Comment est apprécié le préjudice du syndicat si le syndic engage des dépenses sans l’autorisation de l’assemblée générale ? La cour d’appel peut décider d’évaluer le préjudice au montant des travaux irréguliers.
Le syndic engage des travaux irréguliers
La responsabilité civile du syndic peut être engagée, s’il est établi, l’existence d’une faute. Celle-ci peut-être de nature contractuelle dans les rapports avec le syndicat ou plus directement délictuelle à l’égard des copropriétaires. De cette faute peut découler un préjudice qu’il faudra alors apprécier.
Dans cette affaire, un syndicat des copropriétaires assigne son ancien syndic en indemnisation du préjudice résultant de l’engagement de dépenses sans l’autorisation de l’assemblée générale. Des travaux non urgents qui consistaient à la remise en état de la loge des gardiens.
De son côté, le syndic affirme avoir répondu à la demande du conseil syndical. Alors que la réfection de la loge après le départ des gardiens était devenue nécessaire. La copropriété devait satisfaire aux dispositions de la convention collective des gardiens et employés d’immeuble.
Pourtant selon la cour d’appel, ces travaux de peinture ne résultent en aucun cas d’une situation d’urgence pour la sauvegarde de l’immeuble. Ils sont donc considérés comme des travaux irréguliers.
Quand bien même, le syndic aurait dû en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Cela pour se conformer aux dispositions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967.
Il n’en demeure pas moins que le syndic ne pouvait ignorer que le conseil syndical ne peut engager de sa propre initiative que :
- des travaux pour lesquels il a reçu une délégation de l’assemblée générale,
- des travaux qui ne dépassent pas un certain montant fixé par l’assemblée générale.
Indemnisation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires
Cette faute du syndic en engageant des travaux irréguliers, a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires. En effet, ce dernier, a été contraint de payer des dépenses non choisies tant dans leur principe que dans leur montant.
Le fait que les travaux aient été exécutés ne fait pas disparaître la faute commise ni le préjudice subi. Car le syndicat aurait dû avoir le choix d’engager ou non ces travaux qui n’avaient pas de caractère indispensable
Aussi, la cour d’appel condamne le syndic à payer au syndicat une somme correspondant au montant des travaux irréguliers.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 janvier 2020, 18-21.357, Inédit
Président : M. Chauvin (président)
Avocat(s) : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Foussard et Froger
