Syndics de copropriété : des pratiques pointées par la DGCCRF en 2018

Syndics de copropriété : des pratiques pointées par la DGCCF en 2018

En 2018, la DGCCRF a contrôlé près de trois cents syndics de copropriété. L’enquête a permis de détecter différents types de pratiques anticoncurrentielles. Par ailleurs, en matière de protection économique des copropriétaires, les enquêteurs ont constaté des anomalies dans les contrats-types.

Syndics de copropriété : un métier en pleine évolution

Le marché de la gestion de copropriété est en mutation. C’est le constat de la direction générale de la répression des fraudes. En effet, le nombre de syndics bénévoles augmente et les syndics “en ligne” se développent.

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Syndics de copropriété - un métier en pleine évolution

 

À propos des syndics 2.0, la plupart proposent de réaliser des prestations exclusivement à distance. Or, il semble bien que cette pratique soit incompatible avec les obligations des professionnels. C’est-à-dire l’ensemble des attributions des syndics de copropriété, telles que prévues par l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. C’est pourquoi, un volet de l’enquête portait notamment sur le respect de la réglementation en matière de contrats.

Par ailleurs, cette évolution du marché de la copropriété met en lumière des ententes entre syndics de copropriété ou entre syndics et prestataires de services.

Pratiques anticoncurrentielles et suspicions d’entente entre syndics professionnels

Les syndics de copropriété déterminent généralement le prix des prestations en fonction de l’état de la copropriété, du nombre de lots et des spécificités de la copropriété. Notamment lorsqu’il s’agit de la reprise de la gestion par un syndic bénévole.

Les investigations menées par les enquêteurs ont relevé plusieurs indices de pratiques pouvant fausser le jeu de la concurrence. En l’occurrence, il s’agissait de suspicions d’entente entre syndics de copropriété issus d’un même groupe, mais disposant d’une autonomie sur le plan commercial. Cette précision a toute son importance du fait que ces cabinets constituaient des entités économiques distinctes au sens du droit de la concurrence. De plus, elles se situent dans une zone de chalandise commune. Il en est de même pour les syndics indépendants exerçant dans une même zone de chalandise.

Notons qu’un autre indice d’entente concerne le cas du promoteur immobilier et d’un syndic. De sorte que le syndic provisoire est devenu le syndic définitif lors de l’assemblée générale, sans mise en concurrence. En effet, il s’avère que les promoteurs immobiliers délèguent la gestion de la copropriété systématiquement au même syndic de copropriété. Parfois, il s’agit même d’un syndic issu d’une holding commune ou d’un même groupe. Cela a pour effet de verrouiller le marché dès le départ.

En outre, les copropriétaires ignorent généralement les liens capitalistiques existant entre le promoteur immobilier et le syndic provisoire devenu le syndic officiel. Or, c’est une obligation prévue par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Par ailleurs, les enquêteurs ont relevé des pratiques anticoncurrentielles entre des prestataires de services intervenant dans le secteur immobilier :

  • similitude des prix,
  • prestations identiques,
  • modalités d’exécution et conditions de résiliation des contrats semblables.

À noter, ces prestataires figurent principalement sur les marchés des contrats d’installation, de relevés et de maintenance.

Une réduction des anomalies dans les contrats-types des syndics de copropriété

Les enquêteurs de la DGCCRF ont vérifié le respect des dispositions relatives à la protection économique des copropriétaires. En cela, ils ont contrôlé les conditions d’exercice de la profession de syndic de copropriété et la conformité du contrat-type.

En 2018, 295 établissements sont visités dans ce cadre. Les enquêteurs de la DGCCRF ont constaté une diminution du taux d’anomalies, passé de 63 % des établissements contrôlés en 2017 à 46 % en 2018.

En définitive, on dénombre peu d’anomalies sur les règles de qualification de la profession. Globalement, les syndics de copropriété se dotent de la carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété ». Ils détiennent une garantie financière et une assurance responsabilité civile.

Toutefois, on observe des anomalies récurrentes sur la conformité des mentions prévues dans les contrats-types. C’est le cas notamment en ce qui touche à la suppression de mentions fixées réglementairement. Alors que ce manquement empêche la comparaison efficace entre plusieurs offres de syndics de copropriété. Ces défauts d’information privent également les copropriétaires d’éléments, parfois essentiels, dans les prises de décision qui les lient au syndic.

Des anomalies dans les facturations

Plusieurs types d’anomalies sont constatées dans les facturations. Le rapport de la DGGRCF nous en cite plusieurs exemples :

  • Clause de revalorisation du prix du forfait fixée au premier jour de l’exercice comptable, et non douze mois après la date de désignation du syndic. Ce qui a pour conséquence de revaloriser le forfait moins de douze mois après le début du contrat ;
  • Facturation des honoraires du forfait sur la base de l’exercice comptable au lieu de la durée du contrat. Ce qui entraîne une facturation du syndicat des copropriétaires sur une période inférieure à douze mois ;
  • Frais de relance avant mise en demeure alors que cette facturation au copropriétaire défaillant n’est possible qu’à compter de la mise en demeure de celui-ci ;
  • Frais de reprographie concernant les missions du syndic. Rappelons qu’ils doivent être intégrés dans le montant forfaitaire.

Voici encore une liste d’autres anomalies qui ont été relevées

  • Facturation d’ouverture de compte bancaire séparé alors que cette prestation doit être prévue dans le forfait ;
  • Facturation de l’actualisation de l’état-daté lorsque la date de signature de l’acte de vente est reportée ;
  • Honoraires forfaitaires relatifs aux travaux et études techniques. Or cette rémunération ne peut se déterminer que sous la forme d’un pourcentage du montant hors taxe des travaux, à un taux dégressif ;
  • Absence de compte bancaire séparé alors que les syndics de copropriété ont l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat de copropriétaires ;
  • Facturation d’un pré-état daté au copropriétaire cédant, sans commande préalable ;
  • Majoration des heures passées en assemblée générale au-delà de la plage horaire ou de la durée prévues. Pourtant, ces heures supplémentaires sont déterminées selon un coût horaire qui ne peut être majoré ;
  • Prix excessifs au regard de la prestation fournie. Notamment pour l’immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés et l’établissement de l’état daté.

D’ailleurs, la non-conformité des contrats-type s’avère fréquent. Elle correspond à des pratiques commerciales trompeuses particulièrement préjudiciables économiquement pour les copropriétaires.

Les syndics de copropriété respectent davantage les textes réglementaires

Les manquements relevés par les inspecteurs de la DGCCRF sont en nette diminution entre 2017 et 2018. Espérons que la tendance se prolonge par la suite. Cela montre bien que les professionnels dans leur grande majorité se sont davantage approprié les textes en vigueur.

Le formalisme du contrat-type, institué par la loi ALUR, semble mieux appréhendé et respecté par les professionnels. Néanmoins, les services de la DGCCRF demeurent fréquemment sollicités par les représentants des conseils syndicaux confrontés à un litige avec leur syndic de copropriété.

Pour certains copropriétaires, ces contrôles restent insuffisants, car les enjeux financiers sont importants. À cet égard, notons, que depuis le 1er juin 2020, le pouvoir des enquêteurs s’est renforcé. L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’ils ont désormais le pouvoir de sanctionner les manquements aux obligations par une amende administrative. Soit 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

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