Suspension du nouveau DPE par le gouvernement : un sage pragmatisme

nouveau DPE

Le 24 septembre dernier, pour tous les logements et bâtiments d’avant 1975, le Gouvernement a décidé de suspendre le nouveau DPE. Les résultats obtenus n’étaient pas assez fiables alors que ce diagnostic est désormais opposable. Une décision irrémédiable, mais sage au vu des enjeux et qui permettra de corriger ce qui mérite de l’être. Prise de parole de Thierry Marchand, président de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers CDI-FNAIM.

Le nouveau DPE a fait l’objet d’une refonte radicale

Rarement une simple réforme technique aura soulevé un tel tollé. Le nouveau diagnostic de performances énergétique est un indicateur de vertu des logements à la vente et à la location. Il a fait l’objet d’une refonte radicale. Sa version évoluée est entrée en vigueur au 1er juillet 2021.

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Effectivement, cette réforme visait à fiabiliser cet outil afin qu’il puisse s’imposer comme “opposable”. C’est-à-dire, qu’il permette d’engager la responsabilité du propriétaire. Aussi, le ministère en charge du logement a travaillé depuis un an afin d’instaurer un moteur de calcul qui intègre plus de données. Puisque l’objectif final est de fournir aux acquéreurs et aux locataires des informations objectives.

Ainsi, le calcul ne se réfère plus aux factures de consommation d’énergie du précédent occupant. D’autant que celles-ci étaient parfois difficiles à obtenir. Or, sans les factures, il était alors impossible de calculer la performance.

Désormais, ce diagnostic se fonde sur des caractéristiques physiques du bien. Il associe aussi à la performance pure, classée sur une échelle de A à G, l’émission de gaz à effet de serre et des simulations de dépenses énergétiques. Enfin, il comporte des préconisations de travaux pour faire accéder les logements énergivores à un degré de performance correct : A, B ou C.

En somme, le nouveau DPE avait vocation à gagner en exactitude et en complétude pour prendre, à ce titre, valeur contractuelle. Le ministère avait fourni une étude d’impact qui anticipait une situation équilibrée. De sorte que 800 000 logements allaient mécaniquement progresser dans le classement environnemental. Autant seraient au contraire affectés d’une note dégradée.

Quelles erreurs constatées avec le nouveau DPE ?

À l’épreuve des faits, rien ne s’est passé comme les pouvoirs publics l’attendaient. Des anomalies en grand nombre ont été constatées, conduisant à une proportion élevée de logements disqualifiés. Ceux-ci sont alors jugés passoires énergétiques par le nouveau crible, avec à la clé une dévalorisation considérable, voire une perte de liquidité.

Pour les logements les plus anciens, de type haussmannien notamment, et de plus petite superficie, on constate l’impossibilité de proposer des travaux entraînant un redressement de note.

Par ailleurs, une autre difficulté a été minimisée. Celle pour les diagnostiqueurs de collecter suffisamment d’informations techniques sur le bien pourtant nécessaires à l’établissement du nouveau DPE. Le cas échéant avec le concours de l’agent immobilier ou de l’administrateur de biens mandataire. De surcroît, le résultat a aussi consisté à faire figurer dans les documents des simulations de facture très nettement supérieures à la réalité constatée.

Le bilan de cette situation a de quoi inquiéter. Puisque sur les quelques 300 000 DPE établis depuis juillet, la moitié a concerné des logements construits avant 1975. Or, une fraction majeure de DPE a comporté d’évidentes anomalies.

Dans ce contexte, Emmanuelle Wargon, ministre en charge du logement, vient de prendre la décision à la fois sage et courageuse de surseoir à l’obligation de réaliser le DPE pour les biens édifiés avant cette date de 1975. Sauf toutefois, en cas de transaction urgente. Cette suspension s’appliquera tant que le moteur et les logiciels qui calculent le nouveau DPE ne seront pas nettoyés des scories qui les affectent. Les diagnostiqueurs œuvrent bien sûr avec les spécialistes du ministère du Logement pour parvenir à ce résultat dans les meilleurs délais.

Expérimenter pour mieux réformer

Concrètement, les biens pour lesquels a été réalisé un DPE fautif bénéficieront d’un nouveau diagnostic. Celui-ci corrigera et annulera le précédent, sans frais. Ainsi, une négociation va s’ouvrir avec le gouvernement pour que soit effectivement neutralisé le coût pour la communauté des diagnostiqueurs de cette vaste opération de rappel.

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On entend des critiques acerbes adressées au gouvernement, montrant d’un doigt accusateur son impéritie. Elles sont infondées. Il fallait la lumière de l’expérience pour identifier finement les dysfonctionnements qui pouvait compromettre la justesse du nouveau DPE. La plupart des défauts ne pouvaient être prévus à première vue. Il faut avoir la modestie de le dire. Les polémiques, que certains peuvent trouver avantage à alimenter, ne sont pas à la hauteur des enjeux.

Oui, moderniser le DPE et lui donner plus de force pour conduire à la rénovation environnementale des logements était vital.

Oui, il était indispensable que cet indicateur, qui constitue une aide à la décision de louer ou d’acheter, soit plus qu’indicatif et qu’il acquière une force juridique majorée.

L’heure n’est plus à la légèreté s’agissant de l’appréciation du besoin de mettre à niveau notre parc de logements (maisons individuelles comme immeubles collectifs). L’empreinte carbone liée à l’immobilier doit d’urgence être réduite. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fixé un cap exigeant pour le parc locatif comme pour les copropriétés faisant suite à la loi Énergie climat du 8 novembre 2019.

Tout au plus la séquence qui s’achève est marquée par le besoin d’ajuster un DPE conçu à marche forcée. Pour autant, elle doit faire réfléchir sur la méthode d’adoption des réformes techniques. L’expérimentation devrait à l’avenir être préférée à la généralisation hâtive, fût-elle dictée par l’urgence climatique.

Vers la mise en place d’un audit énergétique obligatoire

Elle devrait particulièrement inspirer la mise en place de l’audit énergétique, instrument de mesure plus précis et complet encore que le nouveau DPE. La loi « portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience contre ses effets » le rend obligatoire dès le 1er janvier 2022 pour les logements les plus énergivores.

Il est appelé à s’imposer comme l’outil de référence d’évaluation et d’aide à l’amélioration de la performance environnementale. Aussi, il importe de se garder des faux pas, qui risquent de dissuader les ménages d’aller vers la vertu énergétique.

La Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM

La CDI FNAIM est une fédération des professionnels du diagnostic immobilier.

En 2021, plus de 1600 diagnostiqueurs ont rejoint le syndicat. La réglementation et les obligations du secteur évoluent très régulièrement : Diagnostic de performance énergétique, loi climat, amiante avant travaux, RT2020… Des articles et des dossiers sont mis en ligne régulièrement sur ce site. Propriétaire, Bailleur, Locataire, Syndic, Pouvoirs publics, Diagnostiqueur… Profitez des contenus de la CDI FNAIM.

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