple gestionnaire. À travers le mandat de gestion qui encadre cette délégation, il devient un véritable partenaire patrimonial.
D’ailleurs, 81 % des propriétaires accompagnés pensent qu’ils pourraient gérer leur bien seuls. S’ils délèguent malgré tout, c’est avant tout pour la tranquillité d’esprit. Quel est le juste prix de cette tranquillité ? En moyenne, les propriétaires-bailleurs l’estiment à 8 % du loyer. Ce chiffre correspond d’ailleurs aux pratiques du marché : les honoraires de gestion locative oscillent généralement entre 5 et 10 % des loyers encaissés.
Les impayés de loyers menacent-ils la gestion des biens locatifs ?
Une hausse confirmée sur cinq ans
39 % des administrateurs de biens constatent une hausse des loyers impayés sur les cinq dernières années. 47 % parlent plutôt de stabilité. Côté propriétaires, le constat est tout aussi clair : 41 % ont déjà été confrontés à un impayé. C’est 4 points de plus qu’en 2024.
La garantie loyers impayés (GLI), un levier de protection incontournable
Face à ce risque, un outil s’impose : la garantie loyers impayés (GLI). 74 % des administrateurs la proposent systématiquement à leurs clients. Et 44 % des propriétaires qui l’ont souscrite l’ont fait sur recommandation de leur administrateur. Reste un frein de taille : le coût. C’est la première raison de refus citée, par 66 % des administrateurs.
Quand un locataire ne paie plus, l’administrateur engage d’abord une démarche de recouvrement. Si elle échoue, une procédure de contentieux locatif peut suivre.
Côté propriétaires, 39 % disposent aujourd’hui d’une assurance loyers impayés. C’est 5 points de plus qu’en 2024. D’autres solutions existent en parallèle : la caution solidaire, le dispositif Visale, ou encore l’assurance propriétaire non occupant (PNO), qui couvre le bien en dehors des périodes de location.
Quels sont les nouveaux points de vigilance pour les administrateurs de biens ?
La location courte durée bouscule les équilibres
Autre tendance à surveiller : la location courte durée. 44 % des propriétaires-bailleurs possèdent déjà un bien sur une plateforme de location saisonnière, comme Airbnb, Booking ou Abritel, ou envisagent de le faire. La raison ? Une rentabilité et une flexibilité jugées plus attractives. Ce modèle vient bousculer les schémas classiques de gestion locative, qu’elle soit accompagnée ou directe.
L’intelligence artificielle, un enjeu émergent
L’étude pointe aussi un sujet encore neuf : l’intelligence artificielle. Son usage pourrait transformer plusieurs tâches du métier, notamment la veille réglementaire, le diagnostic de performance énergétique ou la gestion administrative. Un signal à surveiller dans les prochaines années.
Vers une diversification des services proposés
Face à un marché perçu comme plus complexe, marqué entre autres par l’encadrement des loyers dans certaines zones tendues, les administrateurs s’adaptent. Ainsi, 30 % d’entre eux ont déjà diversifié leur offre, ou envisagent de le faire. En tête des pistes explorées : la rénovation énergétique (43 %), suivie du conseil patrimonial et fiscal (40 %), puis de la distribution d’assurance (37 %). Certains élargissent même leur activité vers le syndic de copropriété. Preuve que les frontières entre gestion locative et gestion immobilière s’estompent peu à peu.
« Le métier d’administrateur de biens évolue progressivement d’un rôle de gestionnaire administratif vers celui de partenaire global du propriétaire bailleur », résume Jean-Baptiste Crop, directeur général de Galian-SMABTP.
