Restez informé avec notre émission mensuelle ‘Podcast Copro’, votre veille juridique de la copropriété. Elle est animée par Isabelle Dahan et Charles Bohbot, avocat associé du cabinet BJA. Cette émission de 20 minutes vous plonge au cœur des dernières actualités et évolutions juridiques importantes en copropriété.
Sommaire :
- Guillaume Kasbarian, nouveau ministre du Logement
- Déverrouillage des syndics de copropriété : un virage surprenant
- L’Assemblée nationale adopte le projet de loi contre l’habitat dégradé
- Le schisme de l’ARC : une remise en question de sa légitimité
- La Cour de cassation renforce la responsabilité des syndics dans le suivi des travaux de copropriété
- Exclusion du syndicat principal dans la contestation d’un syndicat secondaire
- La Cour de cassation précise les critères de commercialité pour la location saisonnière
- Podcast Copro : votre veille juridique mensuelle de la copropriété
Guillaume Kasbarian, nouveau ministre du Logement
En cette période critique, Guillaume Kasbarian prend les rênes du ministère délégué au Logement. Or, la crise du logement de 2024 nécessite plus que jamais des réformes axées sur la justice et le pragmatisme. De sujets que nous explorerons régulièrement dans notre veille juridique de la copropriété.
Alors, quelles sont les priorités et le programme d’action de ce nouveau ministre ?
En voici les grandes lignes :
- Restaurer la confiance des investisseurs immobiliers. Il cible d’abord les Français hésitants à l’achat. Ensuite, il s’adresse aux propriétaires préférant laisser leurs biens vides, afin d’éviter les contraintes.
- Stimuler la construction de logements neufs sans pour autant aggraver le déficit national.
- Revoir le calcul contestable de la performance énergétique pour réduire son influence sur le retrait de biens locatifs du marché.
- Encourager les propriétaires à remettre sur le marché les logements actuellement vacants. Ils s’élèvent à 3 millions et pourraient atteindre les 5 millions.
Les premières critiques tombent
Ainsi, l’ambition du Ministre est de concrétiser une vision du logement où l’efficacité se conjugue avec justice sociale. Pourtant, certaines voix à gauche lui reprochent d’avoir pénalisé les plus démunis. En particulier à travers le renforcement des sanctions à l’encontre des squatteurs et des occupants illégaux.
De plus, il fait l’objet de critiques pour avoir remis en cause la loi SRU. Pour réaliser cet objectif, il envisage d’intégrer les logements intermédiaires dans le décompte du quota obligatoire de 25% de logements sociaux imposé à chaque commune.
Le pragmatisme au cœur des premières annonces
Notons que dans sa première prise de parole, il a démontré un pragmatisme évident à travers des annonces importantes. Puisqu’il a annoncé la révision du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour les petites surfaces. Ainsi, il souhaite reclassifier 140 000 logements actuellement notés F ou G.
> Consulter notre article sur : “DPE petites surfaces : pondération du calcul pour les logements de moins de 40 m²”
Mais, il va même plus moins. Parce qu’il a déclaré vouloir reporter l’application du DPE pour les copropriétés qui ont entamé un programme de rénovation. En effet, cela concernerait les copropriétés ayant déjà lancé des programmes de travaux, notamment le projet de plans pluriannuels. Ce qui pourrait alors éviter de retirer du marché les biens engagés dans ces programmes de rénovation. D’ailleurs, nous continuerons à surveiller et à rapporter les évolutions potentielles sur ce sujet dans nos prochaines éditions de la veille juridique sur la copropriété.
Déverrouillage des syndics de copropriété : un virage surprenant
Les récentes déclarations du Premier Ministre concernant le souhait de “déverrouiller certaines professions”, notamment les syndics de copropriété, ont suscité l’étonnement. En effet, cette orientation semble marquer un tournant radical par rapport aux trois dernières décennies. Pendant cette période, l’initiative a d’abord renforcé les mesures protégeant le public. Puis, elle a visé à moraliser la profession. Finalement, elle a abordé les défis des politiques publiques, notamment en matière de rénovation énergétique et de lutte contre les copropriétés dégradées.
Les autorités ont constamment accru les exigences pour la formation initiale et continue, ainsi que pour les garanties financières afin de prévenir les détournements de fonds. Or, les experts considèrent cette protection comme indispensable. Et, cela, compte tenu des risques liés à la gestion des fonds et au maintien des standards de qualité et de sécurité dans les copropriétés.
“Selon moi, cette déclaration est regrettable. En effet, ‘déverrouiller’ équivaudrait à ‘déréglementer. Et, déréglementer signifierait retirer au public une protection essentielle. Ajoutez à cela le projet de loi sur l’habitat dégradé évoquant un syndicat d’intérêt collectif, et nous nous retrouvons à ériger de nouvelles barrières. En réalité, cela soulève un sérieux problème de cohérence.” – Charles Bohbot.
L’Assemblée nationale adopte le projet de loi contre l’habitat dégradé
Dans une démarche résolue, l’Assemblée nationale a voté en faveur du projet de loi visant à lutter contre l’habitat dégradé. Avec un résultat de 126 voix contre une, cette loi promet un soutien renforcé aux copropriétés en difficulté.
Toutefois, nous disposons d’une série de mesures touchant à la copropriété, y compris celles qui ne sont pas en état de dégradation. Parmi celles-ci, certains amendements, sur plus de 300 proposés, ont retenu l’attention lors de la première lecture. Les discussions se concentrent notamment sur l’emprunt collectif, la nomination d’un mandataire ad hoc, l’administrateur provisoire, et le syndic d’intérêt collectif.
L’emprunt collectif dans la copropriété : un besoin crucial pour la rénovation énergétique
Pour aborder brièvement l’emprunt collectif, celui-ci répond à un besoin crucial. Il doit faire face au défi du financement lié à la rénovation énergétique et aux copropriétés dégradées. Actuellement, seulement deux acteurs proposent un emprunt collectif à adhésion individuelle. Cependant, compte tenu du besoin de massification de la rénovation énergétique, ce projet envisage l’emprunt collectif sans adhésion individuelle, voté à la même majorité que les travaux.
> Consulter notre article sur : “Loi de finances pour 2024 : Eco-PTZ et emprunt collectif en copropriété”
Les défis et préoccupations soulevés par cette proposition de loi
Toutefois, cette proposition soulève des questions. Les copropriétaires qui ont besoin de fonds se tournent donc vers le syndic, qui à son tour se tourne vers les banques. Puis, les banques se tournent vers les assurances, et ces dernières vers la caution, et donc indirectement vers l’État. Cela soulève des préoccupations, notamment concernant la capacité d’un syndicat à obtenir une majorité suffisante dans le cas où certains copropriétaires seraient en situation d’impayés.
En effet, dans le dispositif proposé, le silence vaut acceptation d’un crédit. Ce qui peut être contraignant pour les copropriétés fragilisées. Ainsi, ceux qui ne souhaitent pas adhérer à cet emprunt doivent se manifester. De plus, le reste à charges doit être payé dans les six mois. Ce qui nécessite une avance de fonds dans un délai relativement court. Et, si finalement, les fonds nécessaires ne sont pas disponibles, revenir en arrière devient complexe.
“ Cette proposition transforme essentiellement le syndic en emprunteur, avec la création d’un fonds supplémentaire pour le crédit. Ce dernier serait remboursé sur des périodes allant jusqu’à 15 ou 20 ans. Cela implique que le syndic devrait collecter chaque mois des fonds pour rembourser les échéances du crédit. Quid du Taux Annuel Effectif Global (TAEG), des remboursements anticipés, du taux d’usure, etc. ?” – Charles Bohbot.
Dans l’attente de débats sénatoriaux et évolutions futures
Il est donc compréhensible que ce projet fasse l’objet de discussions approfondies de la part des associations et des syndicats professionnels. D’ailleurs, cette loi n’est pas encore définitive. Son contenu pourrait être affiné au gré des discussions futures. La prochaine étape se tiendra au Sénat, où les débats débuteront le 27 février. C’est pourquoi nous reviendrons certainement sur ce texte lors de notre prochaine veille juridique de la copropriété.
Le schisme de l’ARC : une remise en question de sa légitimité
L’Association des responsables de copropriété (ARC) a initié le dépôt de nombreux amendements pour défendre les intérêts des conseils syndicaux face aux syndics professionnels. Cette démarche montre l’engagement constant de l’association dans le débat public, y compris à l’échelle nationale devant l’Assemblée Nationale. Cependant, la question de la légitimité de l’ARC se fait pressante. Surtout après le schisme interne survenu il y a quelques mois.
Ces événements ont révélé un conflit profond au cœur de l’ARC. Ils mettent ainsi en évidence les divisions et les désaccords au sein de l’organisation. L’enquête d’Anne Sandrine DI GIROLAMO, présentée dans les Ondes de l’Immo, nous éclaire sur la naissance de la Fédération Nationale Des Associations de Copropriétaires et de Colotis (FNACC). Cette nouvelle fédération résulte de l’union de six associations régionales importantes qui ont choisi de se regrouper pour faire front commun. Parmi elles, l’ARC de Nantes Atlantique se distingue. Elle critique ouvertement l’ARC, qu’elle accuse de s’être proclamée “Nationale” sans respecter les statuts unissant les différentes associations ARC à l’UNARC.
Une analyse détaillée des conséquences de ce schisme est essentielle pour évaluer son impact futur sur l’autorité et la légitimité de l’ARC dans le domaine de la copropriété. En effet, cette situation met en jeu la représentativité et l’efficacité des actions menées par l’association au bénéfice des copropriétaires.
La Cour de cassation renforce la responsabilité des syndics dans le suivi des travaux de copropriété
Dans un arrêt du 16 novembre 2023, la Cour de cassation a statué qu’un syndic de copropriété doit assurer le suivi des travaux votés, sous peine d’engager sa responsabilité contractuelle pour négligence. Cela concerne notamment le contrôle des paiements et l’accompagnement des copropriétés dans la gestion des travaux.
En cas de manquement, le syndic peut être tenu de compenser les copropriétaires pour les préjudices subis. Cette décision souligne l’importance pour les syndics d’exercer une vigilance accrue dans la gestion des travaux. En effet, dans cette affaire, le syndic a négligé son rôle de conseil en omettant de suggérer l’engagement d’un maître d’œuvre ou d’un ingénieur pour un grand projet de travaux. Cette faute révèle une signature du contrat de travaux sans les précautions nécessaires.
Ainsi, pour prévenir de tels écueils, il est essentiel de proposer, lors du vote, les services d’un maître d’œuvre. Et, cela, en même temps que l’approbation des travaux, en raison de l’importance vitale de son intervention dans les grands chantiers.
Exclusion du syndicat principal dans la contestation d’un syndicat secondaire
La Cour de cassation, dans sa décision du 30 novembre 2023 (n° 22-21.579), a statué qu’annuler une assemblée générale spéciale qui établit un syndicat secondaire ne requiert pas l’implication du syndicat principal dans le processus judiciaire. En cela, cette décision clarifie que le syndicat principal reste à l’écart lors de la contestation de la création d’un syndicat secondaire.
En effet, l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 permet aux copropriétaires concernés par un syndicat secondaire de décider de sa création lors d’une assemblée générale spéciale, sans la présence du syndicat principal. Ainsi, une procédure visant à annuler cette assemblée et à dissoudre le syndicat secondaire créé se concentre uniquement sur ce dernier. Ce qui exclut la participation du syndicat principal, conformément à l’article 14 du Code de procédure civile.
La Cour de cassation précise les critères de commercialité pour la location saisonnière
La Cour de cassation, le 25 janvier 2024, a affirmé que la nature commerciale de la location saisonnière dépend des services annexes proposés. De fait, elle s’appuie sur la décision de la Cour d’appel de Chambéry qui précise qu’une absence ou une offre minimale de “services para-hôteliers” exclut le caractère commercial de l’activité.
Cette récente interprétation marque un tournant par rapport aux jugements précédents de la Cour de cassation du 27 février 2020, n°18-14308 et du 8 mars 2018, n°14-15864. Puisque ces arrêts classaient la location saisonnière comme commerciale. Rappelons que cette classification permet d’interdire cette activité dans des résidences à usage d’habitation, avec possibilité d’enjoindre la cessation de l’activité sous-astreinte.
“Il nous semble qu’il convient d’être prudent sur son interprétation. Seuls les juges du fonds se prononcent sur le caractère commercial ou non de l’activité. Ainsi, il ne s’agit pas des nouveaux critères posés par la Cour de cassation. De plus, cet arrêt non publié au bulletin, a été rendu par une formation restreinte, cela conduit à relativiser sa portée.” – Charles Bohbot.
Cette décision suggère donc une approche nuancée, évitant les généralisations sur le caractère commercial des locations saisonnières. En cela, elle invite à une analyse détaillée du règlement de copropriété pour déterminer la nature de l’activité et sa conformité. La portée de cet arrêt est donc à considérer avec prudence.
Podcast Copro : votre veille juridique de la copropriété mensuelle
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