Le marché immobilier français semble à l’arrêt. Au premier semestre 2025, les prix de l’immobilier n’ont progressé que de 1%, selon le Baromètre SeLoger – Meilleurs Agents. Une hausse modeste… qui cache d’importants contrastes. Paris reste en légère hausse (+1,4%). Mais, les dix plus grandes métropoles affichent leur plus mauvais score depuis onze ans : -0,3%. C’est un signal fort. Pourtant, les taux de crédit baissent. Le pouvoir d’achat immobilier progresse. Alors, pourquoi cette atonie ? Les experts pointent l’instabilité économique, les tensions internationales, et un climat général de prudence. Le marché reste incertain, même si les fondamentaux s’améliorent. Cette accalmie des prix de l’immobilier pourrait ouvrir une fenêtre d’opportunité… à condition de bien lire entre les lignes.
Sommaire :
- Pourquoi les prix de l’immobilier stagnent-ils malgré des conditions favorables ?
- Comment les disparités régionales redessinent-elles la carte des prix de l’immobilier ?
- Le pouvoir d’achat immobilier s’améliore-t-il vraiment ?
- Quel contexte macroéconomique influence les prix de l’immobilier ?
- Quelles perspectives pour le second semestre ?
À retenir – points clés sur les prix de l’immobilier 2025
- Stagnation nationale : +1% seulement depuis janvier 2025, contre +1,8% en 2024
- Paris résiste : +1,4% sur 6 mois, seul segment dynamique avec les zones rurales (+2,4%)
- Métropoles en difficulté : Top 10 en baisse de -0,3%, pire performance depuis 11 ans
- Pouvoir d’achat amélioré : +2 m² en moyenne grâce à la baisse des taux de crédit
- Contexte macroéconomique incertain : Taux remontés à 3,35% (+0,15 point en 3 mois)
- Disparités marquées : 65 départements en hausse vs 84 en 2024
Pourquoi les prix de l’immobilier stagnent-ils malgré des conditions favorables ?
Un premier semestre en demi-teinte
Depuis janvier 2025, les prix de l’immobilier n’ont progressé que de 1% au niveau national, contre 1,8% sur la même période en 2024. Cette performance atone s’explique par l’absence du traditionnel rebond printanier, qui, d’ordinaire, soutient la hausse des prix.
Au 1er juillet 2025, seuls 65 départements affichent une hausse des valeurs foncières, contre 84 l’année précédente. Le prix moyen national s’établit à 3 108 €/m², avec une progression mensuelle limitée à +0,2%. Cette stagnation des prix déçoit un secteur en attente de reprise, d’autant plus que les taux de crédit immobilier ont reculé sur la période, comme le souligne le Baromètre SeLoger – Meilleurs Agents. En effet, on observe un décalage persistant entre les conditions de financement et les tensions encore visibles sur les prix.
Des segments aux évolutions contrastées
Le marché immobilier évolue à plusieurs vitesses selon les segments résidentiels. À Paris, les prix progressent de 1,4% sur six mois, un net rebond comparé aux –0,2 % de 2024. Les zones rurales, toujours portées par l’engouement post-Covid, affichent une hausse de 2,4%, confirmant leur attractivité patrimoniale, notamment pour l’investissement locatif en périphérie.
En revanche, les villes du Top 10 enregistrent une baisse de 0,3%, leur plus mauvais résultat depuis 2023. Cette tendance marque un ralentissement notable pour les marchés urbains majeurs.
Les chiffres du deuxième trimestre 2025 confirment cette inertie des prix :
- +0% pour le Top 10, contre +1,4% en 2024,
- +0,2% pour le Top 50, contre +1,5%,
- et +1,1% pour les zones rurales, contre +1,8% l’an passé.
Ces données, issues de l’Indice des Prix Immobiliers (IPI), base 100 au 1er janvier 2008, illustrent l’ampleur du ralentissement, malgré un contexte de crédit plus favorable.
Comment les disparités régionales redessinent-elles la carte des prix de l’immobilier ?
Paris confirme sa résilience
La capitale poursuit sa hausse modérée, mais constante. Depuis août 2024, les prix immobiliers parisiens progressent au rythme stable de +0,2% par mois. Au 1er juillet 2025, ils atteignent 9 502 €/m², avec un indice IPI à 150,09 points. Cette tendance haussière contraste avec la stagnation observée dans les autres métropoles, où le marché de l’ancien peine à redémarrer.
L’analyse par secteur montre que 12 arrondissements franchissent désormais la barre des 10 000 €/m². En tête, le 7? arrondissement culmine à 14 897 €/m², suivi du 6? à 14 390 €/m².
À l’opposé, le 19? arrondissement reste le plus abordable, à 8 043 €/m².
Résultat : un écart de valorisation toujours marqué, qui reflète la diversité des micro-marchés au sein même de Paris.
Les métropoles en difficulté
Les grandes agglomérations peinent à retrouver leur dynamisme. À Lyon, les prix reculent de 0,5% à 4 657 €/m², à Bordeaux de 0,4% à 4 458 €/m², et à Nice de 0,2% à 5 016 €/m².
Seules Marseille (+0,8% à 3 495 €/m²) et Rennes (+0,7% à 3 810 €/m²) affichent une hausse des prix, portées par des dynamiques locales spécifiques liées au contexte économique régional.
L’indice IPI du Top 10 des grandes villes s’établit à 142,58 points, avec une évolution de –0,1% depuis janvier 2025. Pour le Top 50, l’indice atteint 130,19 points, soit une progression modeste de +0,4%, selon les données officielles du rapport sur la conjoncture immobilière. Des chiffres qui confirment que le marché résidentiel se fragmente, avec des logiques territoriales de plus en plus marquées.
Le rural maintient son attractivité
Les zones rurales bénéficient de prix accessibles et d’une demande soutenue. L’indice rural atteint 110,91 points avec +2,4% depuis janvier. Cette dynamique, amorcée en 2021, confirme la recomposition des préférences résidentielles des Français, avec une progression de +29,5% sur 5 ans.
Région parisienne : une majorité en baisse
En Île-de-France, la tendance est majoritairement baissière. Seuls la Seine-et-Marne (+0,3%), l’Essonne (+0,1%) et Paris (+0,1%) progressent. Les autres départements franciliens reculent, avec le Val-d’Oise et la Seine-Saint-Denis à -0,3%.
Le pouvoir d’achat immobilier s’améliore-t-il vraiment ?
Malgré la stagnation des prix, la capacité d’acquisition des ménages s’améliore.
La raison ? La baisse des taux hypothécaires, qui redonne un peu d’air aux acheteurs.
En moyenne, les villes du Top 10 et du Top 50 gagnent 2 m² de pouvoir d’achat immobilier.
Nantes illustre bien cette tendance : avec une baisse des prix de -1,3%, la surface accessible passe de 57 m² à 61 m², soit +4 m² gagnés en quelques mois. Le calcul repose sur un ménage de deux adultes au revenu médian, avec un taux d’endettement de 33% sur 20 ans.
À Montpellier, bien que les prix aient augmenté de +2,2%, la baisse des taux de crédit permet de stabiliser le pouvoir d’achat à 44 m². En somme, la reprise du pouvoir d’achat immobilier reste fragile, mais bien réelle dans plusieurs grandes agglomérations.
Paradoxalement, cette amélioration n’incite pas les acquéreurs à concrétiser leurs projets. L’incertitude macroéconomique et financière maintient les ménages dans l’expectative.
Quel contexte macroéconomique influence les prix de l’immobilier ?
Les conditions de financement restent instables, compliquant les prévisions immobilières.
Alors que les taux d’emprunt semblaient se stabiliser autour de 3% cet été, ils atteignent désormais 3,35%, soit +0,15 point en trois mois.
Cette hausse rapide des taux perturbe les décisions d’achat, en particulier chez les ménages primo-accédants. L’incertitude macroéconomique renforce l’attentisme, malgré un contexte plus favorable en début d’année.
Des taux indexés sur les obligations d’État
L’évolution des taux immobiliers suit de près celle des obligations d’État françaises (OAT 10 ans), qui enregistrent une hausse notable. Les données d’Empruntis confirment cette corrélation directe entre marchés obligataires et conditions de crédit. Un contexte qui impose aux emprunteurs de réagir vite, mais aussi de renforcer leur dossier pour bénéficier des meilleures conditions possibles.
Les taux longs d’emprunt d’État progressent significativement, passant de 2,8% en décembre 2024 à 3,2% aujourd’hui. Cette hausse de 0,4 point en six mois reflète les tensions géopolitiques actuelles qui pèsent sur les prix de l’immobilier.
La BCE face à un dilemme
En juin 2025, la Banque Centrale Européenne a abaissé son taux directeur de 0,25 point.
Cette décision s’inscrit dans une stratégie d’assouplissement monétaire visant à soutenir l’économie. Mais, cette mesure peine à compenser la hausse de l’OAT 10 ans, qui alourdit le coût du crédit. Ainsi, les conditions de financement restent contrastées et limitent l’impact de la BCE sur le marché immobilier.
L’élan baissier des taux observé en 2024 semble désormais derrière nous. L’évolution future des prix immobiliers dépendra largement de la stabilisation des tensions géopolitiques, encore trop présentes pour rassurer durablement les marchés. Dans ce contexte, la visibilité reste faible pour les investisseurs comme pour les acquéreurs.
Quelles perspectives pour le second semestre ?
L’instabilité ambiante complique toute tentative de prévision sur les prix. Selon le Dr Thomas Lefebvre, vice-président Data de SeLoger-Meilleurs Agents, la stabilisation des conditions de crédit reste un prérequis indispensable pour relancer le marché.
En effet, le marché immobilier compose avec une double incertitude : les tensions macroéconomiques internationales et les aléas politiques internes. Ce climat inédit fragilise les repères traditionnels et remet en question la capacité du secteur à retrouver son dynamisme.
Le Baromètre SeLoger-Meilleurs Agents, adossé à plus de 30% des transactions nationales via 30 000 agences immobilières, offre une lecture fiable des tendances. Ainsi, il confirme que la hausse des taux obligataires, couplée aux incertitudes géopolitiques, rend toute projection hasardeuse, même si les taux de crédit s’assouplissent.
Le marché entre dans une phase de mutation profonde. Les logiques traditionnelles de valorisation s’effacent au profit de nouvelles dynamiques territoriales et économiques. Un nouveau cycle immobilier semble s’amorcer, encore difficile à décoder, mais porteur de transformations durables.
FAQ – Prix de l’immobilier français 2025
Pourquoi les prix de l’immobilier stagnent-ils en 2025 malgré la baisse des taux ?
La stagnation des prix de l’immobilier (+1% seulement depuis janvier) s’explique principalement par l’absence du regain printanier traditionnel et l’incertitude macroéconomique. Bien que les taux aient baissé, leur remontée récente à 3,35% (+0,15 point en 3 mois) et les tensions géopolitiques maintiennent les ménages dans l’expectative. L’instabilité des conditions de crédit complique la projection des acquéreurs dans leurs projets immobiliers.
Quelles sont les villes où les prix de l’immobilier progressent encore ?
Paris tire son épingle du jeu avec +1,4% sur 6 mois et un prix moyen de 9 502€/m². Marseille (+0,8%), Rennes (+0,7%) et Strasbourg (+0,6%) résistent également. À l’inverse, Lyon (-0,5%), Bordeaux (-0,4%) et Lille (-0,3%) subissent des baisses. Les zones rurales maintiennent leur attractivité avec +2,4%, confirmant la tendance post-Covid.
Le pouvoir d’achat immobilier s’améliore-t-il vraiment en 2025 ?
Oui, paradoxalement. Malgré la stagnation des prix de l’immobilier, le pouvoir d’achat progresse grâce à la baisse des taux de crédit. Les villes du Top 10 et Top 50 gagnent en moyenne 2m² de superficie accessible. Nantes illustre cette tendance avec un gain de 4m² (de 57m² à 61m²) grâce à une baisse des prix de -1,3%. Cependant, cette amélioration ne stimule pas les décisions d’achat.
Faut-il investir dans l’immobilier parisien ou en province actuellement ?
Paris confirme sa résilience avec une progression constante de +0,2% mensuel depuis août 2024, mais les prix restent très élevés (9 502€/m²). Les métropoles de province traversent une période difficile avec des baisses généralisées. Les zones rurales offrent le meilleur potentiel avec +2,4% et des prix accessibles, bénéficiant de l’engouement pour la qualité de vie post-pandémie.
Quelles sont les perspectives d’évolution des prix de l’immobilier pour le second semestre 2025 ?
Les perspectives restent incertaines en raison du contexte macroéconomique inédit. L’évolution des prix de l’immobilier dépendra de la stabilisation des taux de crédit et de l’apaisement des tensions géopolitiques. La BCE poursuit sa politique d’assouplissement, mais les taux longs d’État continuent de progresser (de 2,8% à 3,2% en 6 mois). La capacité du marché à retrouver son dynamisme traditionnel reste questionnée par les experts.
