Paris se vide. En douze ans, la capitale a perdu 170 000 habitants, accumulé 9,7 milliards d’euros de dette et laissé 292 300 ménages sans réponse à leur demande de logement social. Pourtant, un cinquième du parc immobilier parisien ne sert plus de résidence principale. Une étude du cabinet Newmark dresse ce bilan sans concession et analyse les programmes des six candidats aux municipales à Paris sur le sujet qui cristallise toutes les tensions : le logement. Réguler ou libérer, construire ou préserver, taxer ou alléger — le prochain maire de Paris devra trancher. Et, son choix changera le quotidien de millions de Parisiens.
Sommaire :
- Quel bilan pour le logement parisien après douze ans de mandature ?
- Pourquoi le marché locatif parisien est-il à bout de souffle ?
- Logement social : stop ou encore ?
- Fiscalité immobilière : quel clivage entre les candidats ?
- Encadrement des loyers : réguler ou libéraliser ?
- Quel avenir pour l’investissement en bloc à Paris ?
À retenir — Municipales à Paris et logement : les points clés
- Paris a perdu 170 000 habitants en douze ans, affichant le solde migratoire le plus négatif de France.
- Un cinquième du parc parisien ne sert plus de résidence principale, aggravant la pénurie de logements disponibles.
- 292 300 ménages sont en attente d’un logement social à Paris fin 2024.
- Les candidats s’opposent radicalement entre régulation renforcée et libéralisation du marché.
- La dette de la Ville atteint 9,7 milliards d’euros, limitant les marges de manœuvre de la prochaine municipalité.
Quel bilan pour le logement parisien après douze ans de mandature ?
Le cabinet Newmark publie en mars 2026 une étude de référence sur le marché résidentiel parisien. Elle analyse douze ans de transformations profondes. Crises successives, choix politiques structurants, chocs économiques : tous ces facteurs ont redessiné le visage du logement à Paris.
Une démographie en chute libre
Paris comptait 2,22 millions d’habitants en 2014. Elle n’en compte plus que 2,05 millions en 2025. C’est une perte nette de 170 000 personnes en onze ans. Ce recul atteint -0,7 % par an. Il tranche radicalement avec la tendance nationale (+0,4 %) et francilienne (+0,7 %). En parallèle, la part des logements vacants grimpe de 7,9 % à 9,8 % sur la même période. Celle des résidences secondaires et logements occasionnels suit la même trajectoire : de 7,9 % à 9,8 %. Dès lors, un cinquième du parc parisien se détourne de sa fonction première.
Le profil des ménages parisiens évolue lui aussi. Les moins de 14 ans reculent de 13 %, les 30-44 ans de 10 %. Ce sont précisément les jeunes parents qui fuient la capitale, devenue inabordable pour les familles. À l’inverse, les plus de 75 ans progressent de 5 %. La taille moyenne des ménages atteint désormais 1,84 personne. Plus de la moitié des ménages parisiens (52,8 %) vivent seuls, contre 38,9 % en moyenne en Île-de-France.
Une succession de chocs sur les prix
Durant le premier mandat Hidalgo, les prix de l’immobilier ancien flambent de 32 % entre 2013 et 2020. Ce rythme est deux fois supérieur à la moyenne nationale. Le pic s’établit à 10 790 €/m² au troisième trimestre 2020. Le second mandat inverse la tendance. La guerre en Ukraine déclenche une hausse brutale des taux d’intérêt. En conséquence, les valeurs vénales reculent de 12 % entre 2020 et 2024.
Toutefois, l’amélioration des conditions de financement relance une légère hausse en 2025 : +1,4 % selon les Notaires du Grand Paris, à 9 600 €/m². Or, l’immobilier parisien reste hors de portée pour une large majorité de ménages franciliens.
Pourquoi le marché locatif parisien est-il à bout de souffle ?
Les municipales à Paris cristallisent les tensions autour d’un marché locatif en crise structurelle. En mai 2025, Seloger signale un stock d’annonces inférieur de 25 % à son niveau d’avant crise sanitaire. L’offre ne suit plus la demande.
Une offre qui se contracte
La production de logements neufs chute nettement. Entre 2014 et 2019, Paris enregistre en moyenne 3030 mises en chantier par an. Depuis 2020, ce chiffre tombe à 1810. Par ailleurs, cinq arrondissements périphériques — les 13e, 17e, 18e, 19e et 20e — concentrent à eux seuls 62 % des nouvelles constructions depuis 2014, faute de foncier disponible ailleurs.
En parallèle, 82 000 annonces de locations saisonnières sont recensées à Paris en octobre 2025, dont 48000 portant sur des logements entiers selon l’Apur. Au total, un cinquième des logements parisiens ne sont plus des résidences principales. Ce phénomène aggrave mécaniquement la pénurie.
Des loyers sous pression malgré l’encadrement
L’encadrement des loyers s’applique à Paris depuis 2015, suspendu de 2017 à 2019, puis rétabli. Il a permis de modérer la hausse : +1,4 % par an entre 2014 et 2025, contre +3,7 % par an entre 2000 et 2014, selon l’OLAP. Selon l’Apur, le dispositif aurait évité une hausse supplémentaire d’environ 5 % entre 2019 et 2024. Néanmoins, 31 % des baux ne respectent toujours pas les plafonds, selon la Fondation pour le logement (août 2024-août 2025). En outre, les charges locatives — non plafonnées — progressent fortement.
En avril 2025, Seloger chiffre la hausse du coût locatif global à 3 % sur un an et près de 11 % sur trois ans. Le loyer moyen charges comprises atteint 32 €/m² en août 2025, contre 28,3 €/m² hors charges pour les non-meublés selon l’OLAP.
Logement social : stop ou encore ?
Le logement social figure parmi les sujets les plus clivants des municipales à Paris. La Ville a porté la part de logements sociaux de 18,5 % en 2014 à 23,1 % en 2025. L’objectif légal fixé par la loi SRU est de 25 % fin 2025, puis de 30 % à horizon 2035.
Un effort financier colossal
Pour atteindre ces objectifs, la Ville et ses bailleurs investissent massivement. Entre 2023 et 2025, ils consacrent 1,8 milliard d’euros à des acquisitions et préemptions, selon Newmark. En 2024, le budget dédié au logement public atteint un niveau record : 524 millions d’euros. Depuis 2023, la méthode dominante est l’acquisition-réhabilitation de bâtiments existants. Or, cette approche ne crée pas de nouveaux logements. Elle transfère simplement des biens du parc privé vers le parc public. Ce recours massif à la préemption suscite dès lors un débat vif parmi les professionnels de l’immobilier.
Des propositions aux antipodes
Les six candidats aux municipales à Paris adoptent des positions radicalement différentes sur le sujet. À gauche, Emmanuel Grégoire et Sophia Chikirou veulent accélérer. À droite, Pierre-Yves Bournazel et Rachida Dati souhaitent stabiliser. Sarah Knafo et Thierry Mariani, en revanche, veulent inverser la tendance.
La Chambre Régionale des Comptes formule une mise en garde en juillet 2025. La dette par habitant de Paris atteint 4 700 €, soit quatre fois la moyenne des communes de plus de 100 000 habitants, selon l’Institut Montaigne. La soutenabilité financière de la politique du logement devient ainsi un enjeu central des municipales à Paris.
Fiscalité immobilière : quel clivage entre les candidats ?
La fiscalité révèle un clivage droite-gauche particulièrement marqué dans les programmes des municipales à Paris. En 2023, la taxe foncière passe de 13,5 % à 20,5 %. Une hausse que la maire sortante avait pourtant exclue avant son dernier mandat.
Des recettes en hausse, une dette qui s’emballe
Les recettes courantes de fonctionnement de la Ville progressent. Elles passent de 8,3 à 10,2 milliards d’euros entre 2020 et 2026. En revanche, l’encours de dette explose. Il atteint 9,7 milliards d’euros dans le budget prévisionnel 2026, contre 1,1 milliard en 2001. Les droits de mutation représentent 1,65 milliard d’euros de recettes, soit 16 % du budget de fonctionnement.
La taxe foncière en génère 1,86 milliard, soit 18 %. Or, chaque logement transféré du parc privé vers le parc public réduit mécaniquement ces deux sources de revenus. La prochaine équipe municipale devra donc choisir entre ambition sociale et soutenabilité financière.
Encadrement des loyers : réguler ou libéraliser ?
L’encadrement des loyers constitue l’autre grand clivage des municipales à Paris. Newmark observe un effet dissuasif clair sur les investisseurs institutionnels. Ces derniers se reportent vers les Hauts-de-Seine — Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Courbevoie, Rueil-Malmaison — au détriment de Paris intra-muros.
Le débat entre efficacité et effets pervers
Les partisans de l’encadrement soulignent son effet modérateur sur les loyers. Ses opposants, en revanche, pointent trois effets pervers :
- L’offre se contracte.
- Les propriétaires basculent vers les meublés pour contourner les plafonds.
- L’investissement locatif recule.
Les expériences de Berlin, Stockholm et Minneapolis confirment un lien direct entre encadrement et contraction de l’offre. L’exemple de New York est également éclairant : depuis 2023, la ville a presque éradiqué les meublés touristiques. Pourtant, elle n’est pas parvenue à infléchir la trajectoire des loyers ni à fluidifier le marché. Ainsi, la lutte contre les Airbnb ne suffit pas, à elle seule, à créer un choc d’offre.
Néanmoins, un point de convergence existe entre tous les candidats. Chacun souhaite ramener des logements inoccupés ou en location touristique sur le marché locatif de longue durée. L’aide à la rénovation des passoires thermiques figure en outre dans la majorité des programmes, avec des modalités variables selon les sensibilités politiques.
Quel avenir pour l’investissement en bloc à Paris ?
Les municipales à Paris influenceront directement les stratégies d’investissement immobilier. En 2025, Paris concentre 72 % des sommes investies sur le marché résidentiel classique en bloc en Île-de-France, soit 1,7 milliard d’euros, selon Newmark.
Un marché dominé par les acteurs publics et les stratégies value-add
La Ville et ses bailleurs sociaux s’imposent comme les premiers acquéreurs du marché parisien. Les investisseurs privés, quant à eux, se positionnent essentiellement sur des opérations inférieures à 20 millions d’euros, dans une logique d’achat-revente après travaux. Les opérateurs à stratégie court terme — qui profitent de la décote entre prix en bloc et vente à la découpe — représentent 38 % des montants investis à Paris en 2025.
Les investisseurs étrangers et les fonds grand public (SCPI), en revanche, restent quasi absents. L’instabilité réglementaire et les rendements limités par l’encadrement des loyers les repoussent vers d’autres marchés européens.
La réhabilitation comme nouvelle norme
Quelle que soit l’issue des municipales à Paris, la rareté du foncier disponible condamne le marché du neuf à rester très étroit. La correction des prix observée entre 2022 et 2024 semble arrivée à terme. Dès lors, les actifs à réhabiliter restent les produits phares du marché parisien. Le vieillissement de la population génère par ailleurs des successions et des mises en vente. Newmark conclut ainsi que « la réhabilitation devient la nouvelle norme » pour l’investissement résidentiel parisien.
