Une récente étude exclusive menée par iad, leader français de la transaction immobilière, en partenariat avec Selvitys en mai 2025 auprès de 1000 Français révèle un paradoxe saisissant. Malgré un intérêt persistant pour l’investissement locatif, les obstacles financiers et réglementaires freinent massivement les projets des particuliers. Cette enquête dévoile que 61% des Français ont déjà réalisé ou envisagent un investissement locatif, mais 59% pointent du doigt un manque crucial de capacité d’emprunt. Face à cette problématique majeure, l’étude propose des solutions concrètes pour relancer ce secteur stratégique du logement français.
Sommaire :
- Un marché de l’investissement locatif en pleine contradiction
- Le coût du crédit, frein majeur à l’investissement locatif
- La gestion locative, nouveau défi de l’investissement locatif
- Réglementation et investissement locatif : un cadre contraignant
- Les solutions attendues pour relancer l’investissement locatif
- Source
- FAQ – Investissement locatif 2025
Un marché de l’investissement locatif en pleine contradiction
L’investissement locatif traverse une période paradoxale en France selon l’étude iad–Selvitys de mai 2025. D’un côté, 59% des Français considèrent toujours ce placement comme attractif. De l’autre, seulement 21% ont franchi le pas, révélant un décalage profond entre aspirations patrimoniales et réalité du marché immobilier.
L’enquête, réalisée selon la méthode des quotas sur un échantillon représentatif de 1000 personnes âgées de 18 ans et plus, met en lumière des motivations solides :
L’avenir et la retraite motivent 58% des investisseurs potentiels dans l’investissement locatif. La constitution d’un patrimoine séduit 51% des sondés. Tandis que les revenus complémentaires attirent 48% des Français. Ces données chiffrées confirment l’attractivité fondamentale de l’investissement locatif comme stratégie patrimoniale.
Cependant, 35% des Français rejettent catégoriquement cette approche. Cette proportion importante questionne les freins structurels paralysant le marché locatif français.
Comme le souligne Olivier Descamps, Directeur Général d’iad France : “Si l’immobilier locatif continue de susciter l’adhésion des Français, nous sommes face à une génération d’investisseurs prudents : motivés, mais lucides ils veulent investir, mais pas à l’aveugle et avec une fiscalité avantageuse.”
Des barrières financières insurmontables
Le principal obstacle demeure la capacité d’emprunt, invoquée par 59% des réfractaires à l’investissement locatif. Cette donnée révèle l’impact des politiques monétaires restrictives de la Banque Centrale Européenne sur l’accès au crédit immobilier. Le durcissement des conditions d’accès au crédit complique fortement les projets immobiliers. En particulier, l’application stricte du taux d’usure et du taux d’effort limité à 35 % freine les emprunteurs.
Résultat : les possibilités d’investissement se réduisent considérablement. Même les ménages solvables peinent à obtenir un financement adapté à leur projet. Dans ce contexte, de nombreux acheteurs renoncent ou reportent leur décision d’investir.
Parallèlement, 24% des non-investisseurs estiment ne pas avoir besoin d’un nouveau bien. Ce qui révèle une satisfaction vis-à-vis de leur statut actuel de propriétaire. Cette donnée illustre une certaine satiété patrimoniale dans certaines catégories socio-professionnelles supérieures.
L’impact de la conjoncture sur l’investissement locatif
Selon l’étude iad-Selvitys, 16 % des Français se disent préoccupés par la conjoncture économique.
Et pour cause : l’inflation, qui avait dépassé les 5 % entre 2022 et 2023, s’est certes stabilisée autour de 2,5 % en 2025, mais continue de peser sur le pouvoir d’achat. Conséquence directe : la capacité d’épargne des ménages diminue, rendant l’investissement locatif plus difficile à envisager. Dans ce contexte, les décisions patrimoniales sont fortement impactées. Et, les Français hésitent davantage à se projeter, freinés par une situation économique encore incertaine.
Le coût du crédit, frein majeur à l’investissement locatif
Selon l’enquête iad-Selvitys, 41 % des répondants citent les taux d’intérêt élevés comme principal frein à l’investissement. Ce constat tranche nettement avec la période 2010-2021, marquée par des taux proches de zéro.
Depuis, la situation a radicalement changé. Sous l’impulsion de Christine Lagarde, la BCE a relevé ses taux directeurs jusqu’à 4,5 % en 2024. Et, les banques ont répercuté cette hausse sur les crédits immobiliers. Résultat : les taux d’emprunt pour un investissement locatif varient aujourd’hui entre 4,2 % et 5,1 %, selon les profils. En comparaison, ils étaient souvent inférieurs à 1,5 % en 2021. Or, cette envolée des taux modifie profondément la rentabilité des projets. De nombreux investissements deviennent tout simplement non viables.
Autre frein identifié : les contraintes environnementales. Elles concernent 18 % des personnes interrogées. Depuis la loi “Climat et Résilience” du 22 août 2021, les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location. Dès 2025, les biens classés G+ sortent du marché locatif. Cette réglementation pénalise particulièrement le parc ancien, souvent visé par les investisseurs.
L’effet domino sur l’offre locative
Cette conjoncture déclenche un effet domino inquiétant. Aujourd’hui, 16 % des propriétaires bailleurs ont déjà cessé de louer. Et 10 % supplémentaires envisagent d’arrêter dans les cinq prochaines années. Ces sorties du parc locatif s’expliquent par une fiscalité jugée trop lourde et par le souhait de récupérer du capital. Conséquence directe : l’offre de logements se contracte davantage, accentuant la tension sur le marché.
Dans le même temps, 50 % des Français prévoient un recul de l’investissement locatif dans les années à venir. À l’inverse, seuls 16 % croient à une reprise. Cette vision pessimiste entretient un cercle vicieux. Moins d’investisseurs, c’est moins d’offres. Et moins d’offres, c’est un marché privé qui peine à se renouveler.
La recherche difficile de biens attractifs
Par ailleurs, trouver un bien attractif constitue un défi pour 9% des investisseurs potentiels. Cette difficulté s’explique par la raréfaction de l’offre dans les zones tendues et l’envolée des prix immobiliers. Dans les grandes métropoles françaises, les rendements locatifs bruts stagnent. Ils dépassent rarement les 3 à 4 %. Un niveau trop faible pour couvrir l’ensemble des charges. Et encore moins pour dégager un cash-flow positif après remboursement du crédit. Résultat : l’équation financière devient de plus en plus défavorable pour les investisseurs.
La gestion locative, nouveau défi de l’investissement locatif
La complexité administrative rebute massivement les investisseurs potentiels dans l’investissement locatif. L’étude iad-Selvitys révèle que 89% jugent la gestion des impayés complexe, voire très complexe.
Les procédures d’expulsion s’étalent désormais sur 18 à 24 mois en moyenne, selon les données du ministère de la Justice. Or, cette durée excessive expose les bailleurs à des pertes financières considérables. De plus, la loi ALUR de 2014 et ses modifications successives ont complexifié les démarches, multipliant les obligations déclaratives et les responsabilités des propriétaires.
La charge mentale inquiète particulièrement les investisseurs dans l’investissement locatif. C’est pourquoi, 32% des bailleurs considèrent la gestion comme un stress permanent. Cette réalité contraste avec l’image traditionnelle de l’investissement locatif comme placement serein et peu chronophage.
Les nouvelles contraintes administratives
Depuis 2023, les propriétaires bailleurs doivent respecter de nombreuses obligations :
- déclaration annuelle des revenus fonciers,
- mise aux normes énergétiques,
- respect du décret décence,
- gestion des diagnostics obligatoires (DPE, plomb, amiante, gaz, électricité).
Cette accumulation de contraintes décourage 25% des investisseurs potentiels, qui évoquent une perte de temps importante dans leur gestion locative.
La fiscalité représente également un frein majeur pour 18% des sondés. Le régime fiscal français de l’investissement locatif, notamment en micro-foncier ou au réel, manque de lisibilité. Les récentes modifications, comme la suppression progressive du dispositif Pinel ou l’évolution du statut LMNP, entretiennent l’incertitude fiscale.
La digitalisation comme réponse moderne
Face à ces défis, les solutions digitales émergent progressivement dans l’investissement locatif. Ainsi, 34% des propriétaires bailleurs envisagent de déléguer via un service 100% en ligne, tandis que 56% s’y montrent ouverts. Cette évolution répond aux attentes de simplification exprimées par les investisseurs modernes.
D’ailleurs, une première étude Selvitys de décembre 2024 révélait que seuls 7% des bailleurs utilisaient un service de gestion locative digitalisé. Cette proportion devrait croître rapidement. Elle est portée par les avantages perçus : réduction de la charge mentale, gain de temps, sécurisation des loyers.
Pour les jeunes investisseurs, le gain de temps constitue le principal avantage de la délégation. Pour les seniors, la garantie des loyers prime. Cette segmentation générationnelle influence les attentes vis-à-vis des services d’accompagnement dans l’investissement locatif.
Réglementation et investissement locatif : un cadre contraignant
L’étude iad-Selvitys révèle que 37% des Français jugent la réglementation actuelle trop contraignante pour l’investissement locatif. Cette perception traduit un cadre juridique perçu comme hostile à l’investissement privé. La complexité administrative décourage systématiquement les nouveaux entrants sur ce marché.
La lisibilité pose également problème : 22% des sondés jugent la réglementation pas assez claire, trop floue. Cette opacité juridique génère une insécurité préjudiciable au développement de l’investissement locatif. Les textes s’accumulent sans coordination d’ensemble, créant un mille-feuille réglementaire décourageant.
Les normes environnementales cristallisent les tensions dans l’investissement locatif. Bien que reconnues comme nécessaires par la majorité, elles manquent d’accompagnement selon 39% des sondés. Le calendrier d’interdiction progressive des passoires thermiques (classe G en 2025, F en 2028, E en 2034) impose des investissements lourds sans aide suffisante.
L’appel à un statut du bailleur privé
C’est pourquoi L’UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier) plaide pour la création d’un véritable statut du bailleur privé dans l’investissement locatif. Cette revendication vise à clarifier un cadre fiscal devenu illisible.
Comme le précise Olivier Descamps : “Il ne s’agit pas de créer une niche, mais de donner enfin de la transparence à une fiscalité devenue illisible pour l’investisseur locatif.”
Ce statut reposerait sur trois piliers :
- l’instauration d’un amortissement des actifs résidentiels,
- la déductibilité des charges d’exploitation au réel,
- et un suramortissement en cas de rénovation énergétique ou de loyers modérés.
Ces mesures pourraient considérablement améliorer l’attractivité de l’investissement locatif.
L’influence générationnelle sur la perception
L’âge influence significativement la perception réglementaire dans l’investissement locatif. Plus l’âge augmente, moins la transition énergétique est perçue comme une bonne initiative et plus la réglementation semble contraignante. Les propriétaires bailleurs expérimentés pointent davantage les normes environnementales (26%) que les non-propriétaires (16%).
Inversement, les jeunes de 18-30 ans privilégient le coût du crédit (49%) comme obstacle principal à l’investissement locatif. Cette différence générationnelle révèle des préoccupations distinctes selon l’expérience et l’âge des investisseurs potentiels.
Les solutions attendues pour relancer l’investissement locatif
Pour redynamiser l’investissement locatif, les Français identifient trois leviers prioritaires . La réduction fiscale arrive en tête avec 29% des suffrages. Cette demande massive révèle le poids de la fiscalité dans les décisions d’investissement locatif. Les taux marginaux d’imposition, pouvant atteindre 45% pour les plus hauts revenus, découragent l’investissement privé.
L’augmentation des aides à la rénovation énergétique mobilise 24% des répondants. Cette attente correspond aux enjeux de transition énergétique imposés par la réglementation. Les dispositifs actuels (MaPrimeRénov’, CEE) restent insuffisants pour couvrir les coûts de rénovation, souvent compris entre 15 000 et 40 000 euros par logement selon l’ANAH.
La réduction des taux d’intérêt, souhaitée par 24% des sondés, échappe largement au contrôle national. Cette demande illustre néanmoins l’impact majeur de la politique monétaire européenne sur l’attractivité de l’investissement locatif français.
Une demande de simplification généralisée
Au-delà des mesures chiffrées, la demande de simplification administrative transparaît clairement dans l’étude iad-Selvitys. Les investisseurs recherchent transparence et réactivité dans leurs démarches d’investissement locatif. Cette exigence moderne transforme les attentes vis-à-vis des services d’accompagnement.
Les CSP- (catégories socio-professionnelles inférieures) expriment le plus fortement l’intention d’investir. Cette donnée contraste avec la perception élitiste souvent associée à ce type de placement.
L’impact de l’inexpérience sur la perception
Selon l’étude iad-Selvitys, ceux qui n’ont jamais investi perçoivent la gestion locative comme particulièrement complexe. Cette perception, souvent amplifiée, constitue un frein psychologique important à l’entrée sur le marché.
Dans ce contexte, l’accompagnement et la formation jouent un rôle clé. Ils permettent de lever les blocages et de rendre l’investissement locatif plus accessible. Parallèlement, la crise du logement s’aggrave. Elle est nourrie par une chute de la production et un désengagement progressif de l’État. Face à cette situation, une mobilisation rapide du parc locatif privé devient indispensable. Sans cela, l’offre continuera de se réduire, au détriment des ménages en recherche de logement.
Comme le conclut Olivier Descamps : “Le potentiel du parc locatif privé est intact et les Français croient encore dans l’investissement locatif, mais il nécessite un nouvel équilibre. Plus de clarté fiscale, un accompagnement à la rénovation, une simplification de la gestion sont les clés pour restaurer la confiance.”
Source
Cette analyse s’appuie sur une étude exclusive menée par iad, numéro 1 français de la transaction immobilière et leader des réseaux de mandataires en Europe, en partenariat avec Selvitys en mai 2025. L’enquête a été réalisée auprès d’un échantillon de 1000 personnes représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus.
FAQ – Investissement locatif 2025
Pourquoi seulement 21% des Français ont-ils concrétisé un investissement locatif ?
Malgré l’intérêt de 61% des Français pour l’investissement locatif, les obstacles financiers freinent massivement les projets. Le manque de capacité d’emprunt touche 59% des réfractaires, tandis que les taux d’intérêt élevés (4,2% à 5,1%) rendent de nombreux projets non rentables. Cette situation contraste avec la période favorable des années 2010-2021.
Quels sont les principaux freins à l’investissement locatif en 2025 ?
L’étude iad-Selvitys identifie trois obstacles majeurs : le coût du crédit (41%), les normes environnementales et travaux de rénovation énergétique (18%), et la difficulté à trouver un bien attractif (9%). Ces freins révèlent l’impact du resserrement monétaire et des contraintes réglementaires sur le marché.
La gestion locative est-elle vraiment source de stress pour les propriétaires ?
Effectivement, 89% des bailleurs jugent la gestion des impayés complexe, voire très complexe. 32% considèrent la gestion comme un stress permanent, transformant l’investissement locatif d’un placement passif en source d’anxiété. Cette réalité explique l’intérêt croissant pour les solutions digitales de gestion.
Quelles solutions les Français attendent-ils pour relancer l’investissement locatif ?
Trois leviers prioritaires émergent : la réduction de la fiscalité (29%), l’augmentation des aides à la rénovation énergétique (24%), et la baisse des taux d’intérêt (24%). Ces attentes révèlent une demande de simplification administrative et d’accompagnement public plus important.
L’investissement locatif a-t-il encore un avenir en France ?
Oui, 59% des Français considèrent toujours l’investissement locatif comme un bon placement. Cependant, il nécessite un rééquilibrage selon Olivier Descamps d’iad : “Plus de clarté fiscale, un accompagnement à la rénovation, une simplification de la gestion sont les clés pour restaurer la confiance.” Le potentiel reste intact, mais requiert des adaptations structurelles.
