Super-procédures de recouvrement de charges de copropriété

Super-procédures de recouvrement de charges de copropriété

Connaissez-vous les super-procédures de recouvrement de charges de copropriété ? Cette procédure particulière a maintenant fait ses preuves et est devenue un véritable atout pour les Syndicats de copropriétaires. Tribune de Charles Bohbot, avocat associé du cabinet BJA Avocats.

Les super-procédures de recouvrement

Le cabinet BJA vous accompagne depuis maintenant près d’une année dans les super-procédures de recouvrement de charges de copropriété. Cette procédure particulière a maintenant fait ses preuves. Elle est devenue un véritable atout pour les Syndicats de copropriétaires à l’encontre des débiteurs de longue durée. Également, pour s’assurer d’une trésorerie suffisante en prévision de travaux importants.

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Depuis le 1er janvier 2020, la procédure « comme en la forme des référés » est devenue la procédure « accélérée au fond ».

Ce changement de dénomination ne s’est pas accompagné d’autres modifications particulières. À l’exception du fait que la procédure se déroule désormais devant le juge des référés statuant au fond et non plus le juge du fond statuant en la forme des référés.

Dans le cadre de ces super-procédures de recouvrement de charges de copropriété, les pièces nécessaires à la justification de la créance du Syndicat des copropriétaires ne diffèrent sensiblement pas de la procédure classique :

  • Justificatif de propriété (avis de mutation, matrice cadastrale, titre de propriété) ;
  • Décompte des sommes dues par le copropriétaire débiteur ;
  • Appels de fonds reprenant les entrées comptables du décompte ;
  • Procès-verbaux des assemblées votant les budgets prévisionnels et approuvant les comptes ;
  • Attestations de non recours de ces assemblées générales ;
  • Contrat de syndic justifiant de la qualité du syndic à agir au nom du Syndicat des copropriétaires ;
  • Lettres de relances et mise en demeure justifiant d’une tentative de résolution amiable du litige ;

Toutefois, cette liste de pièces justificatives de la créance est complétée de deux autres éléments. En effet, dans le cadre des super-procédures de recouvrement de charges, il faut produire : un tableau prévisionnel et le règlement de copropriété.

Quel est l’intérêt du tableau prévisionnel ?

Le tableau prévisionnel est l’élément qui donnera au Tribunal la clé pour visualiser notre demande au titre des appels de fonds non encore échus. Notons qu’ils sont devenus exigibles selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce tableau pourra inclure :

  • les appels de fonds trimestriels,
  • les cotisations de fonds travaux
  • ou encore l’ensemble des travaux ayant été votés en assemblées et devant faire l’objet d’appel de fonds exceptionnels.

Le procès-verbal votant le budget prévisionnel est l’élément qui détermine la somme que nous devons réclamer dans le cadre des super-procédures de recouvrement.

Toutefois, le calcul comptable qui détermine la part devant être mis à la charge du copropriétaire défaillant sur l’année puis sur les échéances à intervenir est fastidieux.

Pour répondre à ce problème, le tableau prévisionnel permet de présenter au tribunal ce calcul de manière détaillée. Ainsi, il est rappelé : le budget de la copropriété sur l’année, les sommes dues par le copropriétaire sur l’année ainsi que sur les échéances à intervenir.

Le règlement de copropriété est-il nécessaire ?

Dans le cadre des super-procédures de recouvrement, le règlement de copropriété a pour intérêt de présenter la clé de répartition des charges. Cette clé détaille les tantièmes de chaque lot au sein de la copropriété.

Cette clé de répartition des charges justifie que les lots appartiennent au copropriétaire défaillant. Ils doivent correspondre aux tantièmes annoncés sur les appels de fonds et dans le tableau prévisionnel.

En conséquence, le règlement de copropriété reste un élément permettant de s’assurer de la bonne justification de la créance du Syndicat des copropriétaires.

Pour conclure, le cabinet BJA recommande donc aux Syndics et Syndicats de copropriétaire souhaitant initier une super-procédure de préparer un tableau prévisionnel des sommes devant être réclamées au titre des échéances non encore échues. Échéances devenues exigibles selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le cabinet BJA reste évidemment à votre disposition pour vous transmettre un modèle de tableau prévisionnel. Il continue de vous accompagner dans l’ensemble de vos procédures de recouvrement de charges.

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