Sans carence du syndic, la désignation d’un administrateur provisoire n’est pas justifiée

cage d'escalier

Il n’y a pas carence du syndic lorsque les retards pris dans la réalisation des travaux incombent aux copropriétaires pour non-paiement des charges de copropriété. Dès lors, la désignation d’un administrateur provisoire n’est pas justifiée.

Le propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété assigne le syndicat des copropriétaires et le syndic en désignation d’un administrateur provisoire. Il reproche notamment au syndic un retard dans la réalisation de travaux votés en assemblée générale et sa carence dans le recouvrement des charges, carence ayant entraîné l’impossibilité d’engager les travaux en question.

En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par le juge (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, V). Il y a carence lorsque le syndic n’exerce pas « les droits et actions du syndicat » (absence de justification des comptes arrêtés en fin d’exercice, omission de préparer un budget prévisionnel, par exemple). La preuve de la carence du syndic doit être apportée.


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bastia, 24 juin 2015), que Mme X…, propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic, la société Organigram, en désignation d’un administrateur provisoire ;

Sur le premier et le second moyens réunis, ci-après annexés :

Attendu que Mme X… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande ;

Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que, lors des diverses assemblées générales tenues entre 2007 et 2013, des travaux de réfection de la cage d’escalier avaient été votés, les devis approuvés, un bureau chargé du suivi des travaux désigné, qu’il était résulté du rapport d’un ingénieur en bâtiment qu’avant de réaliser la réfection de la cage d’escalier, il était nécessaire de procéder à une étude préalable pour déterminer les moyens d’ancrage de l’escalier, que, lors d’une de ces assemblées générales, il avait été mentionné que le calendrier des appels de fonds, précédemment voté, n’avait pas été respecté par certains copropriétaires, de sorte que la réalisation des travaux se trouvait compromise, et retenu que l’historique des procès-verbaux de ces assemblées générales montrant que les travaux initialement prévus étaient insuffisants, que la reconstruction de la cage d’escalier, et non pas une simple réfection de celle-ci, était nécessaire, que les travaux définitifs avaient nécessité différentes études qui devaient être adoptées en assemblée générale, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que le retard dans la réalisation des travaux n’était pas dû à la carence du syndic et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le syndic justifiait avoir adressé, aux copropriétaires s’étant abstenu de payer les charges de copropriété, une mise en demeure de les régler et avoir délivré une assignation en paiement desdites charges à Mme X… le 14 novembre 2012 et à une autre copropriétaire le 16 novembre 2012, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à de simples allégations non assorties d’une offre de preuve, a pu en déduire, abstraction faite d’un motif surabondant sur le solde débiteur du décompte des charges de Mme X…, que le syndic n’avait pas failli à sa mission et que sa carence n’était pas démontrée ; que le moyen n’est pas fondé de ce chef ;

[…]
Cour de cassation chambre civile 3
Audience publique du jeudi 26 janvier 2017
N° de pourvoi: 15-25971
Non publié au bulletin, Rejet

M. Chauvin (président), président 
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat(s)
ECLI:FR:CCASS:2017:C300122
Décision attaquée : Cour d’appel de Bastia , du 24 juin 2015
Cour d’appel de Bastia, 24 juin 2015, 14/00036