Les députés ont tranché : il n’y aura aucun assouplissement pour les propriétaires de passoires thermiques. L’Assemblée nationale a rejeté une proposition de loi qui visait à accorder des dérogations à l’interdiction de location des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette interdiction, effective depuis le 1er janvier 2025, s’étendra aux logements classés F en 2028 et E en 2034. Malgré les critiques des professionnels de l’immobilier, qui alertent sur une baisse de l’offre locative et une multiplication des litiges, la majorité a choisi de maintenir le cap fixé par la loi Climat et Résilience. Quels sont les impacts de cette décision pour les propriétaires et locataires ? Quelles alternatives existent pour éviter une crise du logement ? Décryptage.
Sommaire :
- L’interdiction de location des passoires thermiques : un calendrier strict
- Pourquoi le projet de loi MARCHIVE/ECHANIZ a-t-il été rejeté ?
- Les conséquences pour les propriétaires bailleurs
- Vers une crise du logement ?
L’interdiction de location des passoires thermiques : un calendrier strict
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Cette interdiction concerne les nouveaux baux, mais également les reconductions tacites. Ainsi, cette mesure s’inscrit dans le cadre de la loi Climat et Résilience. Cette dernière votée en 2021 prévoit une montée en puissance des restrictions :
L’objectif est clair : accélérer la rénovation énergétique et lutter contre la précarité énergétique. Cependant, cette mesure fait face à une levée de boucliers, notamment dans le secteur immobilier.
Pourquoi le projet de loi MARCHIVE/ECHANIZ a-t-il été rejeté ?
Le 29 janvier 2025, l’Assemblée nationale a rejeté la proposition de loi portée par les députés Bastien Marchive (Parti radical) et Iñaki Echaniz (Parti socialiste). En effet, ce texte visait à prévenir les litiges liés aux obligations de décence énergétique. Et, cela, en particulier dans les copropriétés, où les travaux de rénovation dépendent d’un vote collectif.
L’enjeu principal du projet : une suspension temporaire sous conditions
Le projet de loi MARCHIVE/ECHANIZ proposait un assouplissement limité et encadré de l’interdiction de location des passoires thermiques dans des situations spécifiques. Il ne s’agissait pas d’un report général. Mais, plutôt, d’une suspension temporaire pour les bailleurs confrontés à des contraintes indépendantes de leur volonté.
Deux situations étaient concernées :
- Un plan de travaux de rénovation avait été voté en assemblée générale de copropriété. De nombreux logements classés G sont situés dans des copropriétés. Or, dans les immeubles, la décision de réaliser des travaux relève du vote des copropriétaires en assemblée générale. Un propriétaire individuel ne peut donc pas décider seul de rénover son bien si les travaux concernent l’ensemble de l’immeuble (isolation des façades, rénovation du chauffage collectif, etc.). C’est pourquoi, la proposition de loi prévoyait de suspendre temporairement l’interdiction de location si une copropriété avait validé un plan de rénovation. Bien que les travaux n’avaient pas encore été réalisés.
- Les travaux étaient techniquement impossibles ou refusés par une décision administrative. Certains immeubles anciens sont impossibles à rénover, notamment en secteur protégé ou classé. Dans ces cas, des règles d’urbanisme peuvent empêcher certaines améliorations énergétiques (interdiction d’isoler par l’extérieur, restrictions sur le remplacement des fenêtres, etc.). De plus, des contraintes techniques existent. Comme l’impossibilité de raccorder un immeuble au réseau de chauffage collectif ou encore une structure ne permettant pas une isolation performante… À cet effet, le texte proposait donc une exemption temporaire pour ces situations. Ils permettaient ainsi aux propriétaires de continuer à louer en attendant des solutions alternatives.
Un rejet aux lourdes conséquences
Les députés ont rejeté l’article principal du texte par 72 voix contre 65, ce qui a vidé la proposition de sa substance et contraint ses auteurs à la retirer. Cette décision exclut toute dérogation pour les propriétaires en copropriété, même lorsque la rénovation dépend du vote de l’assemblée. Par conséquent, les bailleurs doivent assumer la responsabilité de l’indécence énergétique de leur logement et s’exposent à des sanctions.
L’UNIS dénonce un coup dur pour les bailleurs
L’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS) et d’autres acteurs du secteur ont dénoncé une décision rigide qui ne prend pas en compte les réalités techniques et juridiques.
« Sans articulation avec les travaux de l’immeuble collectif, il est impensable d’exiger d’un bailleur qu’il passe de G à D en seulement neuf ans », explique Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS.
Elle ajoute :
« Le calendrier actuel pousse des milliers de bailleurs dans l’impasse, alors même que certains ont déjà engagé des démarches pour rénover leur bien ».
L’UNIS demandait deux ajustements pragmatiques :
- Pas de rétroactivité pour les baux en cours.
- Une suspension de l’indécence énergétique si des travaux ont été votés.
Cependant, le gouvernement a refusé ces demandes.
Les conséquences pour les propriétaires bailleurs
L’absence d’assouplissement entraîne des conséquences immédiates pour les propriétaires :
- Des logements invendables ou inlouables. Un propriétaire qui ne peut pas rénover son bien faute de décision en copropriété ne peut ni le louer ni facilement le vendre.
- Une explosion des contentieux. Les locataires peuvent demander une réduction de loyer en raison de l’indécence énergétique de leur logement.
- Une pression accrue sur les petits bailleurs. Selon la Fnaim, environ 250 000 logements classés G se situent en copropriété et pourraient se retrouver bloqués.
Vers une crise du logement ?
L’interdiction de location des passoires thermiques pourrait provoquer un véritable effet domino sur le marché immobilier. Face aux contraintes imposées par la loi, certains propriétaires, notamment ceux qui ne peuvent pas engager de travaux faute d’accord en copropriété, choisissent de vendre leur bien plutôt que de le rénover. Cette tendance entraîne une diminution de l’offre locative. Et, cela rend encore plus difficile l’accès au logement pour les ménages les plus modestes.
Dans ce contexte de raréfaction des biens disponibles à la location, les prix risquent de grimper. Avec moins d’appartements accessibles sur le marché, la pression sur les loyers s’intensifie. En outre, ce phénomène accentue encore la crise du logement. Cette situation toucherait particulièrement les grandes agglomérations, où la demande est déjà largement supérieure à l’offre.
Par ailleurs, cette situation met en lumière la nécessité pour l’État de renforcer ses dispositifs de soutien à la rénovation énergétique. De nombreux propriétaires, bien qu’ils soient conscients des enjeux environnementaux, peinent à financer les travaux exigés. Sans une hausse significative des aides publiques et une simplification des démarches administratives, ces rénovations risquent de rester inaccessibles à une partie des bailleurs. Si le gouvernement n’intervient pas, l’interdiction des passoires thermiques entraînera une double peine. D’une part, une pénurie de logements à louer. Et, d’autre part, une exclusion des ménages les plus précaires du marché locatif.
La ministre du Logement, Valérie Létard, a évoqué la possibilité de proposer un nouveau texte dans les mois à venir, sans toutefois en garantir l’adoption.
Conclusion
Avec le rejet de cette proposition de loi, les bailleurs de passoires thermiques doivent s’adapter aux restrictions sans dérogation. Entre les contraintes juridiques et les obstacles à la rénovation en copropriété, cette décision risque d’aggraver la tension sur le marché locatif. Si l’objectif climatique est louable, la mise en application de cette interdiction reste un défi majeur pour les propriétaires et les pouvoirs publics. Que pensez-vous de cette mesure ? Faut-il revoir l’application de la loi Climat et Résilience ?
Admettre de la part de nos “zélus” qu’ils se sont trompés depuis le début est aussi improbable que de gagner au loto. On ne change pas une doxa qui perd, surtout quand elle vient de Bruxelles et qu’on est en France. Incompétence, conflits d’intérêts, lobbies voire corruption font le reste.
Cela ferait sens si les règles de calcul du logiciel 3CL étaient réputées infaillibles, or ce n’est pas le cas. Beaucoup de logements classés en F ou G sont tout sauf des “passoires énergétiques”. Ils ont souvent le tord d’être chauffés à l’électrique (coef. d’énergie primaire de … 2,3 pour rappel), d’avoir un chauffe-eau électrique, d’être de petites surfaces et comble de l’horreur calculatoire, en dernier étage.
Quant aux rénovations énergétiques complètes et autres ITE, malgré leur coût exorbitant avec tout ce que cela englobe généralement (VMC, mode de chauffage, etc.) elles ne permettent généralement que de gagner une seule lettre (2 parfois), ne seront jamais économiquement rentabilisées, et ont un bilan énergétique sous l’angle de l’énergie grise, catastrophique pour la planète qu’on prétend vouloir naïvement sauver.
Les logements neufs en promotion ?! Un vaste blague où les promoteurs isolent à peine plus qu’avant malgré l’exigence croissante des RT. Ils jouent simplement avec les règles de calculs que ce logiciel 3CL permet (…). Mais aucun souci, ils sont dans les règles pour le moment.
A quand la fin de l’aveuglement et le réveil ?!