Les actualités juridiques de la copropriété en décembre 2024 et ce début d’année 2025 sont riches en défis et en évolutions. Dans l’émission “Podcast Copro”, animée par Isabelle Dahan et Charles Bohbot, avocat associé du cabinet BJA, les grandes questions juridiques sont analysées avec clarté. Entre la résiliation des contrats de syndic, les implications de la sortie des DPE G, les restrictions sur les meublés touristiques, et une jurisprudence marquante, les copropriétaires doivent s’adapter à un environnement complexe. Quelles solutions ces nouvelles réglementations et décisions judiciaires apportent-elles pour le secteur ?
Sommaire :
- La résiliation des contrats de syndic en cours de mandat : un enjeu majeur
- Sortie des DPE G et responsabilités des copropriétés
- Restrictions sur les meublés touristiques : impacts juridiques
- Jurisprudences récentes : décisions clés de la Cour de cassation
- Veille législative : entre fiscalité et vacance immobilière
- Podcast Copro : votre référence pour tout savoir sur les actualités juridiques de la copropriété
La résiliation des contrats de syndic : un enjeu majeur
Parmi les actualités juridiques pour la copropriété, la résiliation d’un contrat de syndic en cours de mandat constitue une problématique récurrente. Avec la modification de la loi du 10 juillet 1965 par l’ordonnance du 30 octobre 2019, la possibilité de résiliation pour “inexécution suffisamment grave” a été introduite.
Le cadre légal
L’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965 précise les conditions nécessaires à cette résiliation. Par exemple, l’assemblée générale peut révoquer le syndic si elle dispose de preuves d’un manquement grave. En revanche, si elle le révoque sans motif valable, le syndic peut réclamer des dommages-intérêts. Comme le rappelle une décision récente de la Cour de cassation (3ème chambre civile, 27 avril 1988, n°86-11.718).
“le mandat du syndic peut être révoqué à tout moment, malgré la durée prévue au contrat, les juges devant rechercher si le syndic a commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité.
Les étapes clés
- Demande par le conseil syndical. Le conseil peut demander au syndic de convoquer une assemblée générale (AG) pour voter la résiliation. Si le syndic ne le fait pas sous deux mois, le président du conseil syndical peut convoquer cette AG lui-même (article 25 c) de la loi).
- Vote en AG. La majorité des copropriétaires présents ou représentés doit valider la résiliation.
- Indemnisation potentielle. En cas de révocation abusive ou sans motif grave, le syndic peut réclamer des indemnités proportionnelles à la durée de préavis non exécutée.
“Ces procédures sont complexes mais indispensables pour garantir une gestion saine des copropriétés,” précise Charles Bohbot, Charles Bohbot, avocat associé du cabinet BJA.
> Pour en savoir plus, lire l’article détaillé de Matthieu Jacquet sur la résiliation des contrats de syndic.
Sortie des DPE G et responsabilités des copropriétés
Parmi les actualités juridiques pour la copropriété, l’entrée en vigueur de l’interdiction de louer des logements classés G à partir du 1er janvier 2025 marque une étape importante en matière de performance énergétique. Cette mesure, prévue par la loi “Climat et Résilience” du 22 août 2021, ne concerne pas directement les copropriétés, mais ses conséquences sont importantes.
Les enjeux pour les copropriétaires
Si un logement est déclaré “passoire thermique”, les locataires peuvent engager des recours contre leur bailleur pour non-conformité à la décence énergétique (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). En retour, le bailleur pourrait se retourner contre le syndicat des copropriétaires en cas d’inertie dans les travaux d’isolation des parties communes.
“Les syndicats doivent anticiper ces problématiques, car les responsabilités peuvent rapidement s’accumuler,” souligne Charles Bohbot.
Préconisations
- Planification des travaux. Les copropriétés devraient établir un plan pluriannuel de travaux pour améliorer leur performance énergétique.
- Encourager les audits énergétiques. Ces diagnostics permettent d’identifier les faiblesses thermiques des bâtiments et d’éviter des contentieux futurs.
Restrictions sur les meublés touristiques : impacts juridiques
La réglementation encadre ainsi de plus en plus les locations de courte durée via Airbnb ou d’autres plateformes. Dans cette dynamique, la loi “Le Meur” du 9 avril 2024 permet désormais aux copropriétés d’interdire cette activité à la majorité des deux tiers. Cette interdiction reste néanmoins conditionnée au fait que le règlement de copropriété stipule une interdiction des activités commerciales.
“Il ne s’agit pas d’une mesure universelle. Chaque copropriété doit adapter cette décision à sa situation spécifique,” précise Charles Bohbot.
Avant d’interdire les meublés touristiques, il est recommandé de réaliser un audit pour évaluer leurs impacts réels sur la copropriété. Cette interdiction pourrait pénaliser certains copropriétaires, notamment ceux ayant investi spécifiquement dans ce type d’activité. Dans le cadre des actualités juridiques pour la copropriété, notons que des villes comme Paris ont déjà mis en place des restrictions sévères. D’autres communes devraient suivre, renforçant la nécessité pour les copropriétés d’agir rapidement si elles souhaitent interdire cette pratique.
Jurisprudences récentes : décisions clés de la Cour de cassation
Action en réparation des préjudices individuels
La Cour de cassation (pourvoi n° 23-14.464) a clarifié que le syndicat des copropriétaires peut demander réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes, même si les préjudices n’affectent qu’une minorité de copropriétaires.
En effet, le 7 novembre 2024, la Cour de cassation a rendu une décision clé concernant la capacité du syndicat des copropriétaires à agir en justice pour obtenir réparation des préjudices affectant certains copropriétaires, sans que ces derniers aient à agir individuellement.
Cette décision met en lumière un point fondamental du droit de la copropriété : la distinction entre les préjudices collectifs et les préjudices individuels. Traditionnellement, un syndicat ne pouvait agir que pour des dommages affectant l’ensemble de la copropriété. Désormais, il peut intenter une action pour des dommages subis par une partie seulement des copropriétaires, tant que ceux-ci trouvent leur origine dans les parties communes.
“Cette décision élargit les possibilités d’action des syndicats, tout en leur imposant une vigilance accrue pour éviter les conflits d’intérêts,” explique Charles Bohbot.
Non-respect du règlement de copropriété dans la détermination des parties communes et privatives
Dans un autre arrêt du 5 décembre (pourvoi n° 23-16.359), la Cour a confirmé que le règlement de copropriété prime sur la loi pour déterminer les parties communes et privatives. Jusqu’à présent, les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 servaient de références principales. En effet, ces derniers distinguent les parties communes et privatives d’un immeuble en copropriété. Toutefois, cette nouvelle décision confirme que le règlement de copropriété prime sur la loi, sauf en cas d’ambiguïté ou de silence du texte.
En d’autres termes, lorsque le règlement de copropriété classe explicitement un élément de l’immeuble comme partie privative, les articles 2 et 3 de la loi ne permettent pas de contester cette qualification.
“En copropriété, le règlement est la norme de référence. Ce n’est que lorsque celui-ci est muet ou contradictoire que la loi de 1965 s’applique. C’est une hiérarchie inversée par rapport au droit commun,” explique Charles Bohbot.
Veille législative : entre fiscalité et vacance immobilière
En janvier 2025, la question de la vacance immobilière est plus que jamais au cœur des débats parlementaires. Dans ce contexte, et dans le cadre des actualités juridiques pour la copropriété, une proposition de loi transpartisane, portée par le député Lionel Causse (Ensemble pour la République), vise à lutter contre la multiplication des logements inoccupés en France. Face à cette problématique, avec environ 8 % des logements vacants dans les grandes villes françaises, l’objectif est de faciliter leur transformation en hébergements ou en espaces de coliving. Cependant, cette situation paradoxale soulève des interrogations sur la manière dont les pouvoirs publics peuvent à la fois encourager et contraindre les propriétaires à mettre leurs biens sur le marché.
“Cette loi, bien qu’ambitieuse, inquiète les propriétaires qui craignent une hausse des taxes,” observe Charles Bohbot.
Un dispositif “carotte et bâton” pour inciter les propriétaires à agir
Afin de lutter contre la vacance immobilière, la proposition de loi repose sur une approche combinant incitations fiscales et sanctions. D’un côté, les propriétaires qui acceptent de remettre leur bien sur le marché bénéficieraient d’avantages financiers. Par exemple, ceux qui mettent leur logement à disposition d’associations comme Habitat et Humanisme pourraient être exonérés de la taxe sur les logements vacants. De plus, des aides à la rénovation seraient proposées pour encourager la transformation de ces logements en résidences sociales ou en espaces de coliving.
À l’inverse, ceux qui choisiraient de laisser leur bien inoccupé s’exposeraient à des mesures plus contraignantes. La loi prévoit notamment une hausse de la taxe sur les logements vacants (TLV) pour les propriétaires refusant de vendre ou de louer après une certaine durée d’inoccupation. Par ailleurs, une obligation de trouver une destination au bien pourrait être instaurée, sous peine de sanctions financières.
Si l’objectif affiché est de responsabiliser les propriétaires et de réduire le nombre de logements inoccupés, cette approche suscite des inquiétudes. Comme le souligne Charles Bohbot, “le gouvernement cherche à responsabiliser les propriétaires, mais cette mesure pourrait être perçue comme une contrainte excessive.” En effet, certains propriétaires craignent de se voir imposer des obligations trop rigides, sans prise en compte des contraintes spécifiques à chaque bien immobilier.
Podcast Copro : votre référence pour tout savoir sur les actualités juridiques de la copropriété
Le monde de la copropriété évolue sans cesse, porté par des réformes législatives et une conjoncture politique incertaine. Dans ce contexte en perpétuelle mutation, il est essentiel pour les syndics, copropriétaires et conseils syndicaux de se tenir informés des dernières actualités impactant la gestion et la valorisation de leur patrimoine immobilier.
C’est là qu’intervient “Podcast Copro”, votre rendez-vous incontournable ! Chaque mois, nous analysons en détail les actualités juridiques de la copropriété et leurs implications, en vous apportant des explications claires et des conseils pratiques pour mieux comprendre ces enjeux et agir efficacement.
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