Le marché locatif immobilier français traverse une période de forte tension en cette fin d’année 2024. C’est le constat dressé par l’Observatoire Guy Hoquet Location dans sa dernière étude sur les tendances de janvier à septembre. Alors que la demande de logements à louer ne cesse de croître, l’offre disponible se contracte fortement. Conséquence directe : les loyers s’envolent dans la plupart des régions. Quelles sont les raisons de ce déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché locatif immobilier ? La situation est-elle la même partout en France ? Décryptage des derniers chiffres clés et analyses.
Sommaire :
- Une offre locative en fort recul, surtout sur le marché des logements non meublés
- Le marché locatif immobilier se résume à un déséquilibre offre/demande selon les régions
- Loyers en hausse : le marché locatif immobilier de plus en plus cher
- Un marché locatif immobilier sous tension appelé à le rester
Une offre locative en fort recul, surtout sur le marché des logements non meublés
Selon les chiffres de l’Observatoire Guy Hoquet Location, le nombre de biens proposés à la location a reculé de 5,2% entre janvier et septembre 2024 par rapport à la même période en 2023. Cette pénurie est particulièrement marquée sur le segment des logements loués vides. En effet, ces derniers représentent 62% de l’offre locative, mais leur nombre a chuté de 11,7% en un an. À l’inverse, l’offre de logements meublés (38% du total) progresse de 7,7%.
Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier, explique cette tendance par “la contraction brutale du marché de la transaction, la baisse de la construction dans le neuf, et les contraintes fiscales et réglementaires qui se durcissent pour les propriétaires”.
Le marché locatif meublé tire mieux son épingle du jeu, car il offre des avantages fiscaux, des loyers plus élevés et la flexibilité que permet le bail meublé lorsque le bailleur souhaite reprendre son logement.
Le marché locatif immobilier se résume à un déséquilibre offre/demande selon les régions
L’analyse région par région de l’Observatoire Guy Hoquet Location révèle de fortes disparités :
- La pénurie de logements à louer est plus forte dans la moitié Est (jusqu’à -9,5% dans les Hauts-de-France) que dans l’Ouest (+1,3% en Bretagne, +1,2% dans les Pays de la Loire)
- Les biens non meublés sont partout en fort recul. De -4,1% dans les Pays de la Loire à -19,3% en Île-de-France
- À l’inverse, l’offre de meublés progresse partout, de façon spectaculaire en Bretagne (+15,3%), Pays de la Loire (+12,5%) et Normandie (+11,8%)
Même constat dans les 20 plus grandes villes de France hors Île-de-France (chiffres Guy Hoquet Location) :
- Dans la moitié d’entre elles, majoritairement dans le Sud, l’offre locative s’effondre jusqu’à -11,6% à Nice
- Un quart voit le nombre de biens à louer augmenter, surtout dans l’Ouest, jusqu’à +9,2% au Havre, portée par le meublé
- Un quart résiste mieux que la moyenne (-5,2%) grâce à une offre locative conséquente, de -1,6% à Lyon à -4,9% à Lille
Loyers en hausse : le marché locatif immobilier de plus en plus cher
Conséquence logique de ce déséquilibre entre une demande locative dynamique et une offre qui se raréfie, le loyer moyen progresse de 4% en 2024 pour atteindre 14,6 €/m2 au niveau national. Bien que présente partout, cette inflation des loyers reflète aussi les disparités territoriales :
- De +2,5% en Corse et en Bretagne à +5% en Île-de-France
- Des loyers moyens allant du simple au double. De 10,8 €/m2 en Bourgogne-Franche-Comté à 25,6 €/m2 en Île-de-France
L’envolée des loyers est aussi alimentée par la part croissante de logements meublés mis en location. Puisque leurs loyers au m2 sont systématiquement 20% plus élevés que les non meublés. En outre, cette tendance est particulièrement marquée dans les grandes villes de France :
Un marché locatif immobilier sous tension appelé à le rester
Guy Hoquet Location dresse le portrait d’un marché locatif durablement sous pression, coincé entre des candidats locataires toujours plus nombreux et une offre de logements disponibles insuffisante.
Du côté de la demande, deux facteurs alimentent la pression :
- L’arrivée croissante de nouveaux entrants. En effet, 1,8 million d’étudiants sont attendus en 2024 contre 1,6 million en 2020
- L’allongement des baux en cours avec des locataires en place pendant 7 ans en moyenne contre 6 ans en 2020
En face, l’offre locative est pénalisée par de multiples facteurs :
- La désaffection des investisseurs pour l’immobilier locatif avec la hausse brutale des taux de crédit immobilier, les nombreuses contraintes règlementaires et fiscales (encadrement des loyers, normes énergétiques, IFI, plus-value à la revente …)
- Une production de logements neufs en fort recul (estimation à -20% en 1 an, à fin août 2024)
- Et au 1er janvier 2025, l’interdiction de location des logements classés en DPE G. Soit environ 755 000 logements selon les estimations de l’ADEME, dont l’impact est déjà mesurable :
Face à ce cocktail explosif, le réseau Guy Hoquet Location évoque de possibles “ajustements [réglementaires] envisagés par les pouvoirs publics”. Le réseau immobilier fait notamment référence aux propos de la ministre du Logement, Valérie Létard, qui a déclaré en octobre que “le calendrier pourrait être adapté pour les logements en copropriété”. Elle a ainsi reconnu les difficultés spécifiques à ces habitations, liées “à la prise de décision collective et à la réalisation de travaux”.
Mais, pour Guy Hoquet Location, ces aménagements à la marge ne suffiront pas à résorber la pénurie de logements et à détendre durablement le marché locatif. Seule une action vigoureuse et concertée pour stimuler la construction neuve et l’investissement locatif privé permettrait d’inverser la tendance. Sans quoi le marché locatif immobilier risque de rester encore longtemps sous haute tension.
