Le rapport Daubresse-Cosson, publié le 30 juin 2025, propose un nouveau cap pour le statut du bailleur privé. Face à l’effondrement de la construction neuve et à la chute des transactions, les députés avancent des solutions fortes. Parmi elles : un amortissement fiscal pour la location nue, des abattements revalorisés et un bonus pour les loyers abordables. Cette réforme s’inspire du modèle LMNP, avec un impact budgétaire maîtrisé. Elle pourrait générer 1,9 milliard d’euros de recettes publiques, créer 100 000 emplois et produire 90 000 logements d’ici 2030. Une révolution fiscale attendue par tout le secteur. Le statut du bailleur privé devient un levier central pour relancer l’offre et répondre à la crise du logement.
Sommaire :
- Amortissement universel : la révolution fiscale du statut du bailleur privé
- Quels bonus fiscaux pour encourager les loyers modérés ?
- Pourquoi rehausser le déficit foncier imputable ?
- Comment l’IFI sera-t-il réformé dans le statut du bailleur privé ?
- Quels impacts économiques attend-on du statut du bailleur privé ?
- Analyse des experts : forces et limites du statut du bailleur privé
- FAQ – Statut du bailleur privé
À retenir
- Amortissement étendu : 5% pour le neuf, 4% pour l’ancien avec 15% de travaux
- Abattement micro-foncier porté à 50% avec plafond à 30 000€
- Déficit foncier relevé de 10 700€ à 40 000€
- Exclusion IFI pour les biens locatifs longue durée
- Bonus fiscaux jusqu’à +1,5% d’amortissement pour loyers modérés
- Impact économique : +1,9 Md€/an et 100 000 emplois créés d’ici 2030
- Application : mutations à partir de décembre 2025 uniquement
- Rentabilité locative améliorée par la réforme fiscale
- Investissement immobilier facilité par la simplification administrative
Amortissement universel : la révolution fiscale du statut du bailleur privé
La première mesure phare du statut du bailleur privé concerne l’ouverture de l’amortissement à tous les biens loués en longue durée. Cette proposition révolutionnaire établit un taux d’amortissement de 5% pour les constructions neuves et 4% pour l’ancien, conditionnée à 15% de travaux.
Comme l’explique le rapport Daubresse-Cosson : “L’amortissement de l’actif constitue un principe de base de la comptabilité des activités économiques. En matière immobilière, tous les agents économiques amortissent les biens qu’ils ont à l’actif.”
Le futur statut du bailleur privé introduira un amortissement forfaitaire destiné à simplifier les obligations déclaratives. Cette mesure dispense les propriétaires de l’obtention d’un numéro SIREN et de la transmission d’une liasse fiscale.
Alléger les démarches, sans perdre en efficacité
L’objectif, comme le souligne le rapport, est d’éviter une complexité administrative excessive, tout en préservant l’efficacité fiscale du dispositif. Ce régime s’appliquera uniquement aux mutations réalisées à partir de décembre 2025, marquant une entrée en vigueur progressive de cette mesure clé.
Investissement locatif neuf : une chute historique
L’investissement locatif dans le neuf s’effondre. Selon le rapport Daubresse-Cosson, le nombre de logements concernés est tombé à 15 000 en 2025. Soit une baisse de 80% par rapport à la période pré-Covid. La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) confirme cette tendance avec une chute de 41% des réservations au premier trimestre 2025.
Pour relancer le marché, le rapport prévoit un abattement micro-foncier revalorisé, passant de 30% à 50%, avec un plafond de revenus doublé, de 15 000 € à 30 000 €. L’objectif est ainsi de rendre l’investissement locatif plus attractif, en particulier pour les petits bailleurs, et soutenir la production de logements neufs.
Quels bonus fiscaux pour encourager les loyers modérés ?
Ce nouveau statut instaure un système de bonus progressifs pour récompenser les bailleurs proposant des loyers inférieurs au marché. Les bonus d’amortissement varient de 0,5% à 1,5% selon le niveau de loyer appliqué (intermédiaire, social ou très social). Cette approche incitative vise à concilier rentabilité privée et utilité sociale, tout en supprimant l’obligation de conventionnement ANAH pour les investissements avec travaux.
Le rapport souligne que cette mesure répond à un besoin urgent : “Il s’agit de reconnaître le rôle économique et social tenu par les propriétaires-bailleurs, qui logent près du quart des Français.” Cette approche du statut du bailleur privé s’inspire du dispositif Loc’Avantages existant, mais avec une approche simplifiée et plus attractive.
Pourquoi rehausser le déficit foncier imputable ?
L’augmentation du plafond d’imputation du déficit foncier de 10 700€ à 40 000€ constitue une mesure majeure. En effet, cette revalorisation, la première depuis 25 ans, tient compte de l’inflation des coûts immobiliers et des travaux. Comme l’indique le rapport : “Ces plafonds, non revalorisés depuis 25 ans, ne correspondent plus à la réalité des investisseurs.”
Le statut du bailleur privé reconnaît ainsi la réalité économique des investisseurs particuliers face à la hausse continue des prix de l’immobilier. Le rapport précise que “les prix ont été multipliés par plus de deux alors que le revenu disponible brut n’a augmenté que de 30%” sur les 25 dernières années.
Comment l’IFI sera-t-il réformé dans le statut du bailleur privé ?
Par ailleurs, le rapport propose l’exclusion des biens mis en location de longue durée de l’assiette de l’IFI. Cette mesure reconnaît le caractère productif de l’investissement locatif, contrairement aux biens de jouissance personnelle. Le rapport justifie cette mesure en précisant : “Si la mise en place de l’impôt sur la fortune immobilière visait à taxer les situations de rente, elle n’aurait pas dû s’appliquer aux biens mis en location de longue durée.”
Selon Alexis Alban, président de Lodgis, cette évolution du statut du bailleur privé élimine “une pénalisation injuste des propriétaires-bailleurs qui contribuent à l’offre de logements”. Cette exonération IFI concernerait environ 180 000 foyers fiscaux propriétaires de biens locatifs.
Quels impacts économiques attend-on du statut du bailleur privé ?
Le futur statut du bailleur privé promet des retombées économiques majeures. D’ici 2030, il pourrait générer 90 000 logements supplémentaires par an, dont :
- 40 000 en investissement locatif neuf,
- et 30 000 dans l’ancien.
L’effet économique se ferait sentir rapidement. Dès 2026, l’impact budgétaire est estimé à +0,5 milliard d’euros. Entre 2026 et 2032, la mesure pourrait rapporter en moyenne 1,9 milliard d’euros par an, confirmant son potentiel structurant pour le marché immobilier.
En effet, ces projections du statut du bailleur privé intègrent les recettes de TVA (20% sur le neuf), les droits de mutation (6% en moyenne) et la taxe d’aménagement. Le rapport précise : “Une réforme qui réduit le déficit public : +0,5 Md€ en 2026, +1,9 Md€ par an en moyenne sur 2026-2032.”
Analyse des experts : forces et limites du statut du bailleur privé
L’enthousiasme de Lodgis pour le statut du bailleur privé
Alexis Alban, président de Lodgis, salue cette réforme : “Chez Lodgis, nous accueillons ce rapport avec enthousiasme. C’est une excellente nouvelle : le marché immobilier va se redynamiser.” Il souligne que le statut du bailleur privé s’inspire intelligemment du régime LMNP : “Loin de le pénaliser et de le rendre moins attractif, le rapport Daubresse-Cosson semble plutôt s’en être inspiré.”
Les réserves des experts JD2M
Victor Peltier, Directeur général de JD2M, émet des réserves sur certains aspects du statut du bailleur privé : “À nouveau, le meublé est un peu oublié, et même si le rapport mentionne brièvement l’importance de la location meublée de longue durée.” Il s’inquiète du risque de transfert du meublé vers le nu : “Le principal risque est alors que des loueurs de meublés se tournent vers la location nue afin de réduire leurs charges.”
Stéfano Demari, Président de JD2M, met en garde contre les “dommages collatéraux” de la simplification : “Simplifier les mesures déclaratives, et limiter du même coup le recours à des acteurs professionnels […] augmente donc de manière importante les risques d’erreurs ou de fraude.” Ainsi, il rappelle que “près de 200 millions d’euros de CFE manquent, chaque année, aux communes françaises, en raison du défaut d’immatriculation des loueurs.”
Le défi du financement selon les experts
Victor Peltier souligne l’enjeu budgétaire du statut du bailleur privé : “Si le secteur de l’investissement immobilier a bien évidemment besoin d’un coup de pouce fiscal afin de dynamiser la création d’offres d’hébergement, c’est le coût des mesures qui risque de rendre les propositions de ce rapport difficilement applicables en l’état.” Il rappelle que “l’État recherche activement plus de 44 milliards d’euros en envisagent de les prélever sur des secteurs clés.”
Le soutien unanime de l’Alliance pour le Logement
L’Alliance pour le Logement, regroupant FFB, USH, FNAIM, FPI et autres acteurs majeurs, exprime son soutien total : “Les membres de l’Alliance pour le Logement […] saluent le travail important réalisé par Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson.” L’Alliance insiste sur l’urgence : “L’Alliance pour le Logement demande que les propositions Daubresse-Cosson relatives au statut du bailleur privé figurent dans le projet de loi de finances pour 2026.”
Rapport officiel : “Pour une relance durable de l’investissement locatif – Rapport au Gouvernement” par Marc-Philippe Daubresse (sénateur du Nord, Les Républicains) et Mickaël Cosson (député des Côtes-d’Armor, Les Démocrates), juin 2025. Mission parlementaire commandée par le ministre de l’économie et des finances, la ministre chargée des comptes publics et la ministre chargée du logement.
FAQ – Statut du bailleur privé
Quand entrera en vigueur le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé s’appliquera uniquement aux mutations (achats) réalisées à partir de décembre 2025. Cette date a été choisie pour éviter un effet d’aubaine et relancer rapidement le secteur tout en évitant un exercice 2025 catastrophique. Les investissements déjà réalisés ne bénéficieront pas rétroactivement de ces mesures.
L’amortissement proposé concerne-t-il tous les types de biens ?
Non, l’amortissement du statut du bailleur privé concerne uniquement les biens mis en location de longue durée (nue ou meublée). Pour les logements anciens, une condition de travaux représentant au moins 15% de la valeur du bien est exigée. Le taux est de 5% pour le neuf et 4% pour l’ancien, calculé sur 80% de la valeur du bien (hors terrain).
Comment fonctionnent les bonus pour loyers modérés ?
Les bonus d’amortissement varient selon le niveau de loyer pratiqué : +0,5% pour les loyers intermédiaires, +1% pour les loyers sociaux, et +1,5% pour les loyers très sociaux. Ces seuils correspondent à ceux du dispositif Loc’Avantages. En régime micro-foncier, les bonus d’abattement sont respectivement de +5%, +10% et +15%.
Le statut du bailleur privé remplace-t-il le dispositif Pinel ?
Non, le statut du bailleur privé ne remplace pas Pinel, mais constitue un régime fiscal permanent et universel. Contrairement aux dispositifs temporaires comme Pinel, ce statut vise à donner de la stabilité et de la visibilité aux investisseurs sur le long terme, sans limitation de durée ni de zones géographiques spécifiques.
Quel sera l’impact sur les finances publiques ?
Contrairement aux idées reçues, le statut du bailleur privé générera des recettes publiques nettes : +0,5 milliard d’euros dès 2026 et +1,9 milliard d’euros par an en moyenne sur 2026-2032. Ces gains proviennent de l’augmentation des transactions (TVA, droits de mutation), de la construction neuve et des emplois créés dans le secteur du bâtiment.
