Une émission animée par Isabelle Dahan et Charles Bohbot, avocat associé du cabinet BJA, met en lumière les grandes tendances de l’actualité juridique de la copropriété. Le dernier épisode du podcast Copro dresse un état des lieux riche et critique de ce secteur en pleine mutation au mois de mars 2025. Entre les réformes sur le DPE, la redéfinition du rôle des syndics, des jurisprudences majeures et des propositions de loi débattues au Sénat, la copropriété devient un terrain de réforme juridique intense. Ces évolutions touchent aussi bien les responsabilités des gestionnaires que les droits des copropriétaires. À travers ce bilan, les intervenants soulignent un enjeu central : comment concilier performance énergétique, sécurité juridique et protection des intérêts collectifs ? Le débat est lancé.
Sommaire
- DPE et indécence énergétique : vers un nouveau cadre légal
- Syndic de copropriété : vers un encadrement professionnel renforcé
- Jurisprudences clés : des rappels essentiels pour les copropriétaires
- Expropriation et copropriété : ce que prévoit le décret du 10 mars 2025
- Pourquoi suivre Podcast Copro ? La veille juridique indispensable des copropriétés
DPE et indécence énergétique : vers un nouveau cadre légal
Le DPE collectif prend de l’ampleur
L’actualité juridique de la copropriété s’est cristallisée en mars 2025 autour du DPE (diagnostic de performance énergétique). En effet, la proposition de loi adoptée par le Sénat, ce 26 mars, prévoit que si une copropriété a engagé un contrat basé sur un DPE, un audit énergétique ou un PPT, l’indécence énergétique peut être suspendue pour une durée maximale de cinq ans. Ainsi, les copropriétés peuvent maintenir des milliers de logements F ou G sur le marché locatif, à condition de programmer des travaux.
Une logique de compromis entre urgence climatique et pragmatisme
L’UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier) milite pour que le meilleur des deux DPE (individuel ou collectif) soit retenu pour évaluer la décence d’un logement. Cela inverserait la règle actuelle, qui repose sur le moins bon des deux résultats. L’objectif est clair : éviter que des logements soient injustement classés F ou G.
Ce débat est d’autant plus crucial que 2 millions de logements sont classés G en France, dont 600 000 menacés de sortir du marché locatif.
Syndic de copropriété : vers un encadrement professionnel renforcé
Une mission nationale pour réformer le métier
L’actualité juridique de la copropriété en mars 2025 met en lumière une dynamique de réforme du métier de syndic de copropriété, impulsée par une mission confiée par le Conseil National de l’Habitat (CNH) à Henri Buzy-Cazaux. Ce groupe de travail, toujours en cours, organise des auditions de professionnels, syndicats et gestionnaires pour dresser un état des lieux des pratiques, des attentes du terrain et des propositions d’évolution.
L’objectif est ambitieux : moderniser un métier souvent décrié, tout en le rendant plus encadré et plus professionnel.
Selon les propos de Charles Bohbot, avocat associé du cabinet BJA : « Le métier de syndic a beaucoup évolué. Il est devenu un mandataire à coloration consumériste, sous surveillance croissante des pouvoirs publics, notamment à travers les politiques de rénovation énergétique. »
Création d’un ordre professionnel et d’une commission disciplinaire
Parmi les propositions centrales figure la création d’un ordre professionnel des syndics de copropriété, chargé de fixer des règles de déontologie, mais aussi d’assurer un pouvoir de sanction contre les pratiques abusives. Cette structure disciplinaire viendrait combler un vide juridique dénoncé depuis des années.
L’idée semble largement soutenue sur le terrain. Notons qu’un sondage réalisé fin mars 2025 par l’ANGC auprès de syndics via le groupe Facebook privé Mon Quotidien de Syndic révèle un plébiscite massif. 91% des répondants (soit 950 sur un peu plus de 1 000) se disent favorables à la création de cet ordre.
Une réforme de la formation en ligne de mire
Autre dossier chaud dans l’actualité juridique de la copropriété : la réforme de la formation initiale et continue des collaborateurs de syndics, rendue obligatoire par une décision du Conseil d’État du 25 février 2025. Cette décision impose au gouvernement de publier un décret d’application de l’article 4 de la loi Hoguet, qui encadrera désormais les conditions de compétence professionnelle pour exercer.
En réponse, l’ANGC a adressé une lettre ouverte au ministère du Logement, dans laquelle elle détaille ses recommandations :
- Exiger un niveau de formation minimum bac+3, dans des disciplines comme le droit, les sciences économiques ou sociales ;
- En l’absence de diplôme, justifier de deux années d’expérience dans la gestion de copropriété, via des postes tels qu’assistant, comptable, chargé de travaux, ou responsable contentieux ;
- Les employeurs doivent faire suivre aux personnes en reconversion une formation obligatoire de 50 heures dans les six mois suivant leur embauche, incluant des modules en droit immobilier, technique du bâtiment et comptabilité.
Ce positionnement vise à répondre à l’évolution des exigences du métier, notamment dans la gestion technique des bâtiments, les questions juridiques complexes et l’accompagnement des plans de rénovation énergétique.
Charles Bohbot insiste sur ce point dans le podcast : « Il y a des enjeux de formation initiale et continue, avec un décret en préparation. C’est indispensable au regard des responsabilités croissantes confiées aux syndics. »
Jurisprudences clés : des rappels essentiels pour les copropriétaires
L’actualité juridique de la copropriété du mois de mars est aussi rythmée par plusieurs arrêts majeurs de la Cour de cassation.
Perte de mandat, perte des honoraires
Dans un arrêt rendu le 27 février 2025 (n°23-14.697), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que l’annulation de la désignation d’un syndic par l’assemblée générale oblige ce dernier à rembourser au syndicat des copropriétaires l’ensemble des honoraires perçus. Pour éviter ce risque, les syndics doivent convoquer une nouvelle assemblée générale dès qu’un doute juridique pèse sur la validité de leur nomination, afin de régulariser leur mandat.
Pour en savoir plus, lire cet article : Honoraires du syndic : peut-on exiger un remboursement après annulation de la désignation ?
Le copropriétaire ne peut pas agir seul
Dans l’actualité juridique de la copropriété, une décision rendue par la Cour de cassation le 30 janvier 2025 (n°23-13.325) vient rappeler un principe fondamental du droit de la copropriété. Un copropriétaire ne peut pas, à lui seul, engager une action en justice pour obtenir une indemnisation liée à des désordres affectant les parties communes. Ce droit d’agir appartient exclusivement au syndicat des copropriétaires.
Ce point est crucial, notamment dans les situations où des travaux mal réalisés entraînent des pertes financières, comme une baisse de loyer ou une vacance locative. Dans l’affaire jugée, un copropriétaire tentait d’obtenir réparation à titre personnel pour des dommages concernant une partie commune. La Haute juridiction a rejeté cette demande, car elle estime que seul le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut engager cette action collectivement.
Comme l’a précisé Charles Bohbot : « Nul ne peut plaider par procureur. Un copropriétaire isolé ne peut réclamer une indemnisation pour des travaux touchant les parties communes. Il peut, en revanche, agir seul pour faire cesser une atteinte à ses droits, mais pas pour obtenir des dommages et intérêts. »
Cette jurisprudence rappelle l’importance de respecter la procédure collective propre au fonctionnement d’une copropriété. Elle invite chaque copropriétaire souhaitant défendre ses intérêts à mettre régulièrement en cause le syndicat, notamment lorsqu’il engage une action en justice contre un tiers ou une entreprise de travaux.
Servitudes : rigueur renforcée
L’actualité juridique de la copropriété en mars 2025 est aussi marquée par une clarification en matière de servitudes entre immeubles en copropriété, à travers un arrêt rendu le 23 janvier 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n°23-11.653).
Dans cette affaire, deux résidences voisines, construites par un même promoteur, partageaient une chaudière installée dans le sous-sol de l’un des immeubles. Cette configuration perdurait depuis plusieurs années. Cependant, le syndicat des copropriétaires qui hébergeait la chaufferie souhaitait mettre un terme à cette situation. Il a donc envisagé de découpler le système de chauffage. Pour justifier cette décision, il a invoqué l’absence de titre formel établissant une servitude d’usage au profit de la copropriété voisine.
Malgré cela, la cour d’appel a considéré qu’une servitude existait. Elle a fondé sa décision sur deux procès-verbaux d’assemblées générales, datés de 1989 et 2007, qui mentionnaient la répartition des frais de chauffage ainsi que la gestion commune de l’équipement.
Mais, la Cour de cassation a cassé cette décision : « Ces procès-verbaux, qui se bornaient à constater une situation de fait et à organiser la gestion des charges, ne suffisent pas à établir l’existence d’une servitude conventionnelle perpétuelle. »
Comme l’explique Charles Bohbot : « Une servitude nécessite un titre clair, une convention explicite, ou à défaut, une possession trentenaire remplissant des critères stricts. La jurisprudence est sévère sur ce point. »
En droit, les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par titre ou par possession ininterrompue de 30 ans (articles 690 et 691 du Code civil). Les autres types de servitudes (discontinues ou non apparentes) doivent impérativement être établies par acte écrit. Une simple habitude d’usage, même si elle dure depuis des années et est actée dans des AG, ne suffit pas à fonder juridiquement une servitude.
Expropriation et copropriété : ce que prévoit le décret du 10 mars 2025
Dans le cadre de l’actualité juridique de la copropriété, un texte réglementaire important a été publié le 10 mars 2025. Il s’agit du décret n°2025-228, qui précise les modalités d’affichage et de notification des arrêtés liés aux procédures d’expropriation. En effet, ce décret, bien que technique, peut concerner directement les copropriétés dans certaines situations spécifiques. Notamment en zones d’aménagement urbain ou lors de la réalisation de travaux publics à proximité d’immeubles d’habitation.
Pour rappel, l’expropriation est une procédure exceptionnelle. Elle permet à l’État ou à une collectivité locale d’imposer la cession d’un bien immobilier lorsqu’un projet d’utilité publique le justifie. Lorsque l’expropriation concerne un bien situé en copropriété — qu’il s’agisse d’un logement, d’un terrain attenant ou d’une partie commune —, la situation se complique sur le plan juridique. En effet, plusieurs parties prenantes sont impliquées, ce qui rend la procédure plus sensible. C’est pourquoi le décret du 10 mars 2025 vient encadrer plus strictement les modalités d’information. Il impose une notification claire et systématique aux copropriétaires, aussi bien à titre individuel que collectif, afin de garantir la transparence de la démarche.
Ce que le décret encadre précisément :
- Les modalités d’affichage des arrêtés d’expropriation dans les lieux publics et sur les propriétés concernées, afin d’assurer la publicité de la décision.
- La notification formelle à chaque partie intéressée, dont les copropriétaires, afin de garantir leur droit à l’information et à la contestation.
- Les délais de recours ou de dépôt de réclamations, encadrés de façon plus stricte pour éviter tout vice de procédure.
En clair, toute copropriété située à proximité d’une opération de rénovation urbaine, d’un projet de transport ou d’une restructuration de quartier doit s’assurer que son syndic est bien informé de ce texte pour anticiper d’éventuelles démarches juridiques ou administratives.
Ce volet réglementaire vient compléter l’actualité juridique de la copropriété en soulignant la nécessité pour les syndics de renforcer leur rôle de veille juridique et de représentant des intérêts collectifs, y compris face à l’administration.
Pourquoi suivre Podcast Copro ? La veille juridique indispensable des copropriétés
Le cadre réglementaire entourant la copropriété évolue sans cesse. Il est marqué par des réformes successives et une pression grandissante en matière de rénovation énergétique. Dans ce contexte mouvant, rester informé ne relève plus du confort, mais d’une véritable nécessité stratégique. Que l’on soit syndic professionnel, copropriétaire impliqué ou membre actif d’un conseil syndical, chacun doit aujourd’hui comprendre les textes législatifs, anticiper les changements à venir et sécuriser la gestion quotidienne de son immeuble. Cette connaissance devient un levier indispensable pour agir avec pertinence et défendre au mieux les intérêts collectifs.
C’est précisément la mission du Podcast Copro, animé tous les deux mois par Isabelle Dahan et Charles Bohbot, avocat associé du cabinet BJA. Cette émission est devenue un véritable outil de veille juridique, en proposant des analyses concrètes, des commentaires sur l’actualité législative, et des décryptages de jurisprudences utiles au quotidien.
Chaque épisode du Podcast Copro offre un retour détaillé sur les décisions juridiques marquantes. Il analyse également les projets de loi en cours de discussion, sans oublier les enjeux concrets que rencontrent les copropriétés au quotidien. Parmi ces sujets, on retrouve les problématiques liées aux assemblées générales, à l’organisation des travaux collectifs ou encore à la répartition des charges entre copropriétaires.
Grâce à un ton à la fois accessible et rigoureux, le podcast guide les gestionnaires et les copropriétaires dans leurs choix. Il leur permet de mieux comprendre les implications des textes et d’agir en connaissance de cause. Suivre Podcast Copro, c’est donc garder une longueur d’avance, maîtriser ses obligations et piloter efficacement sa copropriété, même dans un environnement juridique complexe.
