Travaux en copropriété : Pourquoi ? Avec qui ? Comment ?

Retrouvez l’essentiel de notre atelier en ligne du 29 avril consacré aux travaux en copropriété. Notre invité, Benjamin Dahan, architecte DPLG, spécialiste des travaux d’entretien, de rénovation et d’amélioration pour les copropriétés nous a rappelé les fondamentaux de son métier et l’importance de bien entretenir les immeubles.

Quel est le rôle de l’architecte de copropriété ?

Dans une copropriété, l’architecte va assurer une maîtrise d’œuvre et va être porteur de conseils dans la vie de l’immeuble. En effet, il le seul intervenant ayant une vision globale du ba?ti. C’est le chef d’orchestre en quelque sorte des travaux en copropriété !

L’architecte de copropriété est devenu aujourd’hui une vraie spécialité. Il y a une dizaine d’années, c’était presque une profession “honteuse” par rapport aux autres architectes concepteurs… Désormais, il est un pivot dans l’immeuble en ce qui concerne les travaux en copropriété.

“ Nos clients les copropriétaires, les syndics savent que l’on est une pierre importante dans cet édifice.” – Benjamin Dahan, architecte DPLG.

Comme le souligne Benjamin Dahan, l’architecte de copropriété travaille en étroite collaboration avec un maître d’ouvrage particulier : le syndic. De même, les copropriétaires qui sont aussi très présents font partie des clients avec qui il faut être très à l’écoute.

En quoi consiste la Compagnie des Architectes de Copropriétés ?

La Compagnie des architectes de copropriété existe depuis bientôt 25 ans. Cette association réunit une centaine de cabinets d’architectes indépendants, spécialisés dans les interventions sur des immeubles existants de toutes époques.

Ces architectes prescrivent et dirigent près de 150 millions d’euros de travaux en copropriété par an, qui concernent environ 5000 immeubles ou résidences.

Le suivi des travaux en copropriété demandent des compétences particulières et très complètes. Car il ne s’agit pas uniquement d’entretien de bâtiment. On touche aussi au domaine de la sociologie et parfois de l’histoire… C’est le bâtiment à travers les âges ! L’architecte pourra intervenir sur des bâtiments au lendemain de la réception de l’ouvrage et de la garantie de parfait achèvement. Jusqu’à des immeubles beaucoup plus anciens, qui peuvent remonter au XVIIème siècle. C’est un panel très ouvert qui demande une connaissance particulière de ces différents bâtis.

C’est en cela que la Compagnie des architectes de copropriété en tant que plateforme de formation et d’échanges pour ses membres, améliore la qualité de services aux copropriétaires.

Pourquoi réaliser des travaux en copropriété ?

Réaliser des travaux, c’est un engagement important pour les copropriétaires et cela représente un budget conséquent. On se demande alors si les travaux préconisés sont vraiment indispensables et si on en a vraiment besoin. Voici les quatre raisons les plus souvent évoqués pour réaliser des travaux en copropriété.

Préserver son patrimoine

Vous devez préserver votre patrimoine ! Car vous habitez dans un bâtiment, une construction qui, par définition, va vieillir, se dégrader. Si vous ne faites rien, l’immeuble se dégrade et inexorablement il perd de sa valeur. Par ailleurs, si vous y habitez, vous êtes d’autant plus concerné. Vous n’allez pas avoir envie de rester dans un immeuble qui a mauvaise allure et qui peut présenter des risques pour votre sécurité !

Mettre en conformité et sécurité

La sécurité est évidente pour tout le monde. Par contre pour la mise en conformité c’est lié à une obligation imposée par loi. Il s’agit d’appliquer une réglementation qui peut évoluer dans le temps. Toutefois, il n’est pas toujours possible de se mettre en conformité sachant que l’on est sur des ouvrages existants. De même, il n’est pas envisageable de se mettre en conformité en fonction de chaque évolution des normes.

Cependant, certaines réglementations nous obligent à nous mettre dans des conformités spécifiques. Par exemple, une accessibilité handicapée dans un hall d’entrée, où il va falloir mettre un interphone à bonne hauteur, etc.

Valoriser son patrimoine

Lorsque vous habitez un immeuble en bon état, cela ne vous empêche pas de vouloir y apporter des améliorations. En effet, vous pouvez envisager la création d’un ascenseur ou la rénovation des parties communes… En réalisant des travaux d’améliorations vous allez valoriser votre patrimoine. Votre immeuble sera plus agréable à vivre et si vous voulez revendre votre bien, il prendra automatiquement de la valeur.

Réaliser des économies

Des travaux en copropriété qui sont bien menés pourront vous permettre de réaliser des économies. Cela tombe sous le sens aujourd’hui avec la transition énergétique et les travaux de rénovation énergétique. En rénovant votre chaudière avec de nouveaux systèmes, vous allez pouvoir faire des économies.

Travaux en copropriété : quels sont les différents interlocuteurs ?

La liste n’est sûrement pas exhaustive : chaque jour on s’aperçoit que l’on a de nouveaux interlocuteurs…

  • Maître d’ouvrage : syndicat des copropriétaires et syndic

C’est le client, il n’est pas nécessairement un sachant. Lorsqu’il n’est pas bénévole, il travaille avec un syndic qui a des connaissances, pour pouvoir organiser la maîtrise d’ouvrage. Le rôle de client est de commander les travaux , etc.

  • Architecte

Dans une copropriété, l’architecte va assurer une maîtrise d’œuvre et va être porteur de conseils dans la vie de l’immeuble. Il va être l’acteur qui va coordonner la quasi-totalité des personnes qui sont citées juste après.

  • Diagnostiqueur

C’est un opérateur qui est devenu de plus en plus essentiel pour la protection aussi bien des résidents des immeubles que des entreprises qui interviennent. Dans le cadre de travaux en copropriété, il faut aller au-delà des diagnostics obligatoires. Quand on va casser quelque chose, on ne peut pas savoir ce qu’il y a dedans, mais il va falloir le déterminer. C’est le diagnostiqueur qui va pouvoir nous le dire, que ce soit de la recherche de plomb, d’amiante, de parasites, etc.

  • Bureaux d’études

Ils peuvent s’avérer nécessaires quand les compétences de l’architecte ne permettent pas de faire des calculs purement techniques. Par exemples, des calculs de chauffage, de structure ou de réseau. Ils interviennent à la demande de l’architecte, le plus souvent en amont des travaux pour préparer un dossier solide.

  • Coordonnateur SPS

La présence du coordinateur est une obligation depuis 1994 en cas de co-activité d’entreprises sur un chantier. Il doit assurer la coordination entre les entreprises sur pour les aspects santé et sécurité. Cela, aussi bien pour les ouvriers que pour les habitants. Car ne l’oublions pas nous sommes en copropriété sur un site occupé.

  • Opérateurs urbains

Ces opérateurs sont dans une démarche d’aides et de conseils aux copropriétés. On peut citer Urbanis et Soliha. Ils interviennent dans des cas spécifiques.

  • Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO)

C’est une interface entre le maître d’ouvrage, l’architecte, les entreprises et les différents intervenants. Son rôle est d’améliorer la communication entre eux pour les orienter vers les bonnes pistes. Il va donner des indications dans la conduite globale des travaux en copropriété. Il est appelé le plus souvent sur des gros programmes de travaux à plus d’un million d’euros.

  • Entreprises

Quelles sont les étapes des travaux en copropriété ?

Le diagnostic architectural est fait en amont pour déboucher sur un programme de travaux cohérent. Une fois que cela est mis en place, une étude est lancée par rapport aux travaux décidés par la copropriété. Cette étude doit s’appuyer sur de nombreux éléments, c’est d’ailleurs la partie la plus importante car une étude bien menée permettra d’avoir un résultat satisfaisant pour tous.

Une fois que cette étude est faite, la consultation des entreprises est lancée. C’est aussi une étape importante, car il faut obtenir tous les documents des entreprises selon plusieurs critères de choix :

  • La qualification de l’entreprise,
  • L’adéquation entre la qualification et les travaux demandés,
  • L’assurance au regard des travaux demandés,
  • Des références en copropriété,
  • Une structure et une organisation adaptées aux travaux.

Tout l’intérêt de l’architecte est donc de conseiller des entreprises selon le type de chantier, en donnant des exemples d’autres chantiers pour que les copropriétaires puissent avoir une projection de ce qui a été fait.

Une fois que des entreprises sont consultées, l’architecte est là pour analyser les offres et les présenter au conseil syndical ou directement à l’AG de copropriétaires. Pour que les décisions soient prises.

“À partir du moment où l’on est sur un chantier, j’utilise l’analogie de la croisière : vous avez décidé de faire un voyage, donc les travaux dans l’immeuble, vous allez embarquer sur le bateau.” – Benjamin Dahan

À bord de ce bateau, il y a un capitaine qui est l’architecte. La mission du capitaine est de vous amener à bon port, et dans de bonnes conditions. Donc il n’est pas possible d’intervenir sur la marche du chantier car cela peut créer des problèmes. Ce qui n’interdit pas le dialogue de tous les jours, de poser des questions pour rassurer les copropriétaires.

Quand on démarre le chantier, il faut trouver de la place pour tous les intervenants. La plupart des copropriétaires ne réalisent pas les conditions nécessaires aux entreprises pour assurer la sécurité des intervenants et un certain confort d’exécution sur les chantiers.

C’est en effet, le rôle du coordinateur SPS qui va contrôler la mise en place des cantonnements : une baraque de chantier, avec un réfectoire, un vestiaire, un WC chimique quand il n’y en a pas dans la copropriété. Il faut prendre conscience que lorsque l’on doit faire des travaux, on va recevoir chez soi des personnes qui vont passer leur journée à travailler.

Concernant le déroulement des travaux, si l’étude a été bien détaillée, les choses vont se dérouler normalement. On peut toutefois, pour les chantiers à l’extérieur, envisager des interruptions qui peuvent se produire selon les années à cause des intempéries. Tout cela a un coût qui revient au maître d’ouvrage.

Dans la pratique, sauf quand les entreprises prévoient dans leur durée de chantier une marge d’intempéries, la plupart du temps les choses se soldent bien. En revanche parfois, comme en 2017-2018 où il y a eu 60 jours d’intempéries dispersées dans l’année, il a fallu faire des sur-locations d’échafaudages. De même, certains chantiers ont dû être interrompus pendant un moment, etc.

C’est assez rare, mais la crise actuelle va surement nous confronter à des demandes de cet ordre…

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