Le 27 février 2025, la Cour de cassation (Pourvoi n° 23-14.697) a rendu un arrêt fondamental concernant les honoraires du syndic en copropriété. Une copropriétaire, Mme V., contestait les charges qui lui avaient été facturées après l’annulation d’une assemblée générale qui avait désigné un syndic. En statuant en sa faveur, la Cour a établi un principe clair : les honoraires perçus par un syndic dont la désignation a été annulée doivent être restitués. Cette décision pose une question essentielle pour les copropriétaires : dans quelles conditions peut-on exiger le remboursement des honoraires syndic ?
Sommaire :
- Une décision clé de la Cour de cassation
- Pourquoi les honoraires du syndic doivent-ils être restitués ?
- Les conséquences pour les copropriétaires et les syndics
- Comment réclamer un remboursement des honoraires du syndic ?
Une décision clé de la Cour de cassation
Le contexte du litige sur les honoraires de syndic
L’affaire opposait Mme V., propriétaire d’un lot dans une copropriété parisienne, au syndicat des copropriétaires et à son syndic, la société Cabinet N.L. En 2020, une assemblée générale avait renouvelé le mandat de ce syndic. Cependant, un copropriétaire a contesté cette désignation en justice. Puis, le juge l’a annulée par un jugement rendu le 16 septembre 2022. Malgré cette annulation, le syndic avait perçu des honoraires pour la gestion de la copropriété entre le 24 septembre 2020 et le 24 mai 2022.
L’argument du syndic et la réponse de la justice
Dans un premier temps, le tribunal judiciaire de Paris (16 février 2023) a rejeté la demande de remboursement de Mme V. En effet, selon lui, l’assemblée générale avait validé les comptes de la copropriété. Par ailleurs, il considérait que le syndic avait mené à bien sa mission.
Mais, la Cour de cassation a pris le contre-pied de cette décision. Puisqu’elle a rappelé que l’approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires. Par conséquent, ces derniers conservent le droit de contester la répartition des charges (article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
Pourquoi les honoraires du syndic doivent-ils être restitués ?
Un principe juridique clair
Le principe est simple. Un syndic ne peut percevoir des honoraires que si l’assemblée générale l’a valablement désigné. Or, dans cette affaire, le juge a annulé la désignation du syndic. En conséquence, tous les actes réalisés sur la base de cette désignation deviennent juridiquement contestables, y compris le versement des honoraires.
D’ailleurs, plusieurs textes de loi encadrent ce principe :
- Article 29 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 : le contrat doit préciser les éléments de rémunération
- Article 1er de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 : un syndic ne peut percevoir que les honoraires prévus dans son contrat.
- Article 66 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 : si la justice annule la nomination, le syndic perd le droit à toute rémunération.
Les conséquences pour les copropriétaires et les syndics
Cet arrêt clarifie un droit essentiel des copropriétaires. Désormais, lorsque la justice annule une assemblée générale ayant désigné un syndic, ce dernier doit rembourser tous les honoraires perçus. Autrement dit, aucun paiement ne peut être conservé sans une désignation valide. Cette décision renforce la protection des copropriétaires contre d’éventuelles irrégularités dans la gestion des syndics.
Du côté des syndics, cet arrêt impose une plus grande rigueur dans la gestion de leur mandat. Ainsi, ils doivent s’assurer que leur désignation repose sur une base juridique solide avant de facturer des honoraires.
Comment réclamer un remboursement des honoraires du syndic ?
Si un copropriétaire découvre qu’un syndic a perçu des honoraires malgré l’annulation de sa désignation, il peut entreprendre plusieurs démarches pour faire valoir ses droits. Il peut, par exemple, engager différentes actions pour faire valoir ses droits. Ainsi, dans un premier temps, il est conseillé d’adresser une demande amiable au syndic, en lui rappelant la décision de la Cour de cassation et les articles de loi applicables. Si le syndic refuse de procéder au remboursement, le copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire.
Exemple d’un courrier type :
Conclusion
L’arrêt du 27 février 2025 (Pourvoi n° 23-14.697) est une avancée majeure dans la protection des copropriétaires. Puisqu’il rappelle que les syndics dont la désignation est annulée ne peuvent percevoir d’honoraires. Cette décision offre aux copropriétaires un nouveau levier pour faire respecter leurs droits. Elle leur donne aussi la possibilité de réclamer le remboursement des sommes perçues à tort.
