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Crédit

PTZ : un prêt pour booster le budget des primo-accédants

Cécile Roquelaure, Directrice des Études d’Empruntis

Les banques recommencent à commercialiser le Prêt à Taux Zéro au titre de l’année 2022. Empruntis fait le point sur les bénéficiaires de ce prêt sans intérêt. Quel est le mode de fonctionnement du PTZ ? Quelles sont les clés pour en bénéficier ? Décryptage par Cécile Roquelaure, Directrice des Études d’Empruntis.

Le PTZ aide les ménages modestes à devenir propriétaires

Le PTZ est réservé aux ménages achetant pour la première fois ou n’ayant pas été propriétaire sur les 2 dernières années. De fait, c’est un prêt sans intérêt qui vise à compléter le financement d’un premier achat immobilier. Il permet ainsi de réduire le budget mensuel consacré à l’achat. Précisons que le PTZ est davantage orienté vers les ménages modestes. Pour autant, le plafond de revenus n’est pas le seul critère à remplir pour être éligible.

Eligibilité du PTZ

 

En effet, l’éligibilité au PTZ et son montant dépendent du :

  • foyer achetant le bien. Il s’agit du nombre de personnes et des revenus de 2020 (avis d’imposition de 2021). En effet, en fonction du nombre de personnes qui composent le foyer fiscal, le plafond de revenus pour être éligible varie. Pour une personne seule, le montant maximum est entre 24 000 € et 37 000 € selon la zone d’achat.
  • projet : la localisation et le type de bien acheté. Le PTZ a pour objectif de booster l’accompagnement des ménages qui achètent dans les zones tendues. Mais, il favorise aussi la rénovation de biens anciens dans les zones moins actives.

 

Le montant de l’opération détermine le montant du PTZ, dans le respect de la quotité maximum. Cela représente :

  • 10% de l’opération pour un logement social,
  • 20% pour un logement neuf en zone détendue,
  • 40% de l’opération pour logement neuf en zone tendue ou ancien avec travaux en zone détendue.

 




Plus la zone est dite tendue, plus les critères d’accès sont ouverts et le montant de PTZ conséquent, même s’il doit respecter une quote-part du projet. Ainsi, une famille avec 2 enfants peut accéder à un PTZ de maximum 102 000 € en achetant dans le neuf ou en faisant construire sa maison avec un Revenu Fiscal de Référence de 74 000€.

Un remboursement souple qui présente de nombreux avantages

Le premier atout visible du PTZ est son absence d’intérêts. Mais, ce n’est pas le seul ! Son fonctionnement et son intégration dans le plan de financement constitue un véritable intérêt pour les ménages. Puisqu’il offre une souplesse de remboursement grâce à la période de différé.

En effet, la durée du PTZ varie en fonction de tous ces critères. Elle pourra être de 25 ans maximum avec une période de différé pendant laquelle le ménage ne rembourse pas le PTZ (de 5 à 15 ans) et une période de remboursement (de 10 à 15 ans).

Exemples de prêt PTZ selon les profils

 

Plus les revenus sont élevés plus la durée est courte. Mais, cela peut autoriser un jeune en pleine évolution de carrière de ne rembourser que son crédit classique durant la période de différé. Ainsi, on considèrera l’évolution de ses revenus pour appliquer une souplesse budgétaire. Au contraire, un couple avec enfant privilégiera souvent une mensualité stable sur l’ensemble de la durée du financement pour ne pas avoir de « surprise ».

Le PTZ encore un an… Mais après ?

Certes, le PTZ constitue un vrai coup de main cependant en 2023, les conditions de ressources seront modifiées. Actuellement, le Revenu Fiscal de Référence est celui de N-2. C’est-à-dire qu’un projet en 2022 fera l’objet d’une prise en considération des revenus de 2020, et donc de l’avis d’imposition de 2021.

Or, en 2023, les ressources estimées seront celles de la date de l’émission de l’offre de prêt. Cela aura un impact fort pour certains emprunteurs. En effet, les ménages qui subissent une baisse de leurs revenus ne seront plus pénalisés par des revenus qu’ils ne perçoivent plus. En parallèle, les jeunes entrant dans la vie active ne seront plus favorisés par ce mécanisme.

Par ailleurs, bien que le PTZ fasse l’objet de modifications en 2023, il est conservé ! La question du logement sera centrale au travers du pouvoir d’achat dans cette année électorale. De toute évidence, le PTZ constitue un levier important surtout dans une période de hausse des prix constante. D’autant plus que le risque de remontée des taux n’est pas exclue. Puisqu’ils ont atteint un plancher et que tout plaide pour une remontée, même si elle sera certainement lente.

Principaux enseignements sur les primo-accédants ayant bénéficié du PTZ en 2021

Depuis plusieurs années, la part des bénéficiaires continue de baisser. Les modifications successives de ce prêt ont naturellement réduit la voilure des bénéficiaires. Mais, ce n’est pas la seule raison.

En effet, son recentrage sur le neuf et les zones tendues est pénalisé par les difficultés de production de nouveaux logements. D’autant plus en cette période de crise sanitaire.

En 2021, la part des primo-accédants bénéficiant d’un PTZ est de 14%. Le montant moyen du PTZ est de 60 724 € soit -5 % en comparaison à 2020, après une quasi-stabilité.

Focus PTZ 2021

 

Regardons de plus près, la situation des primo-accédants bénéficiant d’un PTZ. On observe que leurs revenus sont inférieurs de près de 40% et que leur apport est divisé par 2. Toutefois, ils achètent un bien d’une valeur « seulement » inférieure de 30%, grâce au PTZ. À noter, plus d’un projet sur 2 est réalisé dans le neuf dont un quart pour une construction individuelle, et moins de 20% dans l’ancien. Plus précisément, on constate que 66% sont des achats avec travaux et 34% des achats portent sur des logements sociaux.

Quelques bons conseils

En premier lieu, il est important d’estimer ses droits à PTZ avant de se lancer dans la recherche d’un bien immobilier. Car, l’obtention de ce prêt peut modifier profondément le projet. Par exemple, vous allez peut-être envisager de réorienter votre recherche vers un bien neuf. Dans ce cas, le PTZ va permettre de « gonfler » l’enveloppe de financement. Mais, il sera également possible de choisir un bien à rénover pour profiter du PTZ dans l’ancien.

Par ailleurs, ce prêt peut devenir un vrai coup de pouce pour les jeunes avec une forte évolution de revenus. En effet, c’est l’occasion de se lancer grâce à la prise en compte du RFR de N-2. Ce Revenu fiscal de référence va ainsi maximiser le montant du PTZ octroyé.

Enfin, il faut penser à la prise de garantie. Si le PTZ est associé à un Prêt Accession Sociale, et que le montant des 2 excède 15 000 €, il y a obligatoirement une garantie réelle de 1er rang. Ce que l’on appelle le régime d’hypothèque légale. Pour autant, si le PTZ est associé à un crédit classique, l’hypothèque n’est pas obligatoire. Mais, la banque peut souhaiter un cautionnement. De plus, vous n’échappez pas à l’assurance emprunteur. La couverture du PTZ par une assurance sera exigée au même titre que pour un crédit classique.

Comment une simulation de prêt à taux zéro peut vous aider??

Lorsque vous envisagez un prêt à taux zéro, un simulateur vous permet d’estimer le financement. Le capital qui peut vous être attribué peut varier en fonction de votre situation et de la localisation géographique de votre future acquisition. Vous aurez donc besoin d’un site sérieux pour faire une simulation de votre prêt à taux zéro. Pour étudier différents scénarios, modifiez simplement les détails que vous entrez dans le simulateur. Un simulateur peut vous aider à décider :

  • L’acompte que vous devez avancer?;
  • Si un PTZ est une bonne option?;
  • La durée de prêt qui vous convient.

Si le paiement mensuel que vous voyez dans le simulateur vous semble élevé, vous pouvez essayer quelques tactiques pour le réduire. Jouez avec quelques-unes de ces variables :

  • Choisissez un prêt plus long : avec un terme plus long, votre paiement mensuel sera moins élevé.
  • Dépensez moins pour la maison : emprunter moins se traduit par un versement mensuel moins élevé.
  • Avancez un acompte plus important : c’est une autre façon de réduire la taille du prêt.

Une simulation de prêt à taux zéro est un tremplin pour vous aider à mieux préparer votre projet.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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