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Copropriété

Vente de logements HLM : application différée du statut de la copropriété

Vente de logements HLM

Un décret du 26 novembre 2021 précise les modalités d’application des dispositions de l’ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019 relative à la vente de logements HLM. Le dispositif dit de “copropriété différée”, créé par la loi ELAN est enfin opérationnel depuis le 29 novembre 2021.

Vente de logements HLM et mise en copropriété

Pour rappel, l’ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019 relative à la vente de logements appartenant à des organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) a été prise en application de la Loi ELAN. Elle vise à permettre l’aménagement du statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans le cadre de la vente de logements HLM.

Ainsi, l’article L. 443-15-5-1 a été inséré dans le Code de la construction et de l’habitation. En effet, la vente d’un logement situé dans le parc social peut être conclue avec une personne privée. Or cette vente peut prévoir un transfert différé de la propriété de la quote-part des parties communes.

En premier lieu, cette mesure a pour objectif d’amplifier le mouvement des ventes de logements HLM. Il s’agit d’une part d’encourager la mixité sociale et par ailleurs de permettre aux bailleurs d’optimiser leur patrimoine. Aussi, l’ordonnance prévoit que l’acquéreur devienne immédiatement propriétaire des parties privatives qu’il occupe. Toutefois, les parties communes attachées au lot vendu resteront la propriété de l’organisme vendeur.

En effet, ce mécanisme novateur autorise le bailleur social qui le souhaite à différer l’entrée en vigueur du statut de la copropriété. Or, cette période transitoire peut durer dix années. Elle est décomptée depuis la signature de l’acte authentique de vente du premier lot de l’immeuble. Ainsi, l’acquéreur a le temps de se familiariser avec le régime juridique de la copropriété.

À noter, cette faculté devait entrer en application au 1er janvier 2020. Mais, comme souvent, on attendait des textes pour préciser les modalités d’application. Il s’agissait notamment de la liste des charges auxquelles l’acquéreur contribue. En l’occurrence, la contrepartie de l’usage des parties communes et les modalités de paiement de ces charges.

Vente de logements HLM et transfert de propriété de la quote-part des parties communes

Il s’agit d’un régime dérogatoire au statut de la copropriété des immeubles bâtis, pendant une période transitoire qui ne peut excéder dix ans. Ainsi, il est prévu que ce soit l’organisme HLM qui entretienne les parties communes et les équipements communs pendant toute cette période.




Vente de logements HLM

De son côté, l’acquéreur bénéficie d’un droit d’usage réel des parties communes et des éléments d’équipements communs. Aussi, il devra verser à l’organisme vendeur une contribution aux charges. C’est pourquoi, le décret n° 2021-1534 du 26 novembre 2021 vient préciser et compléter ce dispositif. Il définit donc la liste des charges supportées par le copropriétaire-accédant pendant la période de différé.

Liste des charges annexée au décret

Ces charges sont assumées par l’accédant, titulaire d’un droit d’usage réel des parties communes et des équipements communs de l’immeuble.

Il doit verser une contribution aux charges en contrepartie des :

  • services rendus liés à l’usage des parties communes et des équipements communs ;
  • dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les parties communes et les équipements communs ;
  • services rendus liés à l’usage des différents éléments du logement, y compris dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat.

En effet, la mise en vente de logements HLM avec transfert de propriété de la quote-part des parties communes du lot concerné engage l’organisme social. Puisque pendant cette période transitoire, celui-ci devra supporter les dépenses nécessaires à l’entretien et à l’amélioration de parties communes.

Pour autant, la participation demandée à l’accédant est moindre en comparaison à des charges de copropriété. De fait, elle s’assimile davantage à celle d’un locataire.

Modalités de paiement des charges

La contribution aux charges se règle mensuellement, à terme à échoir, par l’accédant à l’organisme HLM vendeur. Par ailleurs, des provisions peuvent donner lieu à une régularisation annuelle. Cette modalité est alors comparable aux régularisations applicables pour les charges locatives.

Avant le transfert de propriété de la quote-part des parties communes, il est prévu :

  • Un arrêté des comptes provisoire de l’immeuble pour l’année en cours. Il est réalisé à la date du transfert dans l’attente de l’arrêté annuel.
  • La régularisation définitive des sommes restant dues par l’acquéreur à l’organisme HLM. Ainsi, le décompte a lieu dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Présentation annuelle de l’organisme HLM aux accédants

Enfin, le décret du 26 novembre 2021 précise les modalités de l’information des occupants d’immeubles collectifs à usage d’habitation. Dès lors que ces derniers sont équipés de dispositifs d’individualisation de frais de chauffage, sur leur consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire. De même, il définit le contenu de la présentation annuelle faite aux acquéreurs par cet organisme.

Le décret précise qu’il doit pour cela les informer des travaux qu’il envisage de réaliser sur les parties communes ainsi que leurs équipements :

  • Principaux contrats de maintenance ;
  • Charges courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration pour l’année échue ;
  • Travaux réalisés lors de l’année échue. Et, ceux qu’il prévoit de réaliser durant l’année en cours.

Enfin, au plus tard, un an avant le transfert de propriété de la quote-part des parties communes, il informe l’acquéreur des travaux de conservation ou d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun. De sorte que cette information englobe tous les projets de travaux pour les dix prochaines années. L’organisme d’habitations à loyer modéré joindra également une évaluation du montant global de ces travaux.

Information relative à la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire des occupants

Lors de la vente de logements HLM, l’organisme HLM vendeur transmet à l’accédant une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son local privatif. Cette information doit être conforme aux modalités prévues à l’article R. 174-12 du CCH. De fait, l’immeuble doit être équipé d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire. De plus, il sera muni des dispositifs d’individualisation des frais télérelevables.

Toutefois, lorsque la contribution aux charges ne donne pas toujours lieu au versement de provisions et ne fait pas l’objet d’une régularisation annuelle. Dans ce cas, cette information est communiquée à l’acquéreur à l’occasion de la présentation annuelle.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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