Malgré une légère embellie sur le marché immobilier, le marché locatif français reste profondément déséquilibré en cette fin d’année 2024. La baisse des taux d’intérêt, passés de 4,2 % en décembre 2023 à 3,6 %, a contribué à relancer l’accession à la propriété. En conséquence, la demande locative a diminué de 9,4 % sur un an. Cependant, l’offre de biens à louer reste insuffisante pour répondre aux besoins. Elle a même reculé de 4,4 % sur la même période. Décryptage d’une situation complexe et contrastée, où les signes d’amélioration peinent encore à se concrétiser pour les locataires.
Sommaire :
- Une offre locative au plus bas qui peine à se reconstituer sur le marché locatif français
- La demande locative en léger reflux avec le retour des projets d’achat
- La hausse des loyers se poursuit à un rythme soutenu
- Paris, un marché atypique qui s’améliore plus vite
- Quelles perspectives pour débloquer le marché locatif français ?
Une offre locative au plus bas qui peine à se reconstituer sur le marché locatif français
Après un fort recul de 8,6% en 2022 puis de 22,1% en 2023, la baisse de l’offre locative ralentit en 2024 à -4,4% sur un an en octobre. Cependant, elle reste à un niveau très bas, en repli de 31,9% par rapport à octobre 2021.
Comme l’explique Alexandra Verlhiac, économiste chez SeLoger, “Bloqués dans leur projet d’achat, de nombreux locataires se sont retrouvés contraints de le rester. Or, cette situation n’a pas permis au stock de biens à louer de se reconstituer sur le marché locatif français”.
La situation est cependant contrastée dans les 10 plus grandes villes françaises. Si des villes comme Lille (-14,2%), Montpellier ou Strasbourg voient leur offre locative s’effondrer encore plus rapidement, d’autres comme Marseille (+24%), Bordeaux (+14,7%) ou Nantes (+46,8%) enregistrent une hausse sur deux ans.
La demande locative en léger reflux avec le retour des projets d’achat
Bien qu’en baisse de 9,4% sur un an en octobre 2024 grâce à la reprise des transactions dans l’ancien (-0,9% sur un an), la demande locative reste supérieure de 45% à son niveau d’octobre 2021.
C’est à Bordeaux, Nantes, Nice et Lyon que le nombre de candidats locataires diminue le plus vite. À l’inverse, des villes comme Montpellier, Toulouse ou Strasbourg voient encore leur demande progresser légèrement. Ainsi, le déséquilibre entre le nombre de biens à louer et le nombre de personnes en recherche tend donc à se réduire.
La hausse des loyers se poursuit à un rythme soutenu
Sur un marché locatif français toujours très tendu, la hausse des loyers persiste à un niveau important en 2024. Puisque l’on observe une progression de 4% en octobre. C’est désormais plus rapide que le rythme de l’inflation qui a nettement ralenti à 1,1% en septembre.
À l’échelle des 10 plus grandes villes, le loyer médian accélère même à +4,7% sur an contre +2,8% un an plus tôt. D’ailleurs, c’est encore plus marqué dans le top 50 avec une augmentation de 4,3%, portée par des hausses à deux chiffres comme à Antibes (+10,1%), Nice (+7,8%) ou Marseille (+7%). Ainsi, les loyers progressent partout. Et aucune ville du top 50 n’enregistre de baisse en octobre.
Paris, un marché atypique qui s’améliore plus vite
Paris se distingue avec une offre locative qui repart à la hausse de 10,5% sur un an après un plongeon de presque 55% en trois ans. Parallèlement, la demande recule plus fortement qu’au niveau national (-24,6% sur un an, -9,4% dans l’ensemble de la France). Elle reste malgré tout supérieure de 16,4% à son point bas d’octobre 2021. Dans ce contexte, la hausse des loyers ralentit un peu, à +3,7% sur un an, contre +4% en 2023 sur le marché locatif français.
Quelles perspectives pour débloquer le marché locatif français ?
Pour Alexandra Verlhiac, économiste chez SeLoger, “Depuis 2 ans, les difficultés sur le marché de l’accession ont aggravé les tensions sur le marché locatif français. De manière symétrique, les légères améliorations dans le pouvoir d’achat immobilier des français permettent d’apporter un certain bol d’air. Même si les tensions restent importantes dans un marché caractérisé par une offre faible et une demande forte. Ainsi, les prochaines décisions politiques pourraient être l’opportunité de contribuer à l’amélioration du marché locatif français au-delà du simple ajustement par le marché.”
La relance de la construction neuve, en berne depuis plusieurs années, apparaît notamment essentielle pour reconstituer l’offre locative dans les zones tendues. L’amélioration de la confiance des bailleurs, échaudés par les récentes expérimentations d’encadrement des loyers ou les changements fiscaux, est également un enjeu majeur pour fluidifier le marché locatif. Enfin, la rénovation énergétique des 5 millions de passoires thermiques du parc locatif privé est primordiale pour éviter de voir de nombreux logements sortir de ce marché.
