Le marché immobilier parisien continue d’évoluer entre hausses et baisses de prix, influencé par la conjoncture économique et la demande locale. Selon les dernières données des Notaires du Grand Paris (ADSN-BIEN), la plus-value immobilière à Paris reste globalement positive sur 10 ans, bien que des disparités apparaissent selon les arrondissements. Certains secteurs, comme les 6e et 7e arrondissements, conservent des valorisations élevées. Tandis que d’autres, notamment en périphérie sud, enregistrent des moins-values sur 5 ans. Cet article décrypte les tendances récentes et vous aide à comprendre où investir en 2025 pour maximiser votre plus-value.
Sommaire :
- Évolution de la plus-value immobilière à Paris : un marché en mutation
- Quels arrondissements offrent les meilleures plus-values ?
- Les zones en perte de valeur : faut-il vendre maintenant ?
Évolution de la plus-value immobilière Paris : un marché en mutation
L’immobilier parisien a toujours été un marché attractif, mais les tendances récentes montrent des évolutions contrastées en fonction des périodes et des arrondissements. D’après les données des Notaires du Grand Paris (ADSN-BIEN), la plus-value immobilière Paris varie considérablement selon l’horizon de détention d’un bien.
Une baisse généralisée des prix sur 5 ans
Entre 2019 et 2024, les prix de l’immobilier résidentiel ancien à Paris ont connu un recul global. Cette baisse a particulièrement impacté les propriétaires ayant revendu leur bien rapidement. En conséquence, de nombreuses transactions ont généré des moins-values significatives.
Une revente après 5 ans entraîne en moyenne une moins-value de 5,6%. Soit une perte de 31 350 € pour un appartement moyen de 55 m².
Certains arrondissements ont été plus durement touchés que d’autres :
- Centre (1er au 4e) enregistrent des baisses de prix de -2% à -4%, avec des pertes allant de -15 000 € à -32 000 €.
- Sud (12e au 15e) affichent les plus fortes moins-values sur 5 ans, variant entre -36 000 € et -45 000 €.
- Nord-est (18e, 19e, 20e) enregistrent également des baisses marquées, entre -9% et -7%, avec des pertes allant jusqu’à -35 700 €.
Ce repli s’explique par plusieurs facteurs :
- Baisse du pouvoir d’achat immobilier liée à la hausse des taux d’intérêt.
- Rééquilibrage des prix après une forte hausse entre 2014 et 2019.
- Diminution de l’attractivité de certains quartiers périphériques, notamment à cause du télétravail et de l’évolution des modes de vie.
Une plus-value toujours significative sur 10 ans
Malgré la baisse des prix à court terme, les propriétaires qui ont investi à plus long terme continuent de bénéficier de hausses de valeur importantes.
Un bien acheté il y a 10 ans enregistre en moyenne une plus-value de 17,6%, soit +78 100 €.
Les 6e, 7e et 8e arrondissements sont ceux qui conservent les meilleures valorisations à long terme :
- 7e arrondissement : +179 080 € en 10 ans (plus forte hausse de Paris).
- 6e arrondissement : +13% en 10 ans.
- 8e arrondissement : +17% en 10 ans.
Ces arrondissements sont caractérisés par des biens de grande taille (73 à 83 m² en moyenne), une clientèle aisée et une offre immobilière de prestige.
Pa ailleurs, les arrondissements centraux (1er au 4e) et les 5e, 9e, 16e et 17e affichent également des gains significatifs. Dans ces quartiers, les plus-values dépassent 80 000 € malgré une récente baisse des prix.
Ces chiffres montrent que, malgré les baisses récentes, la plus-value immobilière Paris reste un investissement rentable sur le long terme.
Des écarts de prix selon la typologie des biens
Les données des Notaires du Grand Paris révèlent également que la taille des appartements influence directement la plus-value immobilière Paris :
- Les grands appartements (70 m² et plus) conservent une forte valorisation dans les quartiers prisés.
- Les petites surfaces (moins de 50 m²) ont subi les baisses les plus marquées, notamment dans les 10e, 11e et 18e arrondissements.
Le 14e arrondissement affiche une stagnation des prix, ce qui explique une plus-value immobilière Paris limitée sur 10 ans (+13 000 € seulement).
Quels arrondissements offrent les meilleures plus-values ?
Malgré une baisse des prix sur les cinq dernières années, la plus-value immobilière Paris reste significative dans plusieurs arrondissements, en particulier sur une période de dix ans. Certains secteurs conservent des prix élevés et une forte valorisation à long terme, offrant ainsi des opportunités intéressantes pour les investisseurs.
Les arrondissements du prestige : stabilité et forte plus-value
Certains quartiers, considérés comme des valeurs refuges, continuent d’afficher les plus fortes plus-values immobilières Paris sur dix ans. C’est notamment le cas des 6e, 7e et 8e arrondissements, où l’immobilier de prestige et la forte demande limitent la volatilité des prix.
Pourquoi ces quartiers restent-ils attractifs ?
- Des prix moins volatils. Contrairement à d’autres secteurs de Paris, ces arrondissements n’ont pas subi de fortes variations de prix entre 2019 et 2024.
- Des biens de grande surface. Les logements vendus dans ces secteurs sont plus spacieux (73 à 83 m² en moyenne), ce qui augmente mécaniquement la valeur des transactions.
- Une clientèle stable et haut de gamme. La demande dans ces arrondissements reste soutenue Notamment par des acheteurs à fort pouvoir d’achat qui privilégient la qualité de vie et la proximité des écoles prestigieuses.
C’est pourquoi, ces arrondissements ont connu une progression plus modérée entre 2014 et 2019 (+13% à +17%). Contrairement à d’autres secteurs émergents comme les 9e et 10e arrondissements (+28% à +30%). Cependant, cette croissance mesurée a permis une consolidation des prix sur la dernière décennie, limitant les risques de baisse brutale.
Les arrondissements centraux : une forte valorisation malgré un repli récent
Les arrondissements centraux de Paris (1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 9e, 16e et 17e) restent des secteurs où la plus-value immobilière Paris est encore significative sur dix ans. Bien que certains aient subi une baisse récente.
Pourquoi investir dans ces arrondissements ?
- Un fort potentiel de revalorisation. Malgré un recul de -2% à -4% sur cinq ans, les prix restent élevés grâce à un fort historique de hausse entre 2014 et 2019.
- Une demande toujours présente. Ces secteurs attirent des acheteurs en quête de biens de caractère et de localisations centrales.
- Des infrastructures de qualité. Proximité des transports, commerces et équipements culturels renforcent leur attractivité.
Les arrondissements du nord-est : encore des plus-values, mais plus limitées
Les arrondissements 18e, 19e et 20e enregistrent encore des plus-values immobilières Paris. Toutefois, elles restent inférieures à celles du centre et de l’ouest de la capitale. En effet, ces quartiers ont connu une explosion des prix entre 2014 et 2019. Mais, la dynamique a fortement ralenti ces cinq dernières années.
Pourquoi ces arrondissements sont-ils en perte de vitesse ?
- Une croissance trop rapide entre 2014 et 2019. Le 18e arrondissement, par exemple, avait enregistré une hausse de +32%, ce qui a rendu le marché moins accessible.
- Des logements plus petits. Avec des surfaces moyennes comprises entre 42 et 47 m², ces biens sont plus sensibles aux fluctuations du marché.
- Un recentrage des acheteurs vers d’autres secteurs. L’essor du télétravail a poussé certains acquéreurs à privilégier des communes proches de Paris offrant une meilleure qualité de vie.
Cependant, ces quartiers conservent un certain potentiel d’investissement, notamment pour ceux qui recherchent un bien avec un bon rapport qualité/prix.
Les zones en perte de valeur : faut-il vendre maintenant ?
Le marché immobilier parisien connaît un ralentissement depuis 2019, et certains arrondissements enregistrent des baisses significatives des prix. Pour les propriétaires, la question se pose : faut-il vendre maintenant ou attendre une reprise du marché ? L’analyse des données des Notaires du Grand Paris (ADSN-BIEN) montre que certaines zones subissent une perte de valeur plus marquée que d’autres. Cependant, la plus-value immobilière Paris reste globalement positive sur 10 ans, ce qui peut influencer la stratégie de vente.
En effet, la période 2019-2024 a été marquée par un recul des prix dans plusieurs quartiers de la capitale. Les baisses les plus importantes concernent les arrondissements du sud et du nord-est de Paris. Puisque l’on observe des moins-values atteignant jusqu’à 45 000 € en 5 ans.
Si l’on prend l’exemple du 14e arrondissement, en 2014, le prix moyen au m² était de 8 510 €. Or, en 2024, il atteint 8 790 €, soit une hausse de seulement +3,3% en 10 ans. Mais, c’est bien en deçà d’autres arrondissements parisiens. Résultat : une plus-value très faible et un marché peu dynamique.
Si vendre après 5 ans entraîne souvent une perte, la plus-value immobilière Paris reste largement positive sur 10 ans. Si vous avez acheté votre bien entre 2019 et 2021, la revente risque de générer une moins-value. À moins d’une nécessité urgente de vendre, il est préférable d’attendre une reprise du marché d’ici 2026-2027. Par ailleurs, les baisses de prix dans certains arrondissements peuvent offrir des opportunités pour les acheteurs à long terme. Investir aujourd’hui dans un secteur en perte de vitesse peut s’avérer judicieux si le bien est bien situé et rénové.
