Alors que les risques et les besoins des copropriétés se diversifient, la question de “Renégocier son contrat d’assurance” s’impose. L’importance de cette démarche pour les syndicats de copropriété réside non seulement dans la quête de tarifs plus avantageux, mais également dans l’adaptation des couvertures aux réalités changeantes de l’immobilier. À l’occasion du RDV COPRO, centré sur le thème de la renégociation des contrats de la copropriété, nous avons rencontré Christophe CHOMBARD, Directeur associé, et Cédric CITRAIN, Directeur de clientèle chez ODEALIM. Ensemble, nous avons abordé les 10 questions incontournables pour saisir pleinement l’intérêt de renégocier le contrat d’assurance multirisque immeuble d’une copropriété.
Sommaire :
- Pouvez-vous nous présenter le groupe Odealim ?
- Quels sont les facteurs récents qui peuvent affecter les contrats d’assurance de copropriété ?
- Le gouvernement intervient-il pour réguler ou encadrer les contrats d’assurance habitation ?
- La copropriété doit-elle renégocier le contrat d’assurance régulièrement ?
- Est-il possible d’améliorer la couverture ou d’ajouter des garanties en renégociant le contrat d’assurance ?
- Est-ce plus avantageux de passer à une autre compagnie d’assurance plutôt que de renégocier le contrat existant ?
- Quels sont les pièges à éviter lors de la renégociation du contrat d’assurance ?
- Est-ce que les technologies jouent un rôle dans la renégociation des contrats ?
- Mettez-vous en place un système de suivi, et d’alerte sur toute la durée du contrat ?
- Quelques conseils pour choisir son courtier en assurance ?
Pouvez-vous nous présenter le groupe Odealim ?
Odealim est une entreprise qui opère en tant que courtier, se spécialisant particulièrement dans l’assurance dédiée aux métiers de l’immobilier. Sa collaboration s’étend à plus de vingt assureurs et compagnies d’assurance. Ce qui témoigne de la diversité et de la richesse de ses offres.
L’entreprise se compose de plus de 200 employés. De plus, le Groupe Odealim entretient des relations professionnelles avec près de 2 500 syndics professionnels. En cela, elle couvre les besoins en assurance de plus de 40 000 copropriétés. Bien que sa clientèle inclue des syndics professionnels, elle s’adresse également aux syndics bénévoles, offrant ainsi une gamme de services accessible et adaptable.
Au-delà de son rôle de courtier en assurance, Odealim s’investit également dans le domaine des crédits immobiliers. Cependant, l’accent est mis sur l’assurance des copropriétés, notamment l’Assurance Multirisque Immeuble (MRI), un domaine où l’entreprise excelle particulièrement. C’est pourquoi, la mise en concurrence des assurances pour les copropriétés et spécifiquement la multirisque immeuble, est au cœur de l’expertise d’Odealim. L’entreprise se consacre quotidiennement à cette tâche, mettant en avant son expérience et sa connaissance approfondie pour servir au mieux ses clients dans la gestion des risques immobiliers.
> Retrouvez toutes les actualités de notre partenaire ODEALIM sur sa page dédiée.
Quels sont les facteurs récents qui peuvent affecter les contrats d’assurance de copropriété ?
Le secteur de l’assurance a subi des augmentations significatives récemment, influencées par plusieurs facteurs globaux et locaux. Depuis la crise du Covid-19, nous avons constaté une hausse des coûts de transport et de main-d’œuvre. En outre, le conflit en Ukraine a entraîné une augmentation des prix des matériaux de construction et du pétrole. Ce dernier étant un composant essentiel dans la fabrication de nombreux matériaux. Ces événements ont eu un impact direct sur les primes d’assurance, les élevant considérablement.
Parallèlement, le changement climatique représente une préoccupation croissante. Puisqu’il, entraîne une hausse de phénomènes météorologiques extrêmes tels que les tempêtes, la grêle ou les tremblements de terre. Or, ces catastrophes naturelles accroissent les sinistres et, par conséquent, les primes d’assurance. De même, les violences urbaines ont aussi un impact sur le coût des assurances.
Enfin, les réassureurs, qui fournissent une couverture aux assureurs eux-mêmes, ont également durci leurs conditions. Ce qui se traduit par une augmentation des coûts pour les assureurs et inévitablement pour les consommateurs finaux.
En outre, précisons que les primes d’assurance s’ajustent en fonction de l’évolution du coût de la construction et de l’indice FFB. Cet indice évolue trimestriellement. Ainsi, il reflète les variations récentes qui influence les primes.
Par exemple, l’année précédente, l’indice FFB avait augmenté de plus de 8%, entraînant une hausse notable des primes d’assurance. Cette année, en revanche, la tendance est à une augmentation plus modeste, autour de 0,95%.
Tous ces éléments contribuent à une fluctuation des prix de l’assurance. Ainsi, les coûts des matériaux, les conditions climatiques, les événements sociaux et politiques, tout cela se conjugue pour façonner le paysage des primes d’assurance. Et, ces dernières continuent alors d’évoluer au gré des circonstances mondiales.
Le gouvernement intervient-il pour réguler ou encadrer les contrats d’assurance habitation ?
Le ministère de l’Économie, dirigé par le ministre Bruno Le Maire, a initié des discussions avec les assureurs. L’objectif est de contenir la hausse des primes d’assurance à un niveau comparable à celui de l’inflation. D’ailleurs, cette initiative a été mise en œuvre l’année dernière.
Mais, cette année, les compagnies d’assurance semblent moins enclines à maintenir un tel plafonnement. En effet, elles sont tiraillées entre la responsabilité sociale de ne pas imposer un fardeau excessif aux copropriétaires et la nécessité de préserver leurs ressources financières pour couvrir les sinistres. Notamment, ceux exacerbés par les événements récents et le climat économique.
Par ailleurs, un autre facteur entre en jeu. C’est la faible rentabilité des produits financiers qui affecte également la gestion financière des compagnies d’assurance.
C’est pourquoi, il est peu probable que les augmentations suivent strictement l’évolution de l’indice FFB, qui est inférieur à 1%. Cependant, elles ne devraient pas non plus atteindre les niveaux élevés de l’année précédente. Les prévisions suggèrent que l’augmentation pourrait avoisiner les 4%.
Au-delà des coûts de réparation, les dépenses opérationnelles des compagnies d’assurance doivent aussi être prises en compte. Lesquelles sont également soumises à l’inflation. D’où la nécessité de faire appel à un courtier qui va renégocier le contrat d’assurance avec les compagnies d’assurance et faire jouer la concurrence. Toute la force du courtier est d’aujourd’hui d’absorber cette augmentation de l’indice. Puisque chaque copropriété a sa propre sinistralité. Ainsi, la mission du courtier est de personnaliser les négociations pour chaque cas, avec l’objectif d’atténuer l’impact de l’augmentation des coûts d’assurance sur les clients.
La copropriété doit-elle renégocier le contrat d’assurance régulièrement ?
Renégocier le contrat d’assurance est très important pour les courtiers. Cela aide à s’assurer que la couverture est toujours adaptée et à un coût acceptable. Voici quand et comment renégocier le contrat d’assurance de votre copropriété.
Lors de la reprise d’une copropriété
La reprise d’une copropriété par un syndic professionnel ou un syndic bénévole est un moment idéal pour renégocier le contrat d’assurance. Tout d’abord, on examine le contrat existant. Lorsque l’on récupère la gestion d’un immeuble, on doit vérifier un certain nombre de données qui conditionnent le contrat d’assurance.
En effet, les termes peuvent s’ajuster en fonction des caractéristiques spécifiques de l’immeuble. Telles que la surface, la hauteur, la nature de la construction, la couverture et les types d’occupations. En effet, les types d’occupations dans un immeuble peuvent grandement influencer le risque et, par conséquent, la prime d’assurance. Soyez vigilants lorsque votre immeuble possède un commerce en rez-de-chaussée. Par exemple, la présence d’un restaurant comme une pizzéria avec un four à bois présente des risques aggravants. Dans ce cas, il faut le spécifier dans le contrat d’assurance et c’est synonyme d’augmentation de la cotisation.
De plus, la présence de caractéristiques particulières, comme une inscription à l’inventaire des monuments historiques, doit également figurer dans le contrat pour assurer une couverture adéquate.
Enfin, assurez-vous que votre contrat contient une clause de reconnaissance du risque. Cette clause est essentielle, car elle protège le syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel, des écarts qui pourraient exister entre les détails du contrat d’assurance et la situation réelle du bâtiment.
Renégocier le contrat d’assurance après une période de stabilité avec un assureur
Une période prolongée (par exemple, 36 mois) avec le même assureur offre une opportunité de renégocier le contrat d’assurance de votre copropriété. Cette période prolongée vous offre une meilleure compréhension du risque et de la fréquence des incidents, comme les dégâts des eaux.
Si votre historique de sinistres est faible, cela pourrait être le moment idéal pour rechercher des offres concurrentielles. Cependant, si votre assureur actuel reste stable sans augmenter vos primes malgré une fréquence élevée de sinistres, il peut être judicieux de rester avec lui.
En outre, réexaminez régulièrement les risques spécifiques à votre copropriété. Par exemple, vérifiez si l’emplacement de la copropriété en zone inondable ou d’autres facteurs de risque spécifiques nécessitent une attention particulière. L’objectif est d’assurer une couverture complète et éviter les déchéances de garantie ou les majorations excessives. Surtout si l’assureur découvre que la nature réelle de votre copropriété diffère de ce qui est déclaré dans le contrat.
Pour optimiser les conditions d’assurance
La renégociation est également pertinente lorsque des changements substantiels ont été apportés à la copropriété. C’est le cas quand la réalisation de travaux de rénovation réduisent le risque de sinistres. En cela, les syndics doivent informer l’assureur de travaux significatifs. Par exemple,
l’étanchéité du toit- terrasse, un ravalement de façade, etc. soumis à des garanties de dommage ouvrage. Cela pourra engendrer une baisse de cotisation.
“Il y a souvent un délai entre le moment où des travaux, tels que le ravalement de façade pour éliminer les infiltrations, sont votés et financés, et le moment où l’on observe une amélioration tangible qui influence positivement les évaluations de l’assureur. Même après avoir payé et réalisé ces travaux, il peut s’écouler plusieurs mois, voire années, avant de constater une baisse de la cotisation d’assurance. Il est donc essentiel d’informer l’assureur, par l’intermédiaire de votre courtier, des travaux effectués. Néanmoins, la compagnie d’assurance aura besoin de constater par elle-même ces améliorations dans ses évaluations techniques avant de réajuster la prime.”
De même, face à une dérive tarifaire au fil des ans, une renégociation peut être nécessaire pour ajuster la prime à un niveau plus juste.
En somme, renégocier le contrat d’assurance est un processus continu et vital dans la gestion des copropriétés. Il nécessite une compréhension approfondie du contrat actuel, des caractéristiques spécifiques de l’immeuble et du marché de l’assurance. Un courtier d’assurance compétent peut faciliter cette tâche en exploitant son expertise et son réseau pour obtenir les meilleures conditions possibles tout en assurant une couverture adéquate.
Est-il possible d’améliorer la couverture ou d’ajouter des garanties en renégociant le contrat d’assurance ?
Lorsqu’un syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel, nous demande un devis pour un immeuble, il est généralement déjà assuré. Que faisons-nous ? Nous incluons notre intercalaire, qui consiste à enrichir le contrat existant avec des extensions de garantie.
Améliorer des garanties peut signifier :
- ajouter des extensions,
- supprimer des franchises,
- augmenter les plafonds de garantie.
Notre rôle, au-delà de négocier les tarifs, est donc d’accroître le niveau de couverture.
Comment procédons-nous concrètement ? Au fil des ans, nos équipes de gestion de sinistres identifient des lacunes dans les couvertures existantes. Ces “trous dans la raquette” sont progressivement comblés en collaboration avec les compagnies d’assurance. Ainsi, nous affinons et complétons nos propositions avec des garanties supplémentaires.
Prenons l’exemple d’une cheminée haussmannienne volée dans un appartement vacant. Sans une extension de garantie adaptée, le propriétaire subirait une perte. De manière plus contemporaine, les garanties peuvent également s’étendre à des équipements modernes comme les panneaux photovoltaïques ou les bornes électriques pour véhicules. Notre but est d’adapter et d’améliorer constamment les contrats pour couvrir ces besoins spécifiques et émergents.
Est-ce plus avantageux de passer à une autre compagnie d’assurance plutôt que de renégocier le contrat existant ?
Nous collaborons avec plus de 20 compagnies d’assurance pour mettre en concurrence et sélectionner celle offrant les meilleures conditions pour un immeuble donné. Notre expertise réside dans la capacité à identifier quelle compagnie sera la plus adaptée pour des bâtiments spécifiques Comme un immeuble haussmannien à Paris ou un grand ensemble dans les Yvelines. Ce processus de mise en concurrence est essentiel pour renégocier le contrat d’assurance de manière efficace.
Toutefois, faut-il changer de compagnie chaque année ? Il est important de comprendre que les compagnies d’assurance accumulent les primes versées au fil des années, créant un “matelas” financier qui peut couvrir les sinistres. Or, changer d’assurance chaque année signifie que vous ne constituez qu’une année de primes chez chaque assureur. Ce qui peut s’avérer insuffisant en cas de sinistre important. En cela, une certaine fidélité peut être bénéfique. Puisque cela permet d’accumuler suffisamment de primes pour absorber des coûts importants sans subir de hausse significative de prime par la suite.
“Cependant, rester fidèle pendant trop longtemps, comme 10 à 15 ans, ne garantit pas forcément les meilleurs tarifs. Même si cela peut favoriser la stabilité des garanties. En réalité, la fidélité à moyen terme, souvent mesurée sur une période d’environ 36 mois selon les assureurs, semble être un équilibre optimal.”
Quels sont les pièges à éviter lors de la renégociation du contrat d’assurance ?
Éviter la résiliation à titre conservatoire
Une pratique courante, mais risquée, est la résiliation dite “à titre conservatoire”. Cela sous-entend que l’assuré pourrait revenir sur sa décision. Mais, en réalité, une fois la résiliation enregistrée, l’assureur n’est pas obligé de réactiver le contrat.
Pour renégocier le contrat d’assurance efficacement, il est préférable de préparer son dossier en amont, de mettre en concurrence les offres. Et, ensuite seulement, de résilier si nécessaire, tout en ayant déjà un devis alternatif en main.
Résilier sans préparation peut mener à des contrats moins avantageux ou à une couverture inadéquate. C’est pourquoi, il est impératif de travailler son dossier de manière exhaustive et honnête avant de procéder à une résiliation. Vous ne devez jamais résilier avant d’avoir des offres formelles et compétitives en main. Une évaluation complète et précise du risque est essentielle pour sécuriser la couverture adéquate pour la copropriété.
Éviter de solliciter simultanément plusieurs courtiers
Certains copropriétaires sont tentés d’interroger plusieurs courtiers qui eux-mêmes contactent diverses compagnies. Pourtant, il est plus judicieux de choisir un courtier compétent qui interrogera lui-même plusieurs compagnies.
Parce qu’une sollicitation excessive et désordonnée peut être contre-productive. Surtout à Paris où une compagnie répond généralement au premier courtier qui l’approche pour un dossier donné.
Notons qu’à Lyon, les pratiques diffèrent avec des compagnies répondant aux multiples courtiers sur un même dossier. Toutefois, il reste essentiel que le courtier choisi soit le plus compétent et apte à négocier les meilleures conditions.
Ne pas tomber dans le piège de la fausse déclaration
Enfin, lors de la mise en concurrence ou de la renégociation du contrat d’assurance, vous devez absolument être transparent avec les compagnies d’assurance.
Omettre de déclarer des sinistres ou retenir des informations pour obtenir une prime réduite est une mauvaise pratique. Cela peut conduire à des résiliations pour fausse déclaration, voire à des déchéances de garantie en cas de sinistre.
En effet, tous les résidents ne sont pas conscients des problèmes qui peuvent survenir dans une copropriété. Les actions en justice intentées ne sont pas toujours évidentes pour tous les copropriétaires. Sans accéder à des données complètes sur les sinistres, il est difficile d’avoir une vue d’ensemble sur l’état général ou le déclin d’une copropriété. Alors, attention aux déclarations hâtives du type : “Nous n’avons jamais eu de sinistre. Tout se passe très bien dans la copropriété.”
Est-ce que les technologies jouent un rôle dans la renégociation des contrats ?
La technologie joue un rôle crucial dans l’appréciation des risques lorsqu’il s’agit de renégocier le contrat d’assurance. Ainsi, des outils comme Google Earth et Google Maps permettent de visionner un immeuble à distance. De fait, ils offrent une perspective précise de son emplacement et de sa structure.
Par ailleurs, les API avec les compagnies d’assurance facilitent également la souscription en ligne. Ce qui rend le processus plus fluide et plus rapide. D’ailleurs, ces compagnies utilisent ces technologies pour localiser très précisément les immeubles et comprendre leur concentration dans un secteur donné. Ainsi, elles évitent de couvrir plusieurs immeubles contigus susceptibles d’augmenter le risque en cas d’incident majeur.
Bien que la technologie accélère la souscription et améliore la compréhension du risque, elle doit rester au service des experts en assurance. Un souscripteur expérimenté, familiarisé avec l’immobilier et les spécificités locales, reste indispensable pour une évaluation précise et pour offrir des conseils avisés.
La technologie, en effet, bénéficie autant aux compagnies qu’aux courtiers dans l’évaluation du risque. Notamment pour identifier des zones inondables ou des quartiers à risque. Elle permet aussi d’avoir un aperçu visuel des propriétés. Ce qui est crucial pour évaluer des risques supplémentaires comme le vandalisme régulier.
Cependant, une dépendance excessive à la technologie sans une intervention humaine adéquate peut être problématique. Parce que les systèmes automatisés peuvent manquer de nuances et ne pas être fiables à long terme sans l’expertise et le devoir de conseil d’un professionnel. Il est donc essentiel d’associer la technologie à une interaction humaine pour une évaluation et une prise de décision équilibrées et précises. S’appuyer uniquement sur la technologie peut conduire à des erreurs et des omissions qui pourraient s’avérer coûteuses et préjudiciables pour les copropriétés.
Mettez-vous en place un système de suivi, et d’alerte sur toute la durée du contrat ?
Nous utilisons des outils de suivi avancés pour renégocier le contrat d’assurance de votre copropriété. En multirisque immeuble, les contrats sont étalés tout au long de l’année avec une concentration autour du 1er janvier.
À cet effet, nous préparons des états mensuels pour anticiper les échéances de chaque contrat à deux mois d’intervalle. Cette analyse ligne à ligne, basée sur la sinistralité et notre expertise, nous permet de déterminer si nous allons négocier une baisse, un maintien, ou limiter une augmentation de prime. De plus, nous pouvons également renégocier l’insertion ou la suppression de franchises.
Ainsi, le processus est rythmé par le cycle de renouvellement des contrats. Chaque échéance est l’occasion d’un dialogue et d’une négociation avec les compagnies d’assurance.
Nous examinons chaque contrat en détail pour déterminer s’il mérite d’être maintenu, modifié, ou transféré à une autre compagnie. En cela, nous vérifions notamment si la sinistralité s’est améliorée ou si les tarifs ne sont plus compétitifs. Rappelons que les contrats se renouvellent tacitement chaque année. Mais, un changement peut être initié en respectant un préavis de deux mois, ou en saisissant l’opportunité d’une augmentation de prime jugée excessive pour proposer le transfert du contrat à une autre compagnie.
Quelques conseils pour choisir son courtier en assurance ?
Un premier conseil aux copropriétaires, conseils syndicaux et syndics de copropriété est de faire appel à un courtier performant. C’est-à-dire un courtier en assurance qui, grâce à son volume d’affaires conséquent, peut négocier de manière efficace avec les compagnies d’assurance. Car, il faut le savoir, les compagnies privilégient les courtiers ayant une influence, un certain poids sur le marché. Parallèlement, il est important de choisir un courtier proche de ses clients.
Cette double exigence, bien que souvent difficile à concilier, est essentielle. Le groupe Odealim, par exemple, a réussi à allier ces deux qualités : être influent auprès des compagnies tout en restant proche de ses clients, syndics et copropriétaires. Ce qui le rend particulièrement efficace et apprécié.
Pour résumer, on peut dire que le rôle du courtier en assurance est d’offrir un accompagnement attentif, d’être réactif et de s’engager dans un devoir de conseil pour ses clients.
Choisir le bon courtier est une étape cruciale pour renégocier le contrat d’assurance de votre copropriété de manière efficace, en assurant la meilleure couverture possible tout en optimisant les coûts.
> Retrouvez le Replay du RDV COPRO “Pourquoi faut-il renégocier les contrats de la copropriété ?”
