Ajouter un ou plusieurs étages à un immeuble collectif pour financer intégralement sa rénovation énergétique : l’équation semble presque trop belle. Pourtant, elle est réelle. L’Agence parisienne d’urbanisme (APU) estime que 10 % des immeubles parisiens sont surélévables — ce qui représente, à l’échelle de la capitale, un potentiel de plus de 100 000 logements nouveaux sans artificialisation des sols. C’est dans ce contexte que Monimmeuble.com a organisé le 22 avril 2026 un Atelier Technique consacré à la surélévation en copropriété, réunissant François Pelegrin, architecte spécialiste de la densification (cabinet Architecture Pelegrin), et Lionel Rechain, président du Groupe LRDI et syndic de copropriété à Paris. Droits à construire, majorités en assemblée générale, coûts d’études, risques juridiques et pièges à éviter : cet article en restitue les enseignements essentiels.
Sommaire :
- Pourquoi la surélévation en copropriété est-elle une opportunité financière majeure ?
- Quel cadre juridique régit la surélévation en copropriété ?
- Comment se déroule un projet de surélévation en copropriété ?
- Quels sont les risques et les pièges à éviter ?
À retenir — Surélévation en copropriété
- La surélévation finance la rénovation énergétique sans appel de fonds aux copropriétaires.
- Depuis 2014, un vote en AG à la majorité de l’article 25 ou 26 suffit.
- Les études de faisabilité représentent un investissement de 25 000 à 67 000 € HT avant le permis.
- À Paris, dépasser 500 m² de surface créée impose 20 % de logements sociaux.
- Mandater un architecte avant toute discussion avec un promoteur est indispensable.
Pourquoi la surélévation en copropriété est-elle une opportunité financière majeure ?
La surélévation en copropriété ne se résume pas à ajouter des mètres carrés sur un toit. Dans les zones tendues, elle offre un levier financier puissant. Elle permet de rénover un immeuble sans faire supporter la charge aux seuls copropriétaires existants.
Une manne financière concrète
« La surélévation, c’est effectivement une manne financière, puisqu’on va vendre des droits à construire. C’est aussi l’occasion de ré-enchanter tout l’immeuble et de le doter de nouvelles performances. » — François Pelegrin, architecte, cabinet Architecture Pelegrin.
Le projet Clavel, une réhabilitation thermique et architecturale de 33 logements, conduite par Architecture Pelegrin à Paris 19e, illustre concrètement l’équation. Le coût de construction s’établit à environ 3 500 € HT/m². Ajoutez 20 % d’honoraires divers — maîtrise d’œuvre, assurance, contrôleur technique, coordonnateur SPS — et le coût total atteint 4 200 € HT/m². Or, à Paris, les logements créés en toiture se vendent régulièrement au-dessus de 10 000 € HT/m². La marge brute dépasse ainsi 5 800 € HT par mètre carré créé.
Sur 240 m² créés, cela représente 1 392 000 € HT de recettes potentielles. Dès lors, la copropriété finance 750 000 € HT de travaux de rénovation — isolation, chaufferie, ventilation — et règle l’achat des droits à construire, les indemnités éventuelles et la marge du promoteur. L’équation tient, à condition que le prix de vente au m² soit suffisamment élevé. En revanche, dans des territoires où le marché plafonne à 3 000 €/m², le calcul devient nettement plus serré.
Réduire les charges et ré-enchanter l’immeuble
Au-delà du gain financier, la surélévation en copropriété produit plusieurs effets vertueux. Plus le nombre de copropriétaires augmente, plus les charges collectives se diluent. Les frais d’entretien, d’ascenseur, de ravalement et de chauffage se répartissent sur davantage de tantièmes. En outre, l’opération impose une remise à niveau des parties communes : ravalement de façades, cage d’escalier, ascenseur existant ou à créer. Le patrimoine de chacun en sort valorisé.
« L’avantage principal pour une copropriété, c’est la diminution des charges par l’augmentation du nombre de copropriétaires. Mais c’est surtout une fenêtre d’opportunité pour réinstaurer un dialogue entre les copropriétaires — dialogue nécessaire pour mener à bien cette opération qui est très longue et très complexe. » — Lionel Rechain, président du Groupe LRDI.
Pourtant, l’avantage va au-delà des charges. La surélévation crée des logements sans artificialisation des sols. C’est un atout décisif à l’heure de la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette). À l’échelle nationale, elle constitue une réponse concrète à la crise du logement dans les zones tendues.
Plusieurs formes de densification possibles
François Pelegrin insiste sur un point souvent ignoré : la surélévation verticale n’est pas la seule option. L’architecte identifie trois formes de densification applicables aux copropriétés :
- la surélévation proprement dite (ajout d’un ou plusieurs niveaux en toiture) ;
- l’extension latérale (épaississement du bâtiment en façade ou en pignon) ;
- l’épaississement ponctuel par des « plugs » rapportés en façade pour agrandir des pièces existantes.
Or chacune répond à des contraintes réglementaires distinctes. Les extensions latérales et les fermetures de loggias, par exemple, n’entrent pas dans le champ des règles de vote spécifiques à la surélévation prévues par la loi du 10 juillet 1965. Leur mise en œuvre juridique s’en trouve ainsi considérablement simplifiée.
Quel cadre juridique régit la surélévation en copropriété ?
La surélévation en copropriété s’inscrit dans un cadre législatif en profonde mutation depuis 2013. Le passage de l’unanimité aux majorités allégées a tout changé.
De l’unanimité aux majorités allégées : l’apport de la loi ALUR
Avant 2013, toute surélévation exigeait l’unanimité des copropriétaires. En pratique, cette condition se révélait quasi impossible à réunir. L’ordonnance Duflot du 3 octobre 2013 a introduit les premières dérogations aux règles du PLU — gabarits, hauteurs, stationnement — afin de favoriser la construction de logements avec un objectif de mixité sociale.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a ensuite supprimé l’exigence d’unanimité. Elle instaure deux régimes de vote :
- Article 26 (majorité des deux tiers des voix + majorité en nombre de tous les copropriétaires) : c’est la règle de droit commun, applicable dans la plupart des communes.
- Article 25 (majorité absolue) + passerelle article 25-1 : ce régime s’applique dans les communes dotées d’un droit de préemption urbain (DPU), comme Paris. En pratique, il devient ainsi possible de voter une surélévation avec une majorité inférieure à la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires.
Le droit de surélever : à qui appartient-il ?
La Cour de cassation l’a confirmé dans une jurisprudence récente : le droit de surélever appartient au syndicat des copropriétaires dans son ensemble. Cela vaut même lorsque seul un bâtiment parmi plusieurs est concerné, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété peut toutefois prévoir deux exceptions à ce principe:
- Réserver le droit de surélévation au seul bâtiment concerné. Dans ce cas, les bénéfices de la cession des droits à construire reviennent exclusivement aux copropriétaires de ce bâtiment. Les autres copropriétaires de la résidence conservent néanmoins un droit de regard. Puisque leur accord reste nécessaire dès lors que les travaux modifient l’aspect général de l’immeuble.
- Attacher le droit de surélévation à un lot transitoire. Ce mécanisme, moins courant, permet à un copropriétaire de détenir un droit privatif à construire sur le toit. Attention cependant : la loi ELAN du 23 novembre 2018 a fixé une date butoir. En effet, les droits de surélévation attachés à un simple lot de copropriété — et non à un lot transitoire — s’éteignent automatiquement en novembre 2028. Pour conserver un droit privatif opposable, le règlement doit donc mentionner explicitement un lot transitoire, en précisant la surface de plancher exacte autorisée. Sans cette mention, le droit disparaît de plein droit à cette échéance. Les copropriétaires concernés ont donc intérêt à vérifier dès maintenant la rédaction de leur règlement.
Les règles d’urbanisme : PLU, gabarits et contraintes patrimoniales
La surélévation en copropriété relève de la réglementation des bâtiments neufs. Elle doit donc respecter la performance thermique RE 2020, les normes d’accessibilité et les règles de sécurité incendie. Le PLU local fixe par ailleurs les gabarits selon la largeur des voies — quatre catégories existent à Paris, de moins de 8 m à plus de 20 m. L’ordonnance Duflot autorise des dérogations à ces gabarits pour les projets à vocation sociale.
En outre, lorsque la copropriété regroupe plusieurs bâtiments, la loi exige une assemblée spéciale du bâtiment concerné, en plus de l’assemblée générale ordinaire. Ce double vote alourdit la procédure.
Cas particulier des combles
Les combles en parties communes ne peuvent être captés pour surélever qu’à la majorité des deux tiers (art. 26 de la loi du 10 juillet 1965), contre compensation financière versée aux autres copropriétaires. Si les combles constituent déjà des parties privatives, leur liaison au logement suppose en revanche une modification des parties communes. Dans ce cas, l’autorisation de l’AG s’impose à la majorité de l’article 25 — soit 51 % de toutes les voix.
Comment se déroule un projet de surélévation en copropriété ?
Un projet de surélévation en copropriété mobilise en général 3 à 4 ans minimum. Il exige une succession d’études, des concertations multiples et un mode opératoire défini dès le départ.
Les cinq faisabilités indispensables
François Pelegrin et Lionel Rechain s’accordent : cinq faisabilités distinctes doivent être conduites avant tout engagement.
Faisabilité administrative
Elle couvre la vérification des droits à construire selon le PLU. Elle implique aussi la consultation de l’architecte voyer, de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), des associations patrimoniales (Vieux Paris, Patrimoine XXe siècle) et de la mairie d’arrondissement. Le cas échéant, il faut également obtenir l’accord de l’architecte d’origine ou de ses ayants droit — jusqu’à 70 ans après son décès.
Faisabilité architecturale
L’architecte modélise le bâtiment existant et la surélévation projetée en 3D. Il simule l’ensoleillement — avec des logiciels tels qu’Archiwizard — et analyse l’impact des extensions sur l’éclairage naturel des logements existants. Cette étape prévient les futurs contentieux de voisinage.
Faisabilité technique
Elle mobilise plusieurs diagnostics spécialisés :
- structure et fondations (3 000 à 6 000 € HT),
- toiture et combles (1 000 à 2 000 € HT),
- amiante avant travaux (2 000 à 4 000 € HT),
- ascenseur (1 000 € HT),
- réseaux (2 000 € HT),
- relevé de géomètre (5 000 à 25 000 € HT).
Au total, cette seule phase peut atteindre 15 000 à 50 000 € HT.
Faisabilité juridique
Il s’agit d’identifier le titulaire du droit de surélever, de vérifier le règlement de copropriété et d’anticiper les modifications de l’état descriptif de division (EDD). Le recalcul des tantièmes fait également partie de cette étape.
Faisabilité financière
La copropriété construit le bilan promoteur, identifie le juste prix de cession des droits à construire et intègre une clause de variabilité du prix. Cette clause permet d’ajuster la rémunération selon les m² finalement autorisés et les prix de vente effectivement atteints.
Les coûts d’études : qui paie ?
C’est le principal goulet d’étranglement du modèle. Une étude complète représente 50 000 à 100 000 € HT avant l’obtention d’un permis — sans garantie qu’il ne sera pas attaqué. Deux options s’offrent à la copropriété :
- La copropriété finance elle-même les études. Elle garde ainsi la maîtrise totale du projet et ne dépend d’aucun promoteur. C’est la solution recommandée par les deux experts. Elle suppose néanmoins un vote en AG et une avance de trésorerie significative.
- La copropriété accorde une exclusivité de discussion à un promoteur, généralement pour 18 mois. Le promoteur finance les études en échange d’une priorité pour négocier la cession des droits. Toutefois, si le promoteur se retire — comme cela s’est produit lors de la crise immobilière de 2023 — le temps investi et les études engagées sont perdus.
Qui réalise l’opération ?
Trois modalités existent pour porter une surélévation en copropriété :
- Le syndicat des copropriétaires peut être lui-même maître d’ouvrage. Il réalise l’opération en direct, souvent avec l’aide d’un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO). En contrepartie, la fiscalité des plus-values s’applique à chaque copropriétaire bénéficiaire — environ 35 %.
- La cession du droit à construire à un promoteur est juridiquement plus simple. La plus-value sur la seule cession du droit à construire est exonérée d’impôt. C’est un avantage fiscal décisif.
- Enfin, les copropriétaires du dernier étage peuvent racheter les droits au syndicat et réaliser l’opération pour leur propre compte — par exemple, en créant un duplex.
Le mode constructif : filière sèche et préfabrication
La surélévation impose de réduire au maximum les nuisances pour les occupants. François Pelegrin recommande la filière sèche : bois, acier ou modules préfabriqués 2D ou 3D, amenés par grue et assemblés rapidement sur site. Cette approche raccourcit les délais de chantier et limite le bruit. Les désordres sur les parties communes s’en trouvent considérablement réduits.
Quels sont les risques et les pièges à éviter ?
La surélévation concentre plusieurs risques majeurs. Les ignorer, c’est s’exposer à des années de procédures et à la perte totale des investissements engagés.
Les recours contentieux : un risque systémique
Tout permis de construire affiché devient opposable aux tiers dans un délai de 2 mois. Un voisin, un riverain ou une association dispose alors d’un recours gracieux auprès de la mairie. Il peut aussi engager un recours contentieux devant le tribunal administratif. L’ordonnance du 18 juillet 2013 permet d’obtenir des dommages et intérêts contre les recours abusifs. Néanmoins, en pratique, les condamnations restent symboliques et ne dissuadent guère les recours malveillants.
Les préjudices des copropriétaires du dernier étage
Les copropriétaires du dernier étage subissent les préjudices les plus lourds : perte d’ensoleillement zénithal, nuisances de chantier, modification de l’accès à leur logement. La loi a certes supprimé leur droit de veto. Pourtant, la jurisprudence reconnaît la notion d’abus de droit. Dès lors, un tribunal peut annuler la décision de surélévation si le préjudice subi par un copropriétaire est jugé excessif — indépendamment du résultat du vote en AG.
Lionel Rechain cite ainsi un cas où un tribunal a annulé une surélévation. Dans cette affaire, l’augmentation du nombre de lots portait atteinte à la destination de l’immeuble, transformant une petite résidence de standing en immeuble ordinaire.
La fiscalité des plus-values
Lorsque le syndicat des copropriétaires porte lui-même l’opération, chaque copropriétaire bénéficiaire déclare sa quote-part du prix de vente en plus-value immobilière. Le taux global avoisine 35 %, sans abattement pour durée de détention — puisqu’il s’agit d’une vente immédiate. En revanche, si la copropriété cède le droit à construire, la plus-value n’est pas imposable. Cet avantage fiscal considérable doit donc s’intégrer dès la phase de structuration du projet.
Ne jamais engager un promoteur sans architecte
Les deux experts sont unanimes : mandater un architecte avant toute discussion avec un promoteur est non négociable. L’architecte conduit les préfaisabilités. Il maîtrise le potentiel réel du bâtiment. Il permet à la copropriété de négocier en position de force. Sans lui, la copropriété risque de sous-estimer la valeur de ses droits à construire — ou d’avaliser un bilan promoteur sous-évalué.
Par ailleurs, la règle de mise en concurrence imposée par la loi du 10 juillet 1965 contraint la copropriété à consulter au moins trois équipes de promoteurs. Cette obligation décourage de nombreux candidats d’investir dans des études préliminaires coûteuses. Une exclusivité de discussion accordée à un promoteur après une sélection initiale peut contourner cette difficulté. Il faut néanmoins l’assortir d’une clause de variabilité du prix et d’un délai de décision ferme.
