Répartition des charges et clause réputée non écrite

La Cour de cassation, dans cet arrêt n° 22-22.036 du 25 janvier 2024, a statué sur une clause contestée du règlement de copropriété concernant la répartition des charges. La clause en question n’était pas conforme aux dispositions légales en vigueur. Ainsi, la décision de la Cour de cassation confirme l’importance de la conformité des règlements de copropriété aux lois et règlements en vigueur. Elle souligne que les clauses non conformes peuvent être contestées et annulées. Chronique juridique de Benoit Fleury, Avocat.

Sommaire :

• Répartition des charges et modifications des états descriptifs de division
• Demande de révision de la répartition des charges en copropriété
• Réforme de la répartition des charges : précisions de la Haute Juridiction
• Clarification sur la nullité et la notion de clause « réputée non écrite » en copropriété

Répartition des charges et modifications des états descriptifs de division

De nombreuses copropriétés ont modifié leur état descriptif de division initial. Cependant, elles n’ont pas toutes publié ces changements au fil du temps. C’est pourquoi, les grilles de répartition des charges, initialement conformes à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, affichent aujourd’hui des erreurs.

 

La Cour de cassation a souligné, dans sa décision de janvier 2024 (Cass. 3ème civ., 25 janv. 2024, n° 22-22.036), l’importance du cadre juridique de ces modifications. Dans cette affaire, elle a examiné une contestation sur la clé de répartition des charges dans une résidence services. En effet, dans cette copropriété, la répartition des charges de service s’effectuait équitablement entre tous les lots. La Cour de cassation avait auparavant validé ce type de répartition. À cet effet, elle considère que les services apportent une utilité égale à tous les résidents. Néanmoins, dans ce cas spécifique, la clé de répartition, datée de 1964, est devenue inappropriée suite à l’augmentation du nombre de logements.

Demande de révision de la répartition des charges en copropriété

Un copropriétaire a engagé une action contre le syndicat des copropriétaires. Il demandait l’annulation de la clause de répartition des charges du règlement, l’établissement d’une nouvelle répartition, et le remboursement des charges payées depuis son acquisition.

La cour d’appel a jugé « nulle » la clause actuelle et a exigé une nouvelle répartition. En effet, cette dernière doit respecter les modifications des parties privatives depuis le 22 juin 1964, conformément à l’article 10 de la loi. Toutefois, le syndicat des copropriétaires a contesté cette décision en formant un pourvoi. Il reproche principalement à la cour d’appel d’avoir déclaré la clause nulle.

Réforme de la répartition des charges : précisions de la Haute Juridiction

La Haute juridiction a accédé à cette contestation en clarifiant que le juge ne doit pas annuler, mais considérer la clause contestée comme non écrite. De plus, il doit établir une nouvelle répartition des charges en respectant les critères légaux et réglementaires d’ordre public.

Cette décision est ainsi alignée sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, stipulant que toute clause contraire aux dispositions légales est réputée non écrite. En cas de répartition inappropriée des charges, le juge est chargé de définir une nouvelle répartition.

Clarification sur la nullité et la notion de clause « réputée non écrite » en copropriété

La distinction entre la nullité et la notion de « réputée non écrite » revêt une importance capitale en matière procédurale. Historiquement, les actions visant à déclarer illégales les clauses des règlements de copropriété étaient régies par la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Cependant, la Cour de cassation a révisé cette approche le 11 janvier 1983 (Cass. 3ème civ., 11 janv. 1983), rejetant l’application de ce délai. La doctrine juridique a alors suggéré l’adoption de la prescription trentenaire. Plus tard, la Cour de cassation a établi que de telles actions peuvent être engagées « à tout moment », rendant l’action pour faire reconnaître une clause comme « non écrite » imprescriptible.

Dès lors que « la loi frappe ces clauses d’inefficacité », le temps n’y change rien. Le problème de la « prescription » des actions tendant à faire constater le caractère non écrit de ces clauses ne se pose donc pas.

Ainsi, le temps n’affecte pas les clauses jugées inefficaces par la loi. Cette particularité différencie les « clauses réputées non écrites » des clauses nulles. D’ailleurs, ce caractère illicite peut être invoqué à tout instant, soit par voie d’action, soit d’exception, par un copropriétaire ou par le syndicat.