Après deux années difficiles, le marché immobilier français respire enfin. Le bilan immobilier 2025 publié par Laforêt en décembre révèle un retour à l’équilibre : plus de 900 000 transactions attendues, des prix en hausse de 1,8% après une correction de 7%, et des taux d’emprunt stabilisés autour de 3,10%. En effet, cette reprise redonne espoir aux acquéreurs. Toutefois, l’incertitude politique et fiscale plane toujours. Les débats autour du PLF 2026 et les réformes successivement évoquées puis abandonnées freinent les décisions. Par conséquent, les ménages avancent avec prudence. Les primo-accédants progressent (35% des transactions), mais les investisseurs restent aux abonnés absents (17% contre 25% auparavant). Le marché locatif, lui, traverse une crise sans précédent. Ce bilan immobilier 2025 soulève une question essentielle : cette reprise profite-t-elle à tous ?
Sommaire :
- Comment la demande immobilière a-t-elle évolué en 2025 ?
- Pourquoi l’offre immobilière reste-t-elle insuffisante ?
- Quels profils d’acheteurs dominent le marché en 2025 ?
- Le marché locatif est-il en crise ?
- Comment ont évolué les prix immobiliers en 2025 ?
- Quelle est la fluidité actuelle du marché ?
- Comment se négocient les prix aujourd’hui ?
- Quelles perspectives pour 2026 ?
À retenir – Bilan immobilier 2025
- Le marché retrouve son équilibre avec plus de 900 000 transactions attendues en 2025
- Les prix repartent modérément à la hausse (+1,8 % au national) après une correction cumulée de 7 % en 2023-2024
- Les primo-accédants progressent pour atteindre 35 % des transactions grâce au PTZ
- Le marché locatif connaît une crise sans précédent avec une demande en hausse de 11% et une offre en baisse de 13%
- Les perspectives 2026 dépendent de la stabilité réglementaire et fiscale
Comment la demande immobilière a-t-elle évolué en 2025 ?
Une progression soutenue des intentions d’achat
La demande immobilière constitue le principal moteur de la reprise selon le bilan immobilier 2025 publié par Laforêt. Sur 12 mois, le nombre d’acquéreurs recensé au sein du réseau immobilier Laforêt progresse de 18%. Trois mois plus tôt, cette progression atteignait 20%. En effet, la tendance de fond reste favorable, malgré un léger tassement en fin d’exercice.
Dans le détail, les intentions d’achat progressent partout : +20% à Paris, +18% en Île-de-France et +17% dans les régions. Les Français qui avaient retardé leur décision en 2023-2024, anticipant une baisse continue des taux et des prix, ont finalement compris qu’elle n’était pas durable. Par conséquent, beaucoup ont relancé leurs projets d’acquisition.
Maisons et appartements : un regain d’intérêt généralisé
Par typologie, la demande progresse de 19% pour les maisons et de 17% pour les appartements. Cela montre que les Français se tournent à nouveau vers les maisons, qui restent la forme dominante du parc immobilier. Toutefois, le dernier trimestre 2025 a marqué un léger ralentissement selon le bilan immobilier 2025.
Pourquoi l’offre immobilière reste-t-elle insuffisante ?
Une reconstitution des stocks encore limitée
Face à cette demande dynamique, l’offre de biens à vendre progresse de 10% au national. Les stocks de maisons augmentent de 9% et ceux des appartements de 13%. Après plusieurs trimestres de raréfaction, notamment dans les grandes métropoles, les stocks se reconstituent. Néanmoins, ils demeurent nettement insuffisants pour répondre aux besoins du marché selon le bilan immobilier 2025.
Le cas emblématique de Paris
Le cas de Paris illustre ce déséquilibre. En 2024, l’offre avait reculé de 8% sur l’année, en raison d’un attentisme marqué des vendeurs. En 2025, le mouvement s’inverse avec une hausse des stocks de 8% sur un an. Entre le recul de 2024 et la progression de 2025, cela représente un écart total de 16 points.
Malgré tout, le déséquilibre reste important dans la capitale. L’offre y progresse de 8%, tandis que la demande augmente de 20%, soit un différentiel de 12 points. À l’échelle nationale, l’écart moyen entre l’évolution de l’offre et celle de la demande s’établit autour de 8 points, que ce soit en Île-de-France (+10% pour l’offre vs +18% pour la demande) ou en régions (+9% vs +17%).
Quels profils d’acheteurs dominent le marché en 2025 ?
Les secundo-accédants restent majoritaires
Sur 12 mois glissants, le nombre de compromis de vente progresse de 16% au niveau national, avec +12% à Paris, +17% en Île-de-France et +15% dans les régions. La hausse est moins marquée dans la capitale, où le déséquilibre offre/demande demeure le plus fort.
La reprise repose principalement sur les secundo-accédants, qui vendent pour acheter, et sur les primo-accédants soutenus par le PTZ dans les zones éligibles et bénéficiant du recul des taux de crédit à 3,10%, après un pic à 4,20% fin 2023. Un tiers des acquisitions se font sans recours au crédit, principalement chez les secundo-accédants.
La progression timide des primo-accédants
Les primo-accédants représentent désormais 35% des transactions, contre 30% un an auparavant. Les secundo-accédants restent la principale force d’achat avec 48% des transactions, dont 7% concernent des résidences secondaires. Cette proportion demeure inférieure au poids structurel des résidences secondaires dans le parc français (environ 10%), reflétant l’impact de la fiscalité (taxe d’habitation, surtaxes, taxe foncière et IFI) selon le bilan immobilier 2025.
Le retrait préoccupant des investisseurs
Les investisseurs représentent 17% des transactions, alors qu’ils comptaient pour plus d’un quart il y a quelques années. Leur retrait s’explique par une équation économique moins favorable : encadrement des loyers, coûts de mise aux normes énergétiques, pression fiscale accrue. Ce désengagement accentue la tension sur le marché locatif.
Le marché locatif est-il en crise ?
Un déséquilibre alarmant
Le marché locatif continue de se tendre. Sur l’ensemble de l’année 2025, la demande locative a progressé de 11%, tandis que l’offre a reculé de 13%. Ce déséquilibre reflète le report massif des ménages ne pouvant accéder à la propriété et le renouvellement limité de l’offre locative.
Ce déséquilibre résulte de décisions cumulées : fiscalité locale, encadrement des loyers, incertitudes sur le DPE, menaces de nouvelles taxes. Une partie des propriétaires-bailleurs choisissent de vendre plutôt que de relouer, ce qui réduit mécaniquement le parc disponible. Cette crise survient alors que le logement reste un enjeu central des prochaines élections municipales et présidentielles.
Comment ont évolué les prix immobiliers en 2025 ?
Une hausse modérée après deux années de baisse
Après une baisse cumulée de 7% entre 2023 et 2024, les prix repartent à la hausse en 2025. Au niveau national, ils progressent de 1,8%, pour atteindre 3 398 €/m². Paris affiche une hausse de 1,8%, à 9 640 €/m², restant sous la barre symbolique des 10 000 €/m². Néanmoins, onze arrondissements dépassent cette barre, du 1er au 9e, ainsi que les 16e et 17e.
Des évolutions contrastées selon les territoires
En Île-de-France, les prix augmentent de 1,9% pour atteindre 3 981 €/m². En régions, après une baisse de 3,6 % en 2024, les prix repartent à la hausse (+1,7 %, à 2 472 €/m²).
Cette augmentation reste hétérogène. Les prix progressent nettement à Lyon (+3,5 %, à 4 783 €/m²) et à Bordeaux (+3,0 %, à 4 621 €/m²), de manière plus modérée à Marseille (+1,7 %, à 3 845 €/m²) et à Strasbourg (+1,1 %, à 3 549 €/m²). Ils stagnent à Lille (+0,2 %, à 3 349 €/m²) et à Toulouse (+0,6 %, à 3 572 €/m²), et reculent légèrement à Biarritz (-1,0 %, à 8 123 €/m²) et à Dijon (-1,4 %, à 2 664 €/m²).
Par type de biens, les appartements voient leurs prix progresser de 1,9% au national, tandis que les maisons enregistrent une hausse de 1,4%. Cette hausse constitue un point de vigilance : une reprise trop rapide risquerait de contraindre la capacité d’achat des ménages les plus modestes.
Quelle est la fluidité actuelle du marché ?
Les délais de vente confirment un marché qui a redémarré. Au niveau national, le délai moyen est de 98 jours, soit 1 jour de plus qu’il y a un an. À Paris, les biens se vendent en 79 jours (-3 jours), en Île-de-France en 98 jours (+2 jours) et dans les régions en 100 jours (+1 jour). Les appartements se vendent plus rapidement (94 jours) que les maisons (99 jours).
Ces délais stables traduisent une prudence généralisée. Les vendeurs ajustent leurs prétentions, les acquéreurs arbitrent avec attention : charges de copropriété, impôts locaux, coût énergétique, coût des travaux. Cette prudence reflète un marché qui a retrouvé de l’activité, mais pas encore sa fluidité d’avant crise.
Comment se négocient les prix aujourd’hui ?
La marge de négociation poursuit son recul. Au niveau national, elle s’établit à 4,5% (-1,4 point). Dans les régions, elle atteint 4,7% (-1,3 point), en Île-de-France 4,4% (-1,5 point), et seulement 3% à Paris (-1,5 point). Les maisons font l’objet de négociations plus fortes (4,9%) que les appartements (4,1%).
Les mandats de vente sont mieux calibrés dès la mise sur le marché. Toutefois, la marge varie fortement selon les biens. Pour les logements classés F ou G, elle peut être majorée de 2 à 10 points afin d’intégrer le coût des travaux nécessaires (menuiseries, chauffage, isolation, toiture), parfois plusieurs dizaines de milliers d’euros pour une maison.
La négociation devient donc moins systématique, mais plus technique : faible sur les petites surfaces bien situées et performantes énergétiquement, beaucoup plus importante sur les grandes maisons et les biens énergivores.
Quelles perspectives pour 2026 ?
Une reprise fragile mais réelle
À l’issue de 2025, le marché immobilier ancien retrouve plus de 900 000 ventes attendues, un volume conforme aux standards historiques. Les taux d’intérêt stabilisés autour de 3% contribuent à restaurer le pouvoir d’achat immobilier. Néanmoins, des fragilités subsistent selon le bilan immobilier 2025.
L’importance de la stabilité réglementaire
Les volumes de vente devraient poursuivre leur reprise en 2026, avec des prix contenus. Les ajustements attendus resteraient modérés, avec des hausses alignées sur l’inflation : sous les 2% pour les appartements et 1,5% pour les maisons.
“Le logement s’inscrit désormais comme un enjeu structurant des municipales de 2026 et des présidentielles de 2027. Les bases d’une reprise durable sont posées. À condition que le cadre réglementaire se stabilise, le marché dispose des ressorts nécessaires pour poursuivre son rebond”, conclut Yann Jéhanno, Président de Laforêt.
Pour 2026, la trajectoire dépendra de la clarté des orientations publiques. Ménages et professionnels ont besoin de visibilité : fiscalité cohérente, statut sécurisé pour les bailleurs privés. L’instabilité réglementaire observée autour du PLF 2026 a déjà retardé certains arbitrages. Une clarification rapide permettrait au marché de confirmer son redressement dès le printemps 2026.
