Résidences-services en copropriété : Précisions sur les catégories spécifiques non individualisables

Résidences-services en copropriété : Précisions sur les catégories spécifiques non individualisables
Les Hespérides de L'ESPLANADE

L’article 14 de la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement a modifié les règles de copropriété applicables aux résidences services. Les catégories de services spécifiques non individualisables susceptibles d’être fournis par le syndicat des copropriétaires, sont précisées par le décret du 26 octobre 2016 publié au Journal officiel du 28 octobre 2016.

 

Loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement

 

Le décret du 26 octobre 2016 intervient en application de la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement qui a modifié les règles de copropriété dans les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant le 28 juin 2016, en prévoyant notamment que seuls les services spécifiques non individualisables pouvaient être fournis par le syndicat des copropriétaires. Les articles 41-1 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sont entièrement réécrits.

En effet, selon le nouvel article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est précisé que « Le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux résidents de l’immeuble de services spécifiques dont les catégories sont précisées par décret et qui, du fait qu’ils bénéficient par nature à l’ensemble de ses résidents, ne peuvent être individualisés. Les services non individualisables sont fournis en exécution de conventions conclues avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l’article 10.(…) »

 

Résidences services et services collectifs

 

Rappelons que les résidences services sont des ensembles de logements privatifs pour les personnes âgées associés à des services collectifs. Les résidences seniors de première génération sont apparues à partir des années 1970, et se sont développées dans le cadre du droit commun de la copropriété régi par la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965. Les résidents doivent s’acquitter des charges liées au logement auxquelles s’ajoutent les charges de copropriété classiques.

Les résidents peuvent être contraints de payer pour des services qu’ils ne souhaitent pas utiliser. Les charges de services dont assimilées à des charges de copropriété et tous les copropriétaires doivent s’en acquitter, qu’ils en soient ou non consommateurs effectifs. Dès lors, le propriétaire a l’obligation de payer les charges de services même si le logement est vacant. L’ensemble des charges est réparti sur l’ensemble des copropriétaires, sans tenir compte de l’utilisation réelle des équipements ou des services par chacun.

Le règlement de copropriété peut à présent fixer la répartition des dépenses d’entretien et de fonctionnement, liées à certaines parties communes affectées à ces services individualisables, qui doivent être fournis par des prestataires extérieurs choisis par l’assemblée générale de la copropriété sur proposition du conseil syndical. Par ailleurs, les conditions d’utilisation par les tiers de ces parties communes doivent faire l’objet d’une convention stipulée à titre gratuit de cinq ans ou moins, renouvelable.

La création ou la suppression de services non individualisables relèvent de la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi de 1965. Les charges afférentes aux services non individualisables sont des charges communes générales réparties en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot (L. n° 65-557, art. 10, al. 1er). Quant aux charges de fonctionnement, elles constituent des dépenses courantes au sens de l’article 14-1 de la loi de 1965 relatif au budget prévisionnel. Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.

 

Les catégories de services non individualisables

 

Rappelons que seuls les services spécifiques non individualisables peuvent être fournis par le syndicat des copropriétaires, et leur coût réparti à titre de charges de copropriété. Le décret du 26 octobre 2016 a pour objet de déterminer les catégories de services non individualisables concernées.

Ces catégories de services non individualisables sont :

 

  • l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;
  • la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, éventuellement complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue de la sécurité des personnes et la surveillance des biens ;
  • le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.

 

Ces services non individualisables sont fournis par des prestataires avec lesquels des conventions sont établies. Ces conventions prévues au deuxième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent notamment préciser :

 

  • leur durée ;
  • les conditions de leur renouvellement et de leur dénonciation ;
  • les modalités de surveillance par le conseil syndical de leur exécution ;
  • les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution ;
  • l’objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services ainsi que les conditions matérielles et financières d’occupation des locaux de la résidence.

 

Le conseil des résidents

La loi du 28 décembre 2015 a mis en place au sein des résidences-services « le conseil des résidents », qui est notamment chargé d’émettre des avis, spécialement sur le besoin de créer ou de supprimer un service, rassemble les personnes demeurant à titre principal dans la résidence. Le décret du 26 octobre 2016 précise en outre que « sont considérées comme demeurant à titre principal dans la résidence pour faire partie du conseil des résidents, les personnes qui y occupent un logement au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle ou raison de santé, ainsi que leur conjoint ou partenaire pacsé. »

Pour permettre au conseil des résidents de se réunir de sa propre initiative, une demande de convocation est adressée au syndic par des résidents représentant au moins trente pour cent du nombre total des lots d’habitation composant la résidence. Dans tous les cas où le conseil des résidents doit se réunir, le syndic avertit ses membres des lieux, date et heure de la réunion au moins un mois à l’avance par un affichage à l’emplacement prévu à cet effet au sein de la résidence. Cet emplacement doit être visible et accessible. Le document affiché rappelle les conditions de participation à la réunion.

L’ordre du jour de la prochaine assemblée générale est communiqué par le syndic au conseil des résidents par affichage à l’emplacement mentionné au moins sept jours avant la réunion du conseil, après anonymisation des documents contenant des informations à caractère personnel. Le conseil est présidé par un résident élu au scrutin secret à la majorité des votants. En cas de partage des voix, le candidat le plus âgé est déclaré élu. Le syndic préside en cas de carence.

 

Entrée en vigueur des nouvelles dispositions au 1er novembre 2016

 

L’ensemble de ces dispositions entrent en vigueur le 1er novembre 2016. Toutefois, les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant le 29 Juin 2016 demeurent régies par les dispositions du décret du 17 mars 1967. Toutefois, de manière à hâter la généralisation de ces résidences-services de nouvelle génération, il est prévu que, pour les résidences-services déjà en place, le syndic inscrive chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec certaines des nouvelles dispositions (celles envisagées aux art. 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Quant à la mise en conformité du règlement de copropriété avec le nouveau régime, il entraîne l’application des nouvelles dispositions (à l’exception de celles relatives au conseil des résidents).

> LOI n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement

> Articles 41-1 à 41-7 de la loi du 10 juillet 1965

Source : Décret du 26 octobre 2016 relatif aux résidences-services en copropriété