Foncia, leader français de la gestion immobilière, a présenté son bilan de l’année 2024 et ses perspectives pour 2025 lors d’une conférence de presse le 30 janvier 2025. Face à un marché en pleine mutation, marqué par la hausse des taux d’intérêt, la crise du neuf et les tensions sur la location, l’entreprise dévoile ses stratégies pour rebondir. Stabilisation des transactions, digitalisation, rénovation énergétique : quels sont les défis et opportunités pour Foncia et l’immobilier en 2025 ? Décryptage d’un secteur en quête de nouveaux équilibres.
Sommaire :
- Un marché immobilier 2025 en pleine mutation
- Location et gestion locative : un secteur sous tension
- Immobilier neuf : une crise persistante en 2025
- La rénovation énergétique, un levier clé pour Foncia
- Digitalisation et transformation des métiers de l’immobilier
Un marché immobilier 2025 en pleine mutation
L’année 2024 a été marquée par une instabilité sans précédent sur le marché immobilier. Toutefois, l’année 2025 s’annonce comme une période de transition, avec des signaux encourageants malgré un contexte toujours complexe.
Une année 2024 difficile pour l’immobilier ancien
Le marché de l’ancien a connu une baisse de 8 % des transactions, avec un total de 13 000 ventes réalisées par Foncia. Cette tendance s’explique par plusieurs facteurs :
- Hausse des taux d’intérêt. En 2024, le taux moyen d’un crédit immobilier est passé de 1,2 % en 2021 à 4,5 % fin 2024, rendant l’accès à la propriété plus difficile.
- Prix en baisse. Le prix moyen au m² a diminué de 4 % en 2024, une correction nécessaire après plusieurs années de hausse.
- Moins d’acquéreurs solvables. Selon la Banque de France, près de 30 % des dossiers de prêt ont été refusés en 2024, freinant les transactions.
« L’année 2024 a été une année d’ajustement pour le marché immobilier. Si la tendance se confirme, nous pourrions observer une stabilisation en 2025, avec une reprise progressive des ventes. » – Jordan Frarier, président de Foncia Transaction.
Vers un rebond en 2025 ?
Malgré cette conjoncture difficile, le marché immobilier a montré des signes de stabilisation au cours du dernier trimestre 2024. Le nombre de compromis de vente signés a ainsi progressé de 4 % sur les trois derniers mois de l’année. Ce qui témoigne d’un regain d’activité. Parallèlement, la surface moyenne des biens achetés a progressé de 2,4 %. Cette tendance révèle une évolution des critères d’acquisition des acheteurs, qui semblent privilégier des logements plus spacieux. Si cette dynamique se maintient dans les mois à venir et que la baisse des taux d’intérêt se confirme en 2025, le marché immobilier pourrait alors connaître un nouvel élan. Selon les prévisions de Foncia, une croissance de 5 % serait envisageable dans ce contexte plus favorable.
« Le regain de croissance observé à la fin de l’année 2024 nous permet d’envisager 2025 avec plus de sérénité. Si la baisse des taux se poursuit, nous pourrions assister à un redressement du marché. Toutefois, pour relancer les investissements immobiliers privés, il est nécessaire d’envisager un statut fiscal spécifique. » – Jordan Frarier.
Location et gestion locative : un secteur sous tension
En 2024, le marché de la location a connu une situation particulièrement tendue. Foncia, leader français de la gestion locative, a enregistré 60 000 locations réalisées et 400 000 biens en gestion locative. Mais, ces chiffres masquent une réalité plus complexe. En effet, on constate que l’offre locative s’est raréfiée. Tandis que la demande, portée notamment par les étudiants et les jeunes actifs, s’est accrue.
Une offre en recul, une demande en hausse
L’année 2024 a été marquée par une pénurie de logements locatifs, aggravée par plusieurs facteurs. D’un côté, la baisse du marché de la transaction a limité le renouvellement du parc locatif. De l’autre, la crise de la construction neuve a réduit l’arrivée de nouveaux biens sur le marché. En effet, Foncia a enregistré une baisse de 25% de nouveaux lots en gestion locative dans le neuf.
« Les difficultés du marché de la transaction ont exacerbé les tensions sur un marché de la location déjà en perte de vitesse. En 2025, la situation pourrait rester similaire avec un enjeu majeur : absorber la sortie progressive des passoires thermiques du parc locatif. » – Zahir Keenoo, président de Foncia ADB.
Un impact visible sur les prix des loyers
Face à cette offre réduite et à une demande toujours plus forte, les loyers ont poursuivi leur hausse en 2024, en particulier dans les grandes villes. Selon les données de l’Observatoire Clameur, les loyers ont augmenté en moyenne de 3,5 % en France, avec des hausses encore plus marquées dans certaines métropoles.
Dans les zones tendues comme Paris ou Lyon, la hausse des loyers a été accentuée par le manque de biens disponibles. Par ailleurs, la sortie progressive des logements classés G du marché locatif a contribué à cette inflation des loyers, en réduisant encore l’offre de logements accessibles.
« Avec la fin du dispositif Pinel et les nouvelles contraintes environnementales, nous constatons une forte pression sur le marché locatif. Si aucune mesure incitative n’est mise en place, l’accès au logement risque de devenir de plus en plus difficile. L’enjeu pour 2025 sera alors de rééquilibrer le marché en encourageant les propriétaires à remettre des biens sur le marché locatif tout en assurant une rénovation énergétique efficace. » – Zahir Keenoo.
Immobilier neuf : une crise persistante en 2025
L’année 2024 a été particulièrement difficile pour le secteur de la construction neuve, qui a subi un fort ralentissement. Foncia, qui détient 10 % du marché de la gestion locative dans le neuf et 30 % en copropriété neuve, a observé une contraction significative du marché.
En 2024, la production de logements neufs a atteint un niveau historiquement bas. Selon les chiffres du ministère de la Transition écologique, seulement 300 000 logements ont été autorisés à la construction en 2024, contre 420 000 en 2021. Soit une chute de plus de 28 % en trois ans. Cette baisse est la conséquence de plusieurs éléments :
- Une hausse des taux d’intérêt, qui a réduit l’accès au crédit pour les promoteurs et les acquéreurs.
- L’augmentation du coût des matériaux de construction, impactée par l’inflation et les tensions sur les matières premières.
- Un cadre réglementaire plus contraignant, avec notamment l’application de la norme environnementale RE2020. Celle-ci impose des standards plus stricts en matière de performance énergétique.
Le retrait des investisseurs privés
En plus du ralentissement des constructions, les investisseurs privés ont progressivement déserté le marché du neuf. La fin du dispositif Pinel, qui offrait une réduction d’impôt aux acquéreurs de logements neufs destinés à la location, a particulièrement pesé sur le secteur.
Les chiffres de Foncia montrent une baisse de 25 % des nouveaux lots en gestion locative dans le neuf en 2024. Dans le même temps, les ventes aux investisseurs ont chuté de 37 %, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers.
Un marché désormais dominé par les bailleurs sociaux
Face au désengagement des investisseurs privés, les bailleurs sociaux sont devenus les principaux acteurs du marché du neuf. Alors que le logement intermédiaire et social représentait environ 30 % des ventes de logements neufs en 2020, cette part a atteint près de 50 % en 2024, selon les chiffres de la Banque des Territoires. Or, ce basculement vers un modèle plus social reflète un besoin accru de logements abordables. Mais, il met aussi en évidence le désintérêt croissant des investisseurs traditionnels.
La rénovation énergétique, un levier clé pour Foncia
Face aux défis environnementaux et aux nouvelles réglementations, Foncia s’impose comme un acteur majeur de la rénovation énergétique. Comme premier syndic de France, l’entreprise joue un rôle clé dans la transition énergétique du parc immobilier, en accompagnant les copropriétés dans leurs projets de rénovation.
Depuis plusieurs années, Foncia investit dans la rénovation énergétique des copropriétés et des logements. En 2022, l’entreprise a signé un Green Deal. L’objectif était alors d’accompagner 300 projets de rénovation énergétique d’ici 2024.
Mais, cet objectif a été largement dépassé :
- 400 projets de rénovation énergétique réalisés.
- 27 000 logements rénovés.
- 1 500 collaborateurs formés à la gestion des projets de rénovation énergétique.
« Nous avons la fierté de dire qu’au 31 décembre 2024, les chiffres que je vous communique sont officiels, certifiés, validés. Nous avons réalisé non pas 300, mais 400 projets de rénovation énergétique, représentant plus de 27 000 logements. » – Zahir Keenoo, président de Foncia ADB.
Forte du succès de son premier Green Deal, Foncia prépare la signature d’un second accord en 2025, en partenariat avec le Plan Bâtiment Durable.
Les défis du financement des travaux
Si l’engagement de Foncia a permis d’accélérer les rénovations, le principal frein reste le financement. En effet, la loi impose aux bailleurs d’engager des travaux pour que leurs biens restent éligibles à la location. Et, cela, notamment pour les logements classés G, qui seront interdits à la location en 2025. Cependant, le système actuel d’emprunt collectif pose problème. Parce que chaque copropriétaire est caution individuelle de son prêt, ce qui complique les dossiers de financement.
« Quand nos équipes vont voir 650 copropriétaires et que la banque nous dit : “Madame Dupont du 3e, on ne peut pas la financer”, alors la notion même d’emprunt collectif perd tout son sens. C’est un non-sens ! » – Zahir Keenoo.
Exemple d’un projet ambitieux : Villeurbanne
À Villeurbanne, une copropriété de 650 lots a engagé un projet de rénovation énergétique de 50 millions d’euros, avec un reste à charge de seulement 6 millions d’euros pour les copropriétaires. Ce projet exemplaire a été rendu possible grâce à l’implication des 1 500 gestionnaires de Foncia, des 70 référents spécialisés et des 15 assistants à maîtrise d’ouvrage (AMO).
Une proposition pour accélérer la rénovation énergétique
Pour lever ce frein financier, Foncia milite pour une modification législative permettant de transformer l’emprunt collectif en un prêt garanti par le syndicat des copropriétaires.
« Aujourd’hui, la caution est individuelle. Demain, elle doit être collective, portée par le syndicat des copropriétaires. Si un propriétaire ne peut pas payer, le syndic fera son travail pour recouvrer les charges. Nous avons présenté cette proposition aux autorités et aux banques. » – Zahir Keenoo.
Digitalisation et transformation des métiers de l’immobilier
L’année 2024 a marqué un tournant majeur pour Foncia, avec l’achèvement du déploiement de Millénium, son nouveau progiciel interne. Cette digitalisation s’inscrit dans une stratégie plus large visant à moderniser les métiers de l’immobilier, améliorer la gestion des biens et renforcer la relation client.
Millénium : un outil au service de l’innovation
Avec plus de 10 000 collaborateurs et 600 agences réparties en France, Foncia gère un volume considérable de données et d’interactions clients. Ainsi, le déploiement du logiciel Millénium a permis d’automatiser et d’optimiser un grand nombre de tâches. En cela, il offre aux équipes plus de temps pour se concentrer sur l’accompagnement des clients.
« La fin du déploiement de Millénium dans l’ensemble de nos agences constitue une avancée majeure pour nos équipes, permettant une gestion plus fine et réactive des biens et immeubles qui nous sont confiés. » – Zahir Keenoo.
En modernisant ses outils, Foncia anticipe également les nouvelles attentes des clients, qui recherchent de plus en plus de services dématérialisés et accessibles à distance.
Une transformation en profondeur des métiers de l’immobilier
L’arrivée de nouvelles technologies dans l’immobilier impacte profondément le rôle des gestionnaires et des syndics.
« Les métiers de l’immobilier ont profondément changé ces dernières années. Il est indispensable de digitaliser le secteur pour répondre aux attentes croissantes des clients et renforcer notre présence sur le terrain. » – Zahir Keenoo.
En complément de la digitalisation, Foncia investit massivement dans la formation de ses collaborateurs.
- 1 500 collaborateurs ont été formés en copropriété pour mieux accompagner les propriétaires dans la gestion de leur bien.
- 185 heures de formation sont dispensées en moyenne à chaque nouveau gestionnaire de copropriété.
- Lancement d’une académie de formation en 2025, incluant des certifications diplômantes et un programme de Validation des Acquis de l’Expérience (VAE).
« Nous avons lancé une académie de formation pour permettre à nos collaborateurs d’obtenir des certifications diplômantes. L’objectif est de redonner ses lettres de noblesse au métier de la copropriété et de renforcer les compétences de nos équipes. » – Zahir Keenoo.
Vers une relation client renforcée grâce au digital
L’innovation digitale ne se limite pas aux outils internes. Foncia souhaite également renforcer sa proximité avec ses clients en 2025 grâce à plusieurs initiatives :
- Réorganisation territoriale des agences pour mieux répondre aux spécificités locales.
- Mise en place d’un service client digitalisé pour assurer une meilleure réactivité.
- Développement d’une plateforme client en ligne permettant de suivre en temps réel la gestion de son bien.
L’objectif est clair : offrir un service plus efficace, plus réactif et toujours plus proche des attentes des clients.
