Usage des locaux loués, que risque-t-on avec un bail non-conforme ?
Utiliser des locaux loués avec un bail d’habitation à des fins commerciales peut conduire à de lourdes sanctions et l’annulation du bail. C’est ce qu’a réitéré, dans sa décision en date du 22 juin 2017, la Cour de cassation. Un principe de concordance qui s’applique de manière extensive : si un commerçant a signé un bail indiquant un certain type d’activité commerciale mais utilise en fait le local à d’autres fins, commerciales ou non, il est là aussi en violation.
Dans sa décision en date du 22 juin 2017, la Cour de cassation rappelle une position aujourd’hui bien établie aux termes de laquelle il doit exister une concordance entre la destination contractuelle des locaux et l’usage administratif de ceux-ci (Civ. 3e, 11 déc. 1996, n° 95-10.215).
La sanction de la non-conformité de la destination contractuelle avec l’usage administratif de l’immeuble peut être lourde ; la nullité du bail étant encourue comme le confirme la Cour de cassation une nouvelle fois.
En l’espèce, un bailleur avait consenti à des nouveaux locataires un bail professionnel après avoir donné congé à ses précédents locataires qui n’avaient en définitive pas quittés les lieux. Assignés en expulsion et en dommages et intérêts par le bailleur, ces derniers avaient soulevé la nullité du second bail pour violation des dispositions de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation soutenant que le local était initialement à usage mixte professionnel et d’habitation.
Rappelons qu’aux termes de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, dans les communes de plus de 200 000 habitants, en région parisienne ou dans les communes ayant fait l’objet d’une application volontaire desdites dispositions, le changement d’usage d’un local initialement à usage d’habitation suppose l’obtention d’une autorisation préalable.
Pour l’application de cette règle, le local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, cette affectation pouvant être établie par tout mode de preuve.
Ainsi, lorsque les locaux sont loués pour être exploités à usage professionnel ou même commercial alors qu’ils sont en réalité à usage d’habitation, la location est irrégulière au regard de l’article précité disposant que « sont nuls de plein droit, tous accords ou conventions conclus au mépris du présent article ».
Selon la Cour de cassation, il est d’ailleurs indifférent que l’affectation antérieure à usage d’habitation n’ait été que partielle et qu’une affectation mixte habitation et professionnelle préexistait. Le bailleur ne pouvait s’exonérer de l’obtention préalable d’une autorisation de changement d’usage ce dont il ne rapportait pas la preuve en l’espèce.
La Cour de cassation confirme donc l’arrêt de la Cour d’appel de Paris (CA Paris, pôle 4, ch. 3, 25 juin 2015 n°14/12864) qui avait prononcé la nullité du bail.
La sanction est lourde et la régularisation impossible.
Il est enfin utile de rappeler que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article peut être condamnée par le Président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête du Maitre ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé (L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation).
