Au printemps 2025, le marché immobilier français montre un visage contrasté. D’après le baromètre SeLoger–Meilleurs Agents publié en juin, les prix n’ont augmenté que de 0,1 % en mai – un chiffre étonnamment faible pour cette période habituellement dynamique. Cette stagnation surprend, d’autant que les transactions repartent à la hausse et dépassent à nouveau les 800 000 sur douze mois. Le baromètre décrit un marché fragmenté. Paris enregistre une légère hausse (+0,3 %), tandis que les grandes métropoles restent globalement stables. Face à cette situation inédite, les experts s’interrogent : assistons-nous à un simple ralentissement ou à un nouveau cycle du marché ?
Sommaire :
- Un printemps 2025 décevant pour les prix immobilier en France
- Marché immobilier : disparités territoriales marquées
- L’impact décisif des taux d’intérêt sur les prix immobilier en France
- Source
- FAQ – Prix immobiliers en France 2025
Un printemps 2025 décevant pour les prix immobiliers en France
Une progression nationale en berne malgré un contexte favorable
Mai 2025 confirme une tendance préoccupante : les prix immobiliers en France n’augmentent que de 0,1 % au niveau national. Le marché immobilier déçoit, malgré l’attente d’un rebond printanier. Pourtant, les conditions semblent réunies : le crédit s’ouvre à nouveau, le pouvoir d’achat immobilier s’améliore et les taux d’intérêt sont plus favorables qu’en 2024. Ce ralentissement s’inscrit dans un contexte européen plus large. Selon Eurostat, l’Allemagne et le Royaume-Uni enregistrent, eux aussi, un coup de frein sur leur marché immobilier.
Les zones rurales résistent un peu mieux avec une hausse de 0,6 %. Mais, elles font moins bien qu’en mai 2024, où elles affichaient +0,7 % selon le baromètre. Plus préoccupant encore : les prix reculent de 0,1 % dans le Top 50 des villes françaises. Or, ce repli signale un essoufflement des centres urbains de taille moyenne. Quant à la relative bonne tenue des zones rurales, elle s’explique par une demande toujours soutenue pour les maisons individuelles et des prix encore abordables face aux métropoles.
Des transactions qui repartent malgré la stagnation des prix
Paradoxalement, l’activité transactionnelle repart à la hausse. En février 2025, le nombre de ventes sur douze mois a franchi le cap des 800 000, selon les notaires. Cette reprise montre que la demande reste solide, malgré la stagnation des prix.
Les acheteurs accélèrent aussi leurs décisions. Dans les 11 plus grandes métropoles françaises, les délais de vente ont reculé de 4 jours en un mois, et de 11 jours en trois mois, d’après les données SeLoger–Meilleurs Agents. Cette réactivité grandissante traduit une adaptation au nouveau contexte économique. Ainsi, les acquéreurs veulent saisir les bonnes opportunités, avant une possible remontée des taux.
En parallèle, le parcours d’achat se digitalise de plus en plus. Selon l’Observatoire du Crédit Logement, 73 % des primo-accédants utilisent désormais des outils d’estimation en ligne avant même leur première visite.
L’indice IPI révèle une stabilité sur le long terme
L’Indice des Prix Immobiliers (IPI) calculé par SeLoger-Meilleurs Agents, en base 100 au 1er janvier 2008, affiche 123,30 points pour la France au 1er juin 2025. Cette mesure objective confirme que les prix immobiliers en France ont progressé de 26,8% sur dix ans et de 11,5% sur cinq ans, mais seulement de 0,6% depuis le début 2025.
Marché immobilier : disparités territoriales marquées
Paris résiste à la torpeur générale avec 9 519€/m²
Paris résiste à la morosité du marché immobilier. En mai 2025, les prix y augmentent de 0,3 %, selon le baromètre SeLoger–Meilleurs Agents. La capitale fait mieux qu’en mai 2024 (+0,1 %), mai 2023 (–0,2 %) ou mai 2022 (+0,2 %). À 9 519 €/m², elle conserve une dynamique propre, portée par une demande toujours forte.
L’analyse par arrondissement révèle de grands écarts. Le 7e culmine à 14 591 €/m², tandis que le 19e reste à 7 959 €/m². Douze arrondissements franchissent désormais la barre des 10 000 €/m², signe d’une gentrification qui se poursuit. Plusieurs facteurs expliquent cette résistance : une offre limitée (seulement 2,1 % de logements vacants selon l’Insee), une attractivité internationale toujours présente et un effet de rattrapage après la crise. Paris concentre ainsi l’essentiel de la hausse des prix immobiliers au niveau national.
Un Top 11 des métropoles divisé : les gagnants et les perdants
L’analyse détaillée révèle un marché à deux vitesses parmi les grandes métropoles. Six villes affichent une tendance haussière sur trois mois : Bordeaux mène avec +1,7% (4 487€/m²), suivie de Montpellier (+1,4% à 3 476€/m²), Marseille (+1,2% à 3 459€/m²), Rennes (+1% à 3 811€/m²), Paris (+0,8%) et Toulouse (+0,6% à 3 488€/m²).
Cette performance de Bordeaux s’explique notamment par l’arrivée de la LGV en 2017 qui continue de porter le marché, réduisant le temps de trajet vers Paris à 2h04, selon SNCF Connect.
À l’inverse, cinq métropoles connaissent un recul notable des prix immobiliers en France. Nice (-1,7% à 5 045€/m²) et Nantes (-1,9% à 3 319€/m²) semblent amorcer une correction durable. Pour Nice, l’attentisme de la clientèle internationale, plus sensible au contexte géopolitique, explique cette baisse. Quant à Nantes, la ville vit un retour à la normale après une explosion spectaculaire des prix de +50% entre 2015 et 2021.
Enfin, Lille, avec -0,7% sur trois mois et -2,2% depuis décembre (3 395€/m²), corrige une reprise trop rapide de début 2024, alimentée par l’optimisme lié à la baisse des taux. Lyon (-0,4% à 4 714€/m²) et Strasbourg (stable à 3 718€/m²) complètent ce tableau contrasté.
La région parisienne suit la tendance de stagnation
En Île-de-France, une majorité des départements franciliens connaissent une légère baisse des prix immobiliers en France. Seuls Paris (+0,3%), les Hauts-de-Seine (+0,1%) et les Yvelines (+0,3%) progressent. Les autres départements reculent : Val-d’Oise (-0,3%), Essonne (-0,4%), Seine-et-Marne (-0,2%), Val-de-Marne (-0,3%) et Seine-Saint-Denis (-0,3%).
L’impact décisif des taux d’intérêt sur les prix immobiliers en France
Un accès au crédit qui se maintient selon la BCE
L’accès au crédit soutient toujours le marché immobilier. Les banques maintiennent leur intérêt pour le financement des achats, malgré un volume de crédits encore deux fois inférieur à celui de janvier 2022. Entre le 1er avril 2024 et le 1er avril 2025, la production de crédits progresse tout de même de 4,7 %, selon la Banque centrale européenne.
En outre, cette hausse alimente les transactions et limite le risque de chute brutale des prix. En cela, elle reflète la confiance persistante des banques dans la solidité du secteur immobilier, malgré les incertitudes économiques. En parallèle, les conditions d’octroi s’assouplissent. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, 87 % des dossiers sont acceptés dès la première demande, contre 81 % en 2024.
La remontée des taux, nouvelle menace pour le pouvoir d’achat
Les taux d’intérêt deviennent la principale source d’inquiétude pour l’évolution des prix immobiliers en France. Pour la première fois depuis janvier 2024, les taux des prêts immobiliers repartent à la hausse. Ils passent de 3,2 % en mars à 3,35 % actuellement, soit le même niveau qu’en décembre 2024.
Cette hausse de 0,15 point en trois mois réduit la capacité d’emprunt de 1,3 % sur 20 ans. Les primo-accédants, qui empruntent souvent sur 25 ans, perdent encore davantage : –1,6 %. À cet effet, le baromètre rappelle qu’à chaque hausse de 0,1 point, les emprunteurs perdent en moyenne 1 % de capacité d’achat.
L’OAT 10 ans comme indicateur avancé
Si les taux d’intérêt continuent de suivre la courbe de l’OAT à 10 ans, la hausse pourrait se poursuivre. Depuis fin 2024, cette obligation d’État a gagné 0,45 point, selon le baromètre. Cette tendance alimente les inquiétudes et pousse de nombreux acheteurs potentiels à attendre, ce qui pourrait peser sur les prix immobiliers. Au 1er juin 2025, l’écart entre l’OAT française (2,85 %) et son équivalent allemand (2,31 %) reflète une prime de risque toujours présente sur la dette française, d’après les données Bloomberg.
Un marché en équilibre instable : entre espoir et inquiétude
Le marché immobilier français évolue dans un équilibre fragile. Les prix ne baissent pas, soutenus par le crédit et une demande encore présente. Mais, ils ne repartent pas non plus, faute de véritable moteur. Les transactions reprennent, tandis que l’incertitude autour des taux refait surface.
Cette phase d’attente interroge la capacité du marché à retrouver un élan durable. Selon le baromètre SeLoger–Meilleurs Agents, une reprise des prix ne pourra s’enclencher qu’avec une stabilité financière et un retour de la confiance des ménages. Les mois à venir seront donc décisifs pour confirmer — ou non — cette stagnation observée au printemps.
Source
Le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents s’appuie sur les transactions communiquées par 30 000 agences immobilières présentes sur les plateformes, couvrant plus de 30% des transactions immobilières nationales. Les données incluent la base des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), les transactions historiques des Notaires de Paris/Île-de-France, et des données socio-démographiques.
FAQ – Prix immobiliers en France 2025
Pourquoi les prix immobiliers stagnent-ils au printemps 2025 ?
La stagnation des prix immobilier France (+0,1% en mai 2025) s’explique par plusieurs facteurs : la remontée des taux d’intérêt de 3,2% à 3,35%, l’attentisme des acheteurs face aux incertitudes économiques, et un marché qui se normalise après les tensions post-Covid. Malgré un contexte favorable (crédit accessible, pouvoir d’achat en hausse), la dynamique printanière habituelle n’a pas eu lieu.
Quelles sont les villes où les prix immobiliers progressent le mieux ?
Bordeaux domine avec +1,7% sur trois mois, suivie de Montpellier (+1,4%) et Marseille (+1,2%). Paris résiste avec +0,3% mensuel, performance supérieure aux années précédentes. À l’inverse, Nantes (-1,9%) et Nice (-1,7%) connaissent les plus fortes baisses, traduisant un marché à deux vitesses entre métropoles.
Comment les taux d’intérêt impactent-ils le marché immobilier ?
La hausse des taux de 0,15 point en trois mois fait perdre 1,3% de capacité d’emprunt sur 20 ans et 1,6% sur 25 ans pour les primo-accédants. Cette dégradation du pouvoir d’achat immobilier freine la demande. Si les taux suivent l’OAT 10 ans (+0,45 point depuis fin 2024), la pression pourrait s’accentuer sur les prix.
Le nombre de transactions immobilières progresse-t-il en 2025 ?
Oui, paradoxalement les transactions repartent malgré la stagnation des prix. Le seuil des 800 000 transactions sur douze mois a été franchi en février 2025. Les délais de vente raccourcissent : -4 jours en un mois et -11 jours en trois mois dans les grandes métropoles, témoignant d’une accélération des décisions d’achat.
Faut-il s’attendre à une baisse des prix immobiliers en France ?
Le marché reste en équilibre instable. Les prix ne chutent pas grâce au maintien du crédit (+4,7% de production selon la BCE) et à la demande soutenue, mais ne redémarrent pas non plus. L’évolution dépendra de la stabilité des taux d’intérêt et du retour de la confiance des ménages dans les prochains mois.
