Retrouvez votre émission mensuelle “Podcast Copro” qui explore l’horizon juridique de la copropriété. Ce rendez-vous est orchestré par Isabelle Dahan et Charles Bohbot, avocat associé du cabinet BJA. À travers cette émission, nous veillerons à vous tenir informés des récentes actualités et évolutions juridiques de la copropriété.
Sommaire :
- Réponses politiques aux défis du logement
- Usucapion en copropriété : entre acquisition et restrictions juridiques
- Point de départ du délai de contestation post-AG
- Horizon juridique de la copropriété : zoom sur l’assurance
- Podcast Copro : votre mise à jour mensuelle de l’actualité de la copropriété !
Réponses politiques aux défis du logement
Éclaircissements réglementaires : le décret du 18 août 2023
Le 18 août 2023 marque la publication d’un décret axé sur des exceptions à la règle présumée d’interdiction de location. Ainsi, il ouvre des perspectives dans l’horizon juridique de la copropriété.
Les points saillants incluent :
- Une exemption possible si le syndicat valide le DPE collectif ou le projet de plan pluriannuel de travaux.
- Une flexibilité anticipée dans le calendrier réglementaire, apaisant les inquiétudes des copropriétaires bailleurs face aux exigences d’efficacité énergétique.
- Des exceptions spéciales pour des immeubles Haussmanniens ou des maisons à colombage.
Suite à des informations erronées circulant autour de ce décret, le cabinet BJA a pris l’initiative de rédiger un article. Ce dernier clarifie de manière concise les exceptions et les implications pour la copropriété.
> Décret du 18 août 2023 : des exceptions à la prétendue « interdiction de louer » en copropriété ?
Polémique politique : les voix dissonantes autour du logement
L’ex-Premier ministre, Édouard Philippe, a exprimé des critiques concernant la politique du logement actuelle en France, soulignant des points cruciaux :
- La mise hors marché des appartements classés G impacte négativement l’offre pour les ménages modestes.
- Une inefficacité marquée malgré une allocation budgétaire conséquente de près de 40 milliards d’euros annuels dans la politique du logement.
Ces critiques interviennent malgré les engagements antérieurs du président E. Macron. Pour rappel, il promettait, en 2017, la construction de 80 000 logements pour les jeunes et un programme de rénovation urbaine de 10 milliards d’euros.
Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, avait initialement exprimé son soutien pour un report de l’interdiction de louer les passeports thermiques. Toutefois, il a rétracté sa position le jour même, probablement sous pression politique. Désormais, il laisse clairement entendre qu’aucun report n’est à l’horizon.
Stimuler la rénovation énergétique : une proposition risquée ?
Au Congrès de l’UNIS, le Ministre du Logement a suggéré d’imposer des travaux privatifs avec une majorité simple pour encourager la rénovation énergétique. Cependant, cette proposition soulève des enjeux dans l’horizon juridique de la copropriété :
- Risque de litiges et contrainte potentielle pour des copropriétaires à vendre leur bien face à l’impossibilité de couvrir ces dépenses.
- Henry Buzy-Cazaux met en lumière le danger de voir les bailleurs redevenir des “sleeping copropriétaires”, désintéressés des assemblées générales.
Cette proposition pourrait réduire l’engagement des bailleurs dans la gestion de leur immeuble. Puisqu’elle remet en question la vitalité des assemblées générales et la dynamique collaborative au sein des copropriétés.
Usucapion en copropriété : entre acquisition et restrictions juridiques
L’usucapion suscite toujours des interrogations. Qu’est-ce que l’usucapion exactement ? Comment un occupant sans titre peut-il évoluer vers un statut de propriétaire ou copropriétaire simplement par possession ? Qui sont les bénéficiaires potentiels ?
L’usucapion en copropriété, ou prescription acquisitive, permet l’acquisition de droits sur des parties communes d’un immeuble au fil du temps. Selon l’article 2258 du Code civil, cette acquisition se fait par possession continue et non interrompue sur une durée précise. Et, naturellement, les conditions sont assez strictes. Cette possession doit être paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
En effet, l’usucapion peut concerner divers éléments comme une cour, un escalier ou un jardin dans une copropriété. Toutefois, il existe des limites, certains biens publics sont exclus et le délai de prescription peut être affecté par des interruptions. Des cas pratiques ont vu des syndicats de copropriétaires acquérir des terrains tiers, mais des règles récentes imposent un formalisme. Comme l’indique un jugement de la Cour de cassation du 15 février 2023, soulignant l’importance de mentions précises dans les actes de vente pour valider la possession.
Point de départ du délai de contestation post-AG
La Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, par son arrêt rendu le 29 juin 2023 (n°21-21.708), a apporté des précisions sur l’horizon juridique de la copropriété. En effet, elle stipule que le droit d’accès à un tribunal, consacré par la Convention européenne des droits de l’homme (EDH), n’est pas transgressé dans ce cas. C’est-à-dire lorsque le délai de deux mois pour contester une résolution d’Assemblée Générale (AG) commence dès la notification du Procès-Verbal (PV) par courrier recommandé. Cela reste valable même si le courrier n’atteint pas effectivement son destinataire.
Conformément à l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la notification d’un PV d’AG par lettre recommandée avec demande d’avis de réception déclenche le délai d’action. Or, ce délai débute que la lettre parvienne ou non à son destinataire.
Une Cour d’Appel, répondant à une sollicitation de contrôle de conventionnalité, a mis en lumière que cette procédure vise à renforcer la stabilité des copropriétés de manière légitime. En effet, elle empêche qu’un copropriétaire, en refusant de réceptionner un courrier recommandé, puisse stopper le délai de recours. Ceci, à son tour, évite de compromettre l’application des résolutions d’AG.
De plus, la Cour a judicieusement conclu qu’il n’y avait pas de disproportion entre cette mesure et le droit d’un copropriétaire de contester les résolutions d’AG. En conséquence, elle ne porte pas atteinte de manière injustifiée au droit d’accès à un tribunal. Ce droit est garanti par l’article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Ce jugement apporte donc un éclairage pertinent sur l’encadrement juridique des contestations post-AG dans le domaine de la copropriété.
Horizon juridique de la copropriété : zoom sur l’assurance
La gestion de l’assurance dans le cadre de la copropriété exige une vigilance constante. Ainsi, il est vital de s’attarder sur les exclusions de garantie et les franchises qui, avec les augmentations annuelles de tarifs, constituent des éléments centraux à surveiller pour les copropriétaires.
> Consultez notre article sur : “Assurances en copropriété : votre immeuble est-il bien couvert ?”
En effet, les points de vigilance renvoient aux aspects spécifiques comme les garanties offertes en cas d’incendie si la copropriété se situe dans une zone à risque. Par ailleurs, les exclusions évoquent les situations ou éléments non couverts par l’assurance. Il est donc essentiel de passer en revue les conditions générales du contrat d’assurance pour déceler les exclusions potentielles. En cela, votre assurance de copropriété doit couvrir les garanties de base comme l’incendie, l’explosion, les dégâts des eaux et les catastrophes naturelles.
Les franchises, à savoir les montants à la charge du copropriétaire avant intervention de l’assurance, représentent également un facteur important. La compréhension du montant de ces franchises et des conditions d’application est essentielle pour appréhender les coûts potentiels en cas de sinistre.
Par ailleurs, les augmentations annuelles des tarifs d’assurance peuvent impacter le budget de la copropriété sur le long terme. Il est donc crucial de comprendre leur mécanisme, leur incidence sur le budget de la copropriété et la manière dont elles sont communiquées par l’assureur.
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