Démembrement du lot de copropriété : une gestion particulière du syndic

Démembrement du lot de copropriété : une gestion particulière du syndic

Le démembrement d’un lot de copropriété peut intervenir entre indivisaires ou entre nus-propriétaires et usufruitiers. Il impose au Syndic et au Syndicat des copropriétaires de mettre en œuvre une gestion particulière de la copropriété. L’ordonnance du 30 octobre 2019 est notamment venue modifier les règles de représentation en cas de démembrement en copropriété. Quelles sont les conséquences de cette ordonnance en cas de démembrement ? Les réponses de Paul Boscher, juriste contentieux – Pôle Copropriété et Grands Ensembles, Cabinet BJA.

Conséquences de l’ordonnance du 30 octobre 2019 sur la représentation s’agissant du démembrement

Le démembrement d’un lot de copropriété oblige le Syndic à faire face à plusieurs copropriétaires. Puisqu’ils sont parfois un grand nombre, titulaires de droits sur le même lot de copropriété. En cela, l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par l’ordonnance du 30 octobre 2019 facilite les relations entre le Syndic et les titulaires du droit sur ce lot de copropriété.

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En effet, il dispose qu’un mandataire devra être nommé par les indivisaires ou les nus-propriétaires et usufruitiers. Ce mandataire pouvant être lui-même titulaire d’un droit sur le lot ou une personne tierce. Toutefois, l’article 23 dispose explicitement que dans le cas où il n’y a qu’un unique nu-propriétaire, ce dernier sera désigné d’office comment étant le mandataire.

En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire.

À défaut d’une quelconque nomination, un des titulaires de droit sur le lot de copropriété ou le Syndic pourra saisir le Président du Tribunal Judiciaire. Celui-ci sera alors chargé de la désignation d’un mandataire. Par ailleurs, on pourra se référer au règlement de copropriété. Parce que certaines clauses peuvent prévoir qui devra endosser le rôle de mandataire selon telle ou telle situation.

Le Syndic devra adresser les convocations aux assemblées générales

Dans les faits, en cas de démembrement d’un lot de copropriété, le Syndic devra adresser les convocations aux assemblées générales ou les appels de fonds au mandataire. Il n’est donc pas tenu d’adresser ces éléments à l’ensemble des titulaires de droit sur le lot de copropriété. Ce mandataire représentera les autres titulaires de droit sur le lot de copropriété lors des AG et disposera du droit de vote.

Toutefois, quel est le rôle du syndic dans les situations suivantes ?

  • Aucun mandataire n’a été désigné,
  • La notification de cette désignation n’a pas été effectuée ou incorrectement effectuée.

Le Syndic devra adresser ces éléments à tous les indivisaires, usufruitiers et nus-propriétaires.

Dans l’hypothèse où le Syndic ne convoque pas l’ensemble des titulaires d’un droit sur ce lot, l’assemblée générale encourt la nullité (CA Paris, 27 novembre 2008, n°07/17819).

Le Syndic doit être notifié du démembrement du lot de copropriété

Le Syndic doit être notifié du démembrement du lot de propriété selon les dispositions de l’article 6 du décret du 17 mars 1967. À défaut de notification, le démembrement du lot de copropriété ne pourra être opposé au Syndic. De fait, il continuera de s’entretenir avec l’ancien propriétaire du lot.

démembrement du lot de copropriété

Quel est le régime d’imputation des charges dans le cas d’un démembrement du lot de copropriété ?

Le démembrement du lot de copropriété a également une influence sur le mode de répartition des charges ainsi que sur leur règlement. Ainsi, lorsque les droits sur le lot de copropriété se répartissent entre un usufruitier et un nu-propriétaire, la répartition obéit aux dispositions des articles 605 et 606 du Code civil.

Dès lors, l’usufruitier répond aux charges liées aux réparations d’entretien de l’immeuble. Alors que le nu-propriétaire réglera les charges liées aux grosses réparations.

Aussi, les grosses réparations se définissent comme étant celles liées à la structure et à la solidité générale de l’immeuble. C’est-à-dire la fondation, les murs porteurs ou les toitures. Sur ce point, il convient de noter que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire. C’est donc ce dernier qui participera au vote en assemblée générale concernant l’exécution de ces travaux. Ce, malgré l’élection d’un mandataire.

Une clause particulière ou de solidarité peut écarter les dispositions des articles 605 et 606

Toutefois, les dispositions des articles 605 et 606 peuvent être écartées. C’est le cas, lorsque le règlement de copropriété comporte une clause particulière ou de solidarité.

La clause particulière peut définir quel type de charges sera mis à la charge de l’usufruitier ou du nu-propriétaire. De même, elle peut encore indiquer que les charges seront exclusivement mises au débit de l’un ou de l’autre.

La clause de solidarité prévoira que l’ensemble des charges pourront être réclamées à l’un comme à l’autre sans aucune restriction – (Cass.civ.3ème, 30 novembre 2004, n°03-11201).

Concernant l’indivision, les charges devront être ventilées entre chaque indivisaire. En effet, la solidarité n’est pas acquise de plein droit dans le cadre d’une indivision. En conséquence, le Syndic devra diviser le montant des charges entre chaque indivisaire. Il procédera à cette répartition au regard de la quote-part respective au sein de l’indivision.

Là encore, le règlement de copropriété pourra prévoir une clause de solidarité entre les indivisaires permettant de réclamer l’ensemble des charges sans ventilation entre les membres de l’indivision (CA Lyon, 24 mars 2009, n°08/03647). L’absence de cette clause au sein du règlement de copropriété empêchera notamment la condamnation solidaire des indivisaires.

Recommandations du cabinet BJA

Dans l’hypothèse d’un démembrement de lot de copropriété, le cabinet BJA vous recommande de palier rapidement à l’absence de mandataire en saisissant le Tribunal compétent.

Par ailleurs, l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 prévoie que cette désignation est entièrement à la charge des indivisaires ou des nus-propriétaires. Ainsi, cette procédure n’entrainera aucuns frais pour la copropriété. De sorte que la nomination d’un mandataire empêchera tout litige dans la gestion de l’immeuble. On évitera ainsi, la possible nullité d’une assemblée générale.

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